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| 부동산 시장에 영향을 미치는 요인 |
| [ 하유정 연구원 2005-08-29 ] |
조회수 4921
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부동산 시장에 영향을 미치는 요인
8.31 부동산 대책을 앞두고 연일 부동산 관련 내용들이 쏟아지고 있다.
우리나라의 가계자산 중 주택, 토지 등 부동산이 차지하는 비중은 다른 국가들에 비해 유독
높다. 부동산의 중요성은 여기에 그치지 않는다. 국민경제 특히, 경기 변동과 깊은 상관관
계가 있고, 무엇보다도 안정적인 주거권은 모든 국민이 인간다운 삶을 향유할 수 있게 하는
가장 기본적인 조건 중의 하나이다. 그러나 택지면적이 충분하지 못하고 인구밀도가 높은
우리나라의 경우 부동산 문제에는 항상 상충되는 이해를 가진 많은 이해당사자가 존재하고
있고, 이들 사이에 지속되어온 불협화음은 미래에도 상존할 소지가 많다.
이것을 해결하기 위해서는 우선 부동산 시장에 대해 알고 있어야 한다. 그럼 부동산 시장에
영향을 미치는 요인은 어떤 것들이 있을까?
(1) 부동산 정책
현재 부동산에 가장 영향을 많이 미치는 것이 정부의 부동산 정책일 것이다. 예전에는 경제
가 활성화되고 수출이 증가하여 무역수지가 흑자를 기록하면 국내자본의 축적이 늘어나 결
국 축적된 자금은 부동산 시장으로 유입되어 부동산에 대한 수요가 증가하고 가격이 올랐
다. 그러나 요즘에는 부동산 대책이 전체 경기에 영향을 줄 정도로 중요해졌다.
현 정부의 대책은 서울 강남의 아파트값 폭등에서 비롯됐다. 처음엔 재건축 아파트를 중심
으로 값이 오르다가 급기야 기존 중대형 평형 아파트값이 치솟기 시작했다. 강남을 지목한
노무현 대통령의 발언이 연이어 나왔다. 정부는 즉각 강남을 겨냥한 부동산 대책을 잇따라
쏟아냈다. 10.29대책이 그것이다. 시장에서는 중대형 아파트의 공급부족 때문에 값이 올랐
다고 진단했지만, 정부는 투기세력 때문이라고 보았다. 정부 스스로도 특정 지역에 국한된
국지적인 현상이라고 했고, 실제로 다른 지역에서는 집값의 변동이 없었거나 오히려 떨어졌
는데도 계속 정책들을 남발했다. 올 들어서는 강남 주변지역의 아파트값이 들먹거리기 시작
했다. 이른바 '풍선 효과'다. 강남을 누르니 옆구리가 빠져나온 것이다. 여기다 판교 신도
시가 주변지역의 집값 상승에 불을 질렀다. 그러나 '판교발 집값 폭등' 역시 중대형 물량을
줄이고 분양가를 인위적으로 낮추겠다고 하는 바람에 청약 열풍을 불러일으키고 주변지역의
집값 상승을 부추긴 게 됐다. 여러 가지 정책을 남발했지만 실패하자 이번에 종합대책을 발
표하게 됐다. 이처럼 정부에서 발표하는 정책은 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미치는 요소
이다. 정책으로 인해 효과가 나타나던지 역효과가 나타나던지 말이다.
(2) 일반 경기
정책다음으로 부동산 시장에 영향을 미치는 요인은 일반적인 경제상황이다. 앞에서도 말했
듯이 경제가 활성화되면 부동산 수요가 증가되고 가격이 오른다. 실물경기가 뒷받침하지 않
는 부동산 경기는 결국 한계에 부딪히게 된다. 지금 우리나라의 경제상황은 좋지 않다. 신
용불량자와 가계부채의 증가, 청년실업 등 구조적인 문제가 많고 고유가 등 원자재 가격의
변동과 국제 금융시장의 변화에 민감한 우리나라 경제여건을 감안할 때, 경제의 안정화를
도모할 수 있도록 내수를 회복시키는 정책이 필요하다.
(3) 금리
2001년부터 지속되어 온 저금리 기조로 시중의 유동성 자금이 부동산 및 주식시장으로 유입
하게 된다.
금리가 높았을 때는 예금이나 적금을 많이 했지만 지금은 금리가 적어서 부동산에서 얻을
수 있는 수익이 적어도 투자자가 나설 수 있게 됐고, 바꿔 말하면 부동산을 과거보다 두세
배 더 높게 매입해도 수지타산이 맞게 된다는 것이다.
(4) 물가요인
물가상승에 대한 우려는 실물에 대한 선점의욕을 자극하여 부동산 가격을 상승시키는데 결
정적인 역할을 한다. 부동산 가격이 폭등하던 1986～1990년 사이에는 물가뿐만 아니라 부동
산 가격도 거의 2~3년 사이에 4~5배가량 상승함으로서 이 기간에 주택을 매각하고 즉시 구
입하지 못한 사람은 2~3년 후에는 동일한 평수의 주택을 임대하기도 곤란했었다. 주택가격
의 상승률이 높으면 은행에 예금해 둔 예금자의 입장에서는 예금액의 실제 가치가 주택가격
상승률만큼 줄어든 셈이 된다.
물가가 계속 상승하고 또 계속 상승하리라고 기대되는 상황에서 일반 소비자는 금융자산보
다는 실물자산을 선호할 것이다. 여유자금을 예금해 두기보다는 귀금속이나 골동품, 부동산
을 매입해 두려고 할 것이다. 1960년대부터 70년대까지 인플레율 대비 부동산 가격 상승률
을 비교해 보면 부동산 가격의 상승은 48.1%로 인플레율보다 2~3배가량 높았음을 알 수 있
다.
(5) 주식시장
일반적으로 주식과 부동산은 자산 포트폴리오상 대체제의 성격을 갖는다고 알려져 있지만
경기 상승시에는 보완재로서의 특징이 강하다. 주가상승이 일단락 되면 시중 여유자금이 부
동산시장으로 이동할 가능성을 생각할 수가 있으나 그 시기와 정도는 전반적인 경기상황과
기타 여건에 따라 좌우될 것이다.
(6) 통화량
중앙은행이 여러 가지의 조절기능을 통하여 통화량을 늘리거나, 신도시 개발을 위하여 토지
를 수용하는 과정에서 막대한 보상금을 지급하여 시중의 현금 보유고를 늘리는 등 민간부분
의 통화량을 증가시키면 부동산에 대한 수요는 증가한다. 즉 통화량이 증가→ 금리하락→
부동산 가격상승으로 이어지게 되는 것이다.
특히 토지 수용에 따른 보상금은 다시 토지로 회귀하는 속성을 지니므로 신도시 개발이나
공장용지 개발 등에 따른 시중 자금증가는 부동산 가격을 상승시키는 하나의 요인으로 작용
한다.
(7) 주택공급량
부동산 가격이 수요공급의 균형점에서 결정된다고 볼 때 공급 측면에서 가격에 영향을 미치
는 것으로는 토지의 개발공급과 주택(아파트)의 공급이 있다.
6공화국 시절 200만호의 주택공급정책이 주택가격 안정에 미친 효과는 크다. 물론 신도시
개발을 위해 토지를 수용하면서 지급된 막대한 금액의 보상비가 부동산 시장에 재유입되면
서 부동산 가격을 급격히 향상시킨 것은 별개의 문제로 보더라도 공급량 증가가 부동산 시
장에 미치는 부동산 가격안정 효과는 컸다고 볼 수 있다. 공급이 수요를 초과하여 신규 분
양아파트의 불입금을 납부하기 위하여 기존 아파트를 매각하여야 하기 때문에 신규 아파트
의 공급이 주택시장에 계속적인 파급효과를 나타내고 있는 것이라 볼 수 있다.
(8) 부동산 관련세제
부동산 가격에 장기적이고 근본적인 영향을 미치는 것으로 부동산 관련세제를 들 수 있다.
부동산 세금은 부동산 거래에 관한 간접적 규제방식으로 거래와 관련된 세금, 보유와 관련
된 세금, 개발이익이나 지가상승에 관련된 세금 등이 있다. 부동산 거래에 관련된 것으로는
취득세와 등록세, 양도세가 대표적이며 부동산 보유와 관련된 것으로는 종합부동산세가 있
다. 개발이익이나 지가상승과 관련된 것으로는 토지초과이득세(헌법불합치판정)나 개발부담
금(개발이익환수에 관한 법률)등이 있다.
부동산 거래에 관련된 세금을 강화하면 거래를 억제하는 효과가 발생하며 부동산 보유에 관
련된 세금을 높이면 보유 자체가 부담이 되어 공급이 늘어난다. 정부는 이번 대책에 과표인
상을 통한 보유세를 강화하고 1가구 2주택자에 대해 양도세를 중과하고 종부세의 상승제한
폭을 200%로 제한한다고 한다.
(9) 가격상승의 기대심리
부동산 가격에 영향을 미치는 여러 가지 요인 중 사실상 그 영향이 큰 것을 가격 상승의 기
대심리이다.
부동산 가격이 오를 것이라는 기대는 가수요와 투자수요를 부추겨 부동산 시장에 큰 영향을
미친다. 현금소유자는 금융권에 여유자금을 예치하는 것과 부동산에 투자하는 것 중 어느
쪽이 더 수익성이 높을 것인가를 비교 분석하여 부동산 가격상승이 예금금리 보다 높을 것
으로 판단되는 경우에는 부동산을 구입한다. 이 결과 부동산 가격은 상승한다. 이 밖에 지
역적국지적 지가 상승요인으로는 특정지역 개발정책, 지목변경, 도로개설 등이 있고 총선이
나 대선 등 선거의 영향 등을 들 수 있다.
(10) 우리나라 사람들의 교육열
우리나라 사람들만큼 교육열이 높은 민족이 있을까?
지금 이슈화되고 있는 광역학군제가 딱 그 예인 것 같다. 공부를 아무리 잘해도 강남에 있
는 고교가 아니면 대학을 못 가는 사회가 바로 우리 사회이다. 부모님들은 자식만큼은 공
부를 잘 시켜서 고생 안 시키려고 좋은 대학에 보내려는 것이다. 돈 있는 사람들은 일찌감
치 강남으로 이사 가서 혜택 아닌 혜택(?)을 누리면서 좋은 대학을 가려고 한다. 그래서
강남의 집들의 수요가 늘어나고 집값이 오르게 된다.
(11) 세계화
세계화는 더 공개된 경제를 향한 동향이다. 최근에 외국 투자자가 우리나라에 부동산을 매
입하는 것과 외국 회사가 우리나라 땅위에 오피스와 제조시설을 건설하는 것을 이제 일반화
되어 버렸다. 부동산의 수요와 공급은 이제 우리나라 경제에 의해서만 영향을 받지 않으며
이제는 세계의 동향 및 싸이클과 국가 경제 및 국제적인 투자 양상의 상호 작용에 반응한
다. 부동산 시장에 심대한 영향을 미치는 몇 가지 국제적인 조건은 외국 이자율 정책, 무역
협정, NAFTA와 동부 유럽의 자유시장의 상승이다.
최근 우리나라의 경제에 영향을 미치고 있는 국제 석유 시장의 수급 불안정으로 인한 고유
가, 과격단체 테러 확산, 위안화절상 등은 세계경제 발전에 불안한 요인이 되고 있다.
(12) 노령화와 핵가족화
노령화와 핵가족화로 인해 혼자 사는 노인이나 부부만 사는 세대가 많아 질 것이고 이로 인
해 주택이 더 많이 필요하게 돼서 부동산 시장 특히 주택 시장을 변화시킬 것이다.
(13) 주의식의 변화(이용의식→소유의식)
우리나라는 주택에 대한 소유의식이 아주 강한 나라이다.
미국이나 다른 나라 같은 경우에는 렌트를 해서 살고 그게 별 부끄러운 일이 아니라고 여겨
지는 반면에 우리나라는 월세를 살거나 전세를 살면 잘 못산다고 생각하거나 창피해 하는
경향이 있다. 그래서 돈을 벌면 무조건 집부터 사야한다는 생각이 있는 것 같다. 평생 집
하나 마련 하는게 소원인 사람이 바로 우리나라 사람들이다. 이로 인해 부동산에 대한 수요
는 더 커질 것이다.
(14) 재테크에 대한 관심
몇 년 전 10억 만들기가 열풍이던 때가 있었다. 그것도 10년 안에 말이다. 10억 만들기 열
풍을 만든 장본인이 있는데 바로 부자 아빠 가난한 아빠라는 책이다. 그로 인해 재테크라는
말이 생기게 되었고 자기자본이 아닌 남한테 빌려서도 얼마든지 부동산에 투자해서 돈을 벌
수 있다고 그 책에서 말하고 있다. 사람들의 인식을 바꾼 것이다. 일반 직장인이 10억을
만들려면 모든 월급을 모아도 만들기가 힘들다. 결국은 부동산 투자밖에 길이 없다. 이로
인해 너도나도 재테크에 관심을 가지기 시작했고 그로 인해 부동산에 대한 투자가 증가하게
됐다.
(15) 교육 및 사회복지의 상태
교육이나 사회복지 및 소득수준이 향상되면 주택에 대한 유효수요와 현실화가 부동산시장
의 경기에 영향을 미치게 된다. 또한 주택자금의 대출정도가 쉬운 상태에서 임금의 증가는
부동산 유효수요를 증가시킬 수 있는 요인이 된다.
(16) 주5일제 근무
주5일제가 되면서 쉬는 시간이 많이 생기게 되면서 사람들은 휴식을 취하거나 여행을 가게
된다. 휴양지에 음식점이나 숙박업소가 생기게 되고 그로 인해 땅값이 올라가게 된다.
좀 여유가 있는 사람이라면 아예 그곳에다 별장겸 집을 사 놓으려고 하는 사람들도 생기게
되어 결국에는 그 지역 사람들이 부동산(땅)가격은 올라갈 수 밖에 없다.
실예로 충남 태안군을 예로 들면 안면도를 비롯한 태안 반도의 해변 가로는 주5일제 근무
예기가 나온 2003년부터 현재까지 적게는 2배 많이는 10 배 이상 땅값이 폭등한곳이 수두룩
하다. 수도권 근처의 경치 좋은 곳은 대부분 같은 실정이다. 수도권뿐만 아니라 대도시에서
약 2시간 이내 거리에 있는 경치가 좋은 곳이라면 대부분 부동산 가격이 하늘 높은 줄 모르
고 올라가고 있으며 앞으로도 어느 정도는 더 지속될 것이다.
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