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| 하반기 부동산 시장 전망 |
| [ 김영진 2005-06-21 ] |
조회수 2863
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2001년부터 오르던 부동산가격이 2003년에 고점을 형성한 후 2004년에 1
년 동안 가격이 조정된 후 올해부터 회복국면에 진입하고 있다.
전체적인 부동산가격의 상승률은 낮지만 지역별로 종류별로 차별화되면서
강남, 판교 인근의 APT가격이 크게 상승하여 정부가 과열을 막기 위한 대책
을 찾기에 골몰하고 있다. 강남과 판교인근 APT의 경우 1~2달 사이에 1~3
억씩 크게 상승하여 대다수 서민들의 근로의욕을 감퇴시키고 사회적인 위화
감이 형성되고 있어서 방관만 할 수 없는 상황이다.
그러나, 주택가격 상승이 국지적이고, 전세가격이 안정되어 있으며, 다른 곳
으로 확산되고 있지 않으므로 큰 문제는 아니다. 그런데 정부가 국지적인 문
제에 너무 끌려 다니다 보니 대책을 남발하고, 이에 대한 면역성이 커지면서
정부대책에 대한 내성이 생겨 정부대책으로 인해 가격이 더 상승하고 있는
상황이 문제다. 현재 고소득층과 저소득층의 소득양극화가 심화되고 있고 저
금리에도 불국하고 시중에 여유자금이 넘치다보니, 일부 부동산에 자금이 몰
리는 현상이 나타나고 있다고 보인다. 그렇지만, 주택시장이 비수기로 접어
들고 있고 정부가 다시 강력한 대책을 서두르고 있기 때문에 강남과 판교
인근 APT가격 상승은 안정국면으로 진입할 확률이 높아졌다. 당분간 안정국
면에 접어들더라도, 집값이 국지적으로 상승할 수밖에 없는 시장여건이 조성
되고 있으므로 정부가 관여하여 조절하는 데는 한계가 있을 것으로 예상된
다.
따라서 판교가 분양되는 11월 전후하여 강남지역과 판교 인근의 APT가격
이 다시 한번 요동칠 확률이 높다고 볼 수 있다. 그리고, 내년 하반기부터는
레임덕 현상이 본격화될 것으로 예상되고 내수경기가 회복될 확률이 높기
때문에 부동산시장이 다시 국지적 상승세로 진입할 확률이 높다.
주택시장이 상승하는 배경을 살펴보면, 저금리, 소득의 양극화, 대체수요 증
가, 대형APT공급부족, 웰빙주택의 확산 등을 들 수 있다. 따라서 소득양극
화와 더불어 저금리가 지속되면 대체수요가 늘어나고 대형APT 공급이 부족
하게 되어, 주거환경이 뛰어난 강남과 주변지역의 주택수요는 꾸준하게 증가
할 것으로 예상되어 주택가격은 다시 상승할 수밖에 없을 것으로 예상된다.
하반기를 전망해 볼 때, 강남 수요자가 이동하는데, 어려움이 없고 웰빙개
념이 도입된 전원형 대형APT가 다시 움직일 것으로 예측이 된다. 이러한 곳
으로는 강남의 신규APT, 분양승인이 완료된 재건축 APT, 판교인근 분당과
용인의 대형APT 등을 꼽을 수 있다. 정부가 신도시를 개발하거나, 여러 가
지로 수요억제정책을 쓴다고 하더라도 자금력이 있는 실수요자들이 이동하
는 APT의 가격을 안정시키는 데는 한계가 있다. 국민소득이 높아지고 자본
주의 사회가 고도화될수록 이러한 차별화는 지속될 수밖에 없는 것이 현실
이기 때문이다.
다음으로는 소득향상과 대체수요의 증가로 지역대표APT와 개발예정지역들
의 APT가격이 강세를 띌 것으로 예측되고 있다. 지역대표 APT를 꼽으라면
강남의 동부센트레빌, 타워팰리스, 현대아이파크, 송파에 잠실주공APT, 강동
의 강동시영APT, 분당의 파크뷰, 용산의 시티파크, 파크타워, 이촌한강자이,
하남에코빌, 남양주 덕소 두산위브, 구리 토평지구 등을 들 수 있다. 유망개
발예정지를 살펴보면, 판교인근의 용인 신봉, 성복, 동천지구, 수원의 이의행
정타운, 마포 상암지구, 파주 금촌, 교하, 운정지구, 인천 송도신도시 등을
들 수 있다.
결국, 전체적인 주택가격은 안정되어 있지만, 부자들이 이동하는 지역과, 개
발호재가 있는 곳은 상승세를 지속할 것이라는 전망이 나온다. 정부가 여러
가지 투기수요 억제책을 내놓으며 주택시장이 숨을 고르고는 있지만, 실수요
자들 중에서 자금력이 있는 부자들이 찾아가는 주택은 잠시 쉰 후에 재차
상승될 확률이 높아 보인다.
그러므로, 돈을 갖고 있는 유효수요가 이동하려는 주택을 찾는 것이 내집마
련과 재테크를 동시에 만족시킬 수 있다고 판단이 된다. 이러한 곳으로는 현
재 잠실과 판교와 서용인, 즉 신봉, 성복, 동천을 꼽을 수 있다. 그리고, 정
부의 주택시장에 대한 규제가 강화되면, 개발호재가 있는 지방의 임야와 농
지가격이 크게 상승할 것으로 예상된다. 또한, 주5일근무제가 확산되면서 레
져용 토지 가격도 상승이 예상되고 있다.
하반기 부동산 시장을 전망해 볼때 주택시장은 차별화, 토지시장은 개발호
재 중심의 상승세, 그리고 수익형부동산에 투자수요자들이 이동하며 국지적
인 상승세가 이어질 것으로 예상된다.
시기적으로 9월 이후 11월에 판교가 분양되며 다시 한번 주택시장의 국지
적인 움직임이 가시화될 것으로 예상되고 있다.
자료제공:김영진대표, (주)내집마련정보사(HTTP://WWW.YESAPT.COM)
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