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| 하반기 부동산 가격 전망과 재테크 |
| [ 김영진 2005-07-21 ] |
조회수 3779
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전체적인 부동산 가격의 상승률은 낮지만 지역별로 종류별로 차별화 되면서 강남, 판교 인
근의 APT가격이 크게 상승하여 정부가 과열을 막기 위한 대책을 찾기에 골몰하고 있다. 강
남과 판교 인근 APT의 경우 1~2달 사이에 1~3억씩 크게 상승하여 대다수 서민들의 근로의욕
을 감퇴시키고 사회적인 위화감이 형성되고 있어서 방관만 할 수 없는 상황이 되어 버렸다.
그러나, 주택가격 상승이 국지적이고, 전세가격이 안정되어 있으며, 다른 곳으로 확산되고
있지 않으므로 과민 반응을 하지 않아도 되는 상황이었다. 그런데 정부가 국지적인 문제에
너무 끌려 다니다 보니 대책을 남발하고, 이에 대한 면역성이 커지면서 정부대책에 대한 내
성이 생겨 정부대책으로 인해 가격이 더 상승하는 상황으로 전개되었다. 현재 고소득층과
저소득층의 소득양극화가 심화되고 있고 저금리에도 불구하고 시중에 여유자금이 넘치다보
니, 일부 부동산에 자금이 몰리는 현상이 나타나고 있다고 보인다. 그렇지만, 주택시장이
비수기로 접어들고 있고 정부가 다시 강력한 대책을 서두르고 있기 때문에 강남과 판교 인
근 APT가격 상승은 안정국면으로 진입할 확률이 높아졌다. 따라서 정부가 대책을 발표하는
8월말을 전후하여 시장에는 급매물이 출현할 확률이 매우 높아지겠다고 할 수 있다. 이미
강남 재건축 APT의 경우 호가가 1억원 씩 하락한 매물이 나오고 있지만 심리적으로 위축되
며 매수세가 끊긴 상황이다. 이제 매수세는 위축되었고 강남과 판교 인근에 APT를 갖고 계
신 분들은 시간이 흐를수록 불안해지고 매도물량도 늘어날 것으로 예상된다.
그렇지만, 정부가 강북개발에 대하여 강조를 하고 뉴타운개발을 가속화 할 움직임을 보이고
있기 때문에 뉴타운 주변의 주택과 토지 가격은 계속적인 상승세를 타고 있다.
토지 또한 행정타운, 기업도시, 공공기관 이전 등의 호재를 타고 상승세가 지속되고 있기
때문에 앞으로 유동자금은 주택보다는 토지 쪽으로 이동할 확률이 높아졌다고 할 수 있다.
이렇게 주택시장에서 재건축과 기존APT시장이 위축되고 있는데 분양시장은 당분간 동시 위
축된 후 판교가 분양되는, 11월을 전후하여 다시 경쟁률이 높아지고 활기를 띌 것으로 예상
된다. 그리고 내년 하반기부터는 레임덕 현상이 본격화 될 것으로 예상되고 내수경기가 회
복될 확률이 높기 때문에 부동산시장이 다시 국지적 상승세로 진입할 확률이 높다.
주택시장이 상승하는 배경을 살펴보면, 저금리, 소득의 양극화, 대체수요 증가, 대형APT공
급부족, 웰빙 주택의 확산 등을 들 수 있다. 따라서 소득양극화와 더불어 저금리가 지속되
면 대체수요가 늘어나고 대형 APT공급이 더욱더 부족하게 될 것이므로 주거환경이 뛰어난
강남과 주변지역의 주택수요는 꾸준하게 증가 할 것으로 예상되어 주택가격은 다시 상승할
수밖에 없을 것으로 예상된다.
하반기를 전망해 볼 때, 강남 수요자가 이동하는데 어려움이 없고, 웰빙 개념이 도입된 전
원형 대형APT가 다시 움직일 것으로 예측이 된다. 이러한 곳으로는 강남의 신규APT, 분양승
인이 완료된 재건축APT, 판교 인근 분당과 용인의 대형APT 등을 꼽을 수 있다. 정부가 신도
시를 개발하거나, 여러 가지로 수요억제정책을 쓴다고 하더라도 자금력이 있는 실수요자들
이 이동하는 APT의 가격을 안정시키는 데는 한계가 있다. 국민소득이 높아지고 자본주의 사
회가 고도화될수록 이러한 차별화는 지속될 수밖에 없는 것이 현실이기 때문이다.
다음으로는 소득향상과 대체수요의 증가로 지역대표APT와 개발예정지역들의 APT가격이 강세
를 띌 것으로 예측되고 있다. 지역대표 APT를 꼽으라면 강남의 동부센트레빌, 타워팰리스,
현대아이파크, 송파에 잠실주공APT, 강동의 강동시영APT, 분당의 파크뷰, 용산의 시티파크,
파크타워, 이촌한강자이, 하남에코빌, 남양주 덕소 두산위브, 구리 토평지구 등을 들 수있
다. 유망 개발 예정지를 살펴보면, 판교 인근의 용인 신봉, 성복, 동천지구, 수원의 이의행
정타운, 마포 상암지구, 파주 금촌, 교하, 운정지구, 인천 송도신도시 등을 들 수 있다.
결국, 전체적인 주택가격은 안정되어 있지만, 부자들이 이동하는 지역과, 개발호재가 있는
곳은 상승세를 지속할 것이라는 전망이 나온다. 정부가 여러 가지 투기수요 억제책을 내놓
으며 주택시장이 숨을 고르고는 있지만, 실수요자들 중에서 자금력이 있는 부자들이 찾아가
는 주택은 잠시 쉰 후에 재차 상승될 확률이 높아 보인다.
그러므로, 돈을 갖고 있는 유효수요가 이동하려는 주택을 찾는 것이 내집 마련과 재테크를
동시에 만족시킬 수 있다고 판단이 된다. 이러한 곳으로는 현재 잠실과 판교와 서용인, 즉
신봉, 성복, 동천을 꼽을 수 있다. 그리고, 정부의 주택시장에 대한 규제가 강화되면, 개발
호재가 있는 지방의 임야와 농지가격이 크게 상승할 것으로 예상된다. 또한, 주 5일 근무제
가 확산되면서 레져용 토지 가격도 상승이 예상되고 있다.
그리고 정부가 세제를 강화하여 부동산 가격 안정에 접근하고 있지만 APT가격상승은 공급문
제를 풀지 않으면 해결되기 힘들 것으로 예상된다. 따라서, 강남 대체 신도시 건립은 필수
불가결하고 이에 따라 강남의 수요자는 신도시로의 이동이 지속될 수밖에 없다. 정부가 어
떤 곳에 강남 대체 신도시를 건립 할 것이 확정이 되면 강남 대체 신도시 인근으로 주거를
이동하는 전략이 좋다고 할 수 있다. 강남은 쇠퇴 할 수 있어도 강남의 유효수요가 가는 곳
은 주택시장을 좌우하는 키를 지니고 있다고 볼 수 있기 때문이다.
하반기 부동산 시장을 전망하여 볼 때 정부의 강력한 부동산 대책과 더불어 다시 조정기로
접어들면서 급등하였던 지역을 중심으로 APT의 급매물이 출현되기 시작할 것으로 예상된다.
다주택자들이나 금융부담을 갖고 있는 분들의 주택 처분이 완료되면 주택시장은 차별화되며
다시 국지적 상승이 시작 될 것으로 보이는데 조정시간은 1년 정도 소요될 것으로 보인다.
투자처를 잃어버린 유동자금은 수익형 부동산과 토지 쪽으로 이동할 공산이 높다.
주택시장은 조정기 이후 회복세를 거쳐 재상승 주기가 다시 도래하는 2009~2010년 경 상승
할 것으로 예상된다. 따라서, 세제가 강화되고 수익률이 낮아지는 주택시장에서는 수익측면
보다는 주거측면에 접근을 하는 것이 좋은 선택이며 재테크는 수익형 부동산 쪽으로 눈을
돌리는 지혜가 필요할 때이다.
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