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| 8.31대책 이후 부동산 시장 전망 |
| [ 김영진 2005-09-06 ] |
조회수 2424
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8. 31 대책 이후 부동산 시장 전망
총론
급등하던 강남재건축 APT가격과 강남 중대형APT 및 판교 인근의 APT 가격이 하락세를 나타
내고 있고 매도세력은 증가하는 반면에 매수세력은 자취를 감춰버렸다. 이러한 매수세력의
위축과 더불어 매매차액을 실현하고 세금을 최소화하려는 1가구 2주택자들이 매물을 본격
적으로 쏟아낼 것으로 예측되는 년말에는 침체의 골이 더욱더 길어질 것으로 예상된다.
그러나, 매수세가 위축되면서 전세수요는 크게 늘기 때문에 전세가격은 상승세를 이어 갈
것으로 예측된다.
추세
부동산 경기 싸이클을 그려 볼 때 현재는 2차 조정기로 볼 수 있다. 부동산 시장은 대상
승 주기가 10년 단위로 움직이고 있고 대상승주기의 꼭지점은 2001년~2003년 10월까지였고
2003년 11월 ~ 2004년 12월까지는 1차 조정기라고 볼 수 있다.
1차 회복기인 2005년 1월~ 2005년 6월 이후 현재 진행되고 있는 2차 조정기는 2006년 12
월까지 이어질 것으로 예측된다. 2007년 1월부터는 다시 2차 회복기로 접어들어 2008년
12월까지 이어진 후 2009년부터는 다시 대세 상승세 진입이 예상되고 있다.
주택 매수와 매도
이렇게 시장이 조정장세에 접어들고 있으므로 주택을 매도하려고 하시는 분들은 될 수 있
으면 빨리 매도할수록 유리하다고 할 수 있다. 매도를 할 때는 양도 차액이 적은 주택을
먼저 매도하는 것이 절세 절약이고 매도 시점은 실거래 과세되기 전 인 올해 말까지가 유
리하고 다음으로는 양도소득세율이 올라가기 전 인 내년 12월 이전까지 매도하는 것이 차
선책인 셈이라고 할 수 있다.
매수자 입장에서 보면 시장이 하향 조정되고 매도자의 양도세 부담뿐만 아니라 보유세 부
담도 높아지고 있으므로 서두를 필요가 없이 느긋하게 급매물을 탐색하거나 원가연동제로
저렴하게 분양하는 공공택지개발지구의 아파트를 청약하는 전략이 좋다고 할 수 있다.
1가구 1주택 재테크
이제 1가구 다주택으로 재테크를 하던 시대는 끝났고 주택은 1가구 1주택 재테크로 접근해
야 한다. 1가구 1주택 재테크로는 발전 가능성이 높은 지역에서 분양 받아 입주 시점에 오
른 주택을 양도세 비과세로 처분하는 방법이 있고 값싸게 경매를 받아 집을 옮기는 방법
등을 들 수가 있다. 그러나 재개발, 재건축으로 내 집을 늘려 가는 재테크는 조합원 지분
도 주택으로 간주하기로 했기 때문에 1가구 1주택 제테크로써는 부적절하다고 할 수밖에
없다. 1가구 주택자들은 향후 발전 가능성이 높은 곳을 선점하는 예측력이 가장 중요한 요
소로 떠오르고 있다고 볼 수 있다.
선도하는 주택
앞으로의 주택은 강남 대치, 도곡을 중심으로 한 부동산지도가 아니라 잠실과 송파신도시
와 판교를 중심 으로 한 주택 시장의 지도를 가지고 생각해야 할 것으로 보인다.
국민소득이 높아가면서 전원주택으로 떠나기 전에 전원형 아파트로 몰리면서 서울은 잠실,
마천, 송파 미니신도시를 잇는 중심권이 형성되고 수도권은 판교와 용인을 잇는 강남대체
신도시가 형성 될 것으로 보인다.
10년 이후에는 상류층 주택 수요자들이 아파트를 떠나 강남인근의 전원주택으로 급속하게
이주하기 시작할 것으로 보이는데 전원주택으로 이동하기 전 단계에 이러한 전원형 아파트
를 선호할 것으로 예측된다.
현명한 재테크
주택 재테크는 1가구 1주택으로 하고 나머지 자금으로는 양도차액보다 매월 수익을 올릴
수 있는 수익형 부동산을 생각하는 것이 좋다. 수익형 부동산으로는 상가, 부동산펀드, 펜
션, 사업용 오피스텔 등을 들 수 있다. 이제 부동산으로 큰 차액을 노리기보다는 은행금리
의 2~3배되는 안정적인 수익을 목표로 하는 투자가 성공할 수 있다.
그러나, 부동산 가격의 대 상승주기가 되는 2009년 즈음에는 다시 양도차액을 겨냥한 투자
가 성행할 것으로 예상되므로 그 때를 대비한 자금 형성과 부동산 지식을 쌓아둘 필요가
있다.
부동산 첫걸음은 내집마련
부동산 가격이 하락하고 있다고 내 집을 팔고 그 자금으로 재테크를 하는 것 같이 우둔한
것은 없다. 자본주의 사회에서는 집을 마련하는 것이 재테크의 기본이고 자본 축적의 시발
점이라고 할 수 있다. 따라서, 정부의 대책으로 주택시장이 하향세에 접어들고 있는 현재시
점 이 서민들의 내집 마련 할 수 있는 절호의 기회임을 알아야 한다.
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