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| 8.31 정부정책의 허와 실 |
| [ 김영진 2005-09-12 ] |
조회수 3258
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▶ 現 8.31대책의 기대효과
최근 발표한 8.31정부정책은 공급확대, 세금강화로 인한 투기수요 차단, 개발이익
의 환수 등을 주요 골자로 하고 있다. 이번 대책은 세금강화를 통해 주택의 수요와
공급을 조절하겠다는 것으로 예전에 비해 완성도가 높은 편이다. 단발적이고 국지
적인 여타 대책과는 달리 학계와 업계의 철저한 검증을 거친 종합적인 대책으로 평
가된다.
이번 대책으로 인해 시장에서 일정 부분 가수요를 걷어내는 데에는 성공할 것으로
보이며, 종합부동산세(기준시가 6억원 초과)가 적용되는 주택에 대해서는 세금이
급격히 늘어날 것이 자명하다. 또 1가구2주택자일 경우 내년에는 실거래가로 양도
소득세가 계산되고, 내후년(2007년)에는 중과세율 50%가 적용되어 매도와 보유 여
부를 선택해야만 하는 갈림길에 놓이게 되었다. 대부분 1가구2주택자들이 중과세율
이 적용되지 않는 내년까지 1주택을 매도할 것으로 보여, 이들 물건이 시장에 나오
면 시장가격 안정화에 영향을 줄 것으로 예상된다. 이때 비인기주거지역이나 경쟁
력 없는 단지를 먼저 매도할 것으로 보여 이런 곳들은 가격이 하락할 것으로 예상
되나 크게 급락하지는 않을 것으로 전망되는데, 이는 투기수요보다 실수요자들이
더 많기 때문이다. 더불어 기존주택 외에 새로 한 주택을 매입해 1가구2주택이 되
려는 신규수요의 진입장벽도 상대적으로 높아졌다고 할 수 있다. 반면 종부세 과세
대상에 해당되지 않고 1가구2주택자가 아니라면 크게 달라지지 않는다. 세금부담은
이미 예고되었듯 내년도 보유세 상한이 올해 보유세의 150%로 지역별로 보유세 증
감에 차이가 있을 것으로 보여지지만 크게 부담을 느껴야하는 수준은 아니여서 실
수요자나 일반 서민들에게는 최대한 피해가 안 가도록 하였다.
▶ 現 8.31대책의 문제점
그러나 이번 대책이 고심 끝에 발로임에도 불구하고 여러 가지 문제점을 내포하고
있다.
첫째, 공급확대방안으로 발표된 송파 미니신도시 건설과 서울시가 추진하는 뉴타운
계획이 맞물려 침체분위기인 다른 지역과는 달리 이들 지역은 강보합세를 띄고 있
다. 특히 마천거여지역 일대는 뉴타운과 미니신도시라는 쌍호재로 매수문의가 폭증
하고 매물이 자취를 감추는 등 투기가 일상화되고 있는 것이다. 송파 미니신도시의
경우 상단에 위치한 마천·거여 뉴타운과 서울외곽순환도로를 사이에 두고 있는 장
지·문정지구를 합치면 약 285만평으로 이는 판교신도시(282만평)와 비슷한 규모이
며, 여의도(255만평)보다도 큰 면적이다. 때문에 판교신도시에 이어 새로운 투기진
원지가 될 공산이 큰 것이다.
둘째, 송파신도시 건설은 강남이라는 성을 더욱더 견고하게 만들 것으로 보인다.
강남지역의 급등이 이번 대책을 초래했다고 해도 과언이 아닐진대, 강남, 분당, 판
교, 송파신도시 등 이들 네곳이 현 계획대로 진행된다면 시너지 효과를 나타낼 것
으로 보여 강남권의 가격거품은 거품이 아닌 실제가치를 반영한 가격이 될 가능성
도 배제할 수 없다.
셋째, ‘무전무죄 유전유죄’ 비싼 집을 갖고 있는 것이 죄인양 세금을 왕창 매긴
것은 잘못이다. 경제의 향방이 어떻게 될지 예고해 주는 중요한 체감경기 지표인
소비자기대지수가 5개월 연속 하락하고, 여기에다 8.31 정부정책으로 인한 부동산
경기침체로 자산가치 하락까지 겹친다면 소비심리 위축이 가속화되어 경제가 악화
될 수 있다. 경제적인 측면에서 봐도 부자가 지갑을 열어야 이것이 저소득층의 소
비확대로 이어지는 하방침투효과를 바랄 수 있는 것이다. 하지만 이번 고가주택 보
유자를 겨냥한 종합부동산세 강화는 이들의 소비심리를 위축시키는 효과를 가져올
것이 자명하여 경제의 경착륙이 우려되는 것이다.
이번 대책의 투기억제책으로 인해 투기심리가 크게 위축되어 시장이 1년 이상 조정
될 가능성이 농후하지만 어떤 모멘텀으로 인해 투기 심리가 다시 살아날 불씨는 없
어지지 않았다고 본다. 시중 부동자금이 430조원에 달하고 있고 물가상승률보다 낮
은 저금리로 인해 도화선에 불만 붙으면 꺼져가는 불씨에 기름을 얹는 격이기 때문
이다. 또한 이번 대책에는 거쳐야할 암초도 많다. 강남권 조세저항이라던지 야당과
의 정책 이견, 시민 단체의 반발 등으로 이번 대책이 시장에 그대로 반영될 수 있
을 지에 대한 의문이 드는 것이 사실이다.
이제까지 정부정책이 발표되면 번번히 시장은 내성을 키워 점진적으로 고강도 대책
을 발표해야만 약발이 듣는 단계에 이르게 되었다. 여기에는 저금리기조에다 430조
원이나 되는 부동자금도 한몫을 했겠지만 무엇보다도 정부의 일관성없는 단발성 정
책이 크게 기여했다고 본다. 가격변화에 따라 정책이 일관되지 않아 국민들이 정부
의 부동산 정책을 신뢰하지 않았던 것이다. 따라서 시장이 투명화되고 건전해지기
위해서는 정책이 일변도 있게 추진되어야 할 것이다. 아울러 부동자금을 흡수할 수
있는 대안을 마련하지 못하는 한 가격상승의 불씨는 없어지지 않을 것이며, 중장기
적으로 그 실효를 기대하기 어려울 것이므로 부동자금을 바른 방향으로 흡수할 수
있는 길을 만들어야할 것이다.
▶ 向後 부동산 정책방향에 대한 제언
우리나라는 택지면적이 충분하지 못하고 인구밀도가 높은 편이여서 부동산 문제에
대한 개선과 바람직한 시장에 대한 기반 조성 노력이 계속될 수밖에 없다. 특히,
시장엔 상충되는 이해를 가진 많은 이해당사자가 존재하고 있어, 주택과 토지로 대
분되는 부동산 정책에 대한 공적인 노력은 미래에도 지속될 수밖에 없기도 하다.
부동산은 국민경제와 깊은 상관관계가 있고, 무엇보다도 안정적인 주거권은 모든
국민이 인간다운 삶을 향유할 수 있게 하는 가장 기본적인 조건 중의 하나이기 때
문이다.
그래서인지, 최근 5년간 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미쳤던 것도 정부의 부동산
정책이었다. 우리나라 주택시장은 자유시장 경제원칙을 고수하고 있다곤 하지만 부
동산시장은 정부의 정책에 따라 크게 영향을 받고 있는 상황이다. 외환위기 이후,
부동산 규제책들이 풀리기 시작하면서, 2002~2003년 부동산 가격이 급등했고, 시장
에 가수요자나 투자수요자가 기승을 부리면서 2003년 5.23대책, 9.5대책, 10.29대
책과 같은 강력한 주택시장 안정화 대책이 연이어 쏟아지는 현상이 발생됐다. 하지
만, 참여정부 들어 8.31대책까지 30여개의 부동산정책들이 시행됐지만 부동산 가격
은 소강상태와 위축, 틈새상품의 풍선효과, 회복세·가격앙 등이 반복되며, 조정과
상승의 꼬리를 무는 악순환이 계속되는 모양새였다.
왜 이런 현상이 발생되었을까? 발본색원식으로, 헌법만큼 바꾸기 힘든 부동산 정책
을 만들겠다던 정부의 공언에도 국민들의 평가는 낙제점 수준에 머물고 있는, 現부
동산 문제 - 공적대책 이대로 좋은 것일까? 지금부터 부동산 정책이 갖추어야 할
일관성, 시의성, 시장성, 공감성, 전문/통합성의 5대 요건에 대해 이야기해 보자.
-첫째, 정부의 부동산 정책 일관성이 있어야 한다.
부동산 관리에도 일관성이 있어야 한다. 그러나 이제까지의 정부 정책은 시의성에
너무 큰 비중을 두면서 일관성이 결여되는 우를 범했다. 위에서 나열한 다른 모든
요건을 완성하였더라도 장기 일관성을 결여하면 단기대책에 끝나고 중장기적인 부
동산 가격 안정은 이룰 수 없는 법이다.
그동안 정부는 지속적인 부동산 관련 정책을 발표했지만, 법안상정이나 각종여론,
입법과정에서 발표되는 내용이 변경되는 등, 부동산 시장에 큰 혼란을 초래해 왔
다. 단기적으로 냉온탕을 오가는 식의 정책도 난발됐었는데, 일례가 2003년 10·29
대책을 중심으로 지속적인 억제정책을 펴는가하면 한편으론 지방의 투기과열지구나
수도권의 주택거래신고지역을 해제하는 등, 부분적 완화정책을 폈던 것도 그랬다.
굵직한 경제흐름에 따른 큰 정책 변화의 흐름이 아니라, 국한적으로 적용되는 정책
일수록 시장에 신뢰를 주기 어렵다. 왜냐하면 정책에 해당하는 수요자들은 정책의
신뢰성을 가지고 대응책을 마련하며 행동해야 하기 때문에 오락가락식의 정책 변경
은 시장에 혼돈을 주고 정책에 맞서 버티는 이들 때문에 정부도 시장을 조율하는데
어려움을 겪게 된다. 한마디로 ‘양치기 소년’격이 되는 것이다.
어떤 부동산 사안이 사회적 물의를 불러일으킬 적마다, 산발적인 수단들을 마구잡
이식으로 동원하는 수법들로는 정책 상호간의 연계성을 꾀할 수 없고, 임기응변식
의 처방에 불가할 뿐이다. 특히, 연계성이 떨어지는 중첩적인 규제들은 서로 상충
되는 대책을 낳고, 일정한 정책목표를 달성하기도 힘들다. 8.31대책은 이러한 문제
점이 일부 보완됐지만, 거시적이고 조화로운 정책흐름을 위해선 정책의 일관성을
유지해야하며, 그 목표는 확정적이어야 한다.
- 둘째, 경제/경기에 따른 시의성이 필요하다.
건설투자가 우리나라 GDP에서 차지하는 비중은 18.9%(2004년 3/4분기 기준)로 부동
산이 경제에 미치는 비중은 매우 크다. 즉, 정부가 시의성을 제대로 파악하지 못해
경제상황에 맞지 않는 정책을 펼친다면 전체적인 부동산 시장의 탄력성이 떨어지면
서 경기침체로 이어질 수 있다. 당장 부동산 가격앙등 문제 해결에만 급급하다보
면, 전체 경기와 경제에 주름을 주는 문제가 발생될 수 있는데, 자칫 부동산 시장
이 완전한 침체로 빠지면, 다시 원상복귀 시키는 일도 만만치 않을 것이기 때문에
시장을 고려해 부동산 정책은 신중히 조절되어야 한다. `벼룩 잡으려다 초가삼간
태우는 꼴`이란 말이 있듯이, 부동산 가격 문제로 건설경기를 급랭시켜, 추후 내수
위축까지 가게 된다면 집값은 잡았지만, 절반의 성공만 거둔 꼴이 될 수도 있다.
- 셋째, 시장성 등, 시장원리를 중시해야 한다.
8.31대책의 큰 기조를 차지하고 있는 것 중 하나는 공공부문의 역할 확대다. 공영
개발등으로 공공기관이 공급의 주체로 나서면서 다주택자나 투자수요자의 투자심리
를 압박하고 있다. 특히, 세금을 통한 투기이익과 개발이익환수에 박차를 가하고
있는 중이다.
물론, 불로소득의 기대를 차단하고, 시장(주택)이 투기적 세력에 의해 좌우되지 않
으려면 공공부문의 역할 확대는 필수불가결한 요소라고 할 수 있다. 하지만, 정부
가 모든 부동산 시장에 대해 손을 대겠다는 마인드는 버리는 것이 좋다. 자칫, 민
간 주택시장의 공급비율을 인위적으로 조절키 시작하면, 결국엔 민간주택시장의 시
장기능을 약화시켜서, 장기적으로 부동산시장의 조절기능을 해하게 된다. 자칫하
면, 부동산 시장의 질적인 향상에도 부정적인 폐해를 줄 수 있기도 하다. 최근 기
반시설부담금제나, 개발부담금, 종합부동산세 등, 위헌 시비와 이중부담, 조세저항
등, 벽에 부딪치거나 논란이 심화될 문제가 없는 것도 아니다.
- 넷째, 국민의 공감대 형성은 필수다.
대부분의 정책은 순기능과 역기능이 함께 공존하고 있기 때문에 부동산시장에 미치
는 영향력의 경중을 자칫 잘못 고려했을 때, 실효성 있는 대안이 아닌 시장을 오히
려 뒤둥그려지게 만드는 독이 될 수 있음을 유념해야 한다. 그 때문이었는지, 8.31
대책을 앞뒀던 지난 8월 정부는 부동산 종합대책 마련과정에서 공론조사를 실시했
었다. 특정이슈에 대해 상반된 시각과 주장에 대한 균형 잡힌 정보를 제공받고, 대
표성 있는 여론을 통해 국민적 공감대란‘공론’을 확인하고 싶던 것이다. 왜냐하
면 국민적 공감대가 형성 안되면 부동산 정책에 대한 부정적 인식이 확대되면서 다
른 정책들도 令이 서지 않기 때문이다. 정부는 줏대를 가지고 소신 것 정책을 밀고
나가야 하겠지만, 때때마다 국민의 소리에 귀 기울여 정책의 실패를 줄여 나가는
것도 필요하다.
- 다섯째, 통합, 전문성은 기본이다.
부동산 정책의 불확실성을 제거하고, 투기를 근절시키려면, 세금/법률/교육/공급
등, 다양한 정책을 통합하고, 조율할 수 있는 전문성이 필요하다. 부동산 투기는
시장상황과 여건에 따라 언제든 돌출할 수밖에 없는데, 정부가 강남아줌마보다 못
한 아마추어적 발상에 머문다면, 부동산과 관련된 이해당사자나 정책의 역학관계를
조율할 수 없게 된다. 한번에 항구적인 정책을 마련하겠다는 자만심에서 벋어나,
부족한 부분은 고치고 메워나가야겠다는 노력을 할 때, 면피용 대책이 아닌, 진정
한 통합과 조정을 이룰 수 있는 정책이 마련될 것이다.
▶ 2004~2005년 주요 부동산 정책
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시행시기 주요내용
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2004.1 양도소득세 세율강화
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상속·증여세의 완전포괄주의로의 전환
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2004.3 20세대이상 주상복합 아파트 분양권 전매 금지 등
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2004.4 주택거래신고제 실시
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2004.8 부산 북구·해운대구,대구 서구·중구·수성구,강원도 춘천시
,경남 양산시 주택투기지역 7곳 해제
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2004.11 서울 풍납동 등 7개洞 주택거래신고지역 해제
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2004.12 지방도시 투기과열지구 탄력운용 시행
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서울 중랑구, 서대문구 등 11곳 주택투기지역 해제
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2005.1 부동산 거래세 인하(부동산 등록세율 1.5%P 인하)
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2005.2 2·17 수도권 주택시장 안정대책
- 판교 택지 및 아파트 공급관리대책, 재건축 안정대책
- 3개 택지지구(양주옥정, 남양주별내, 고양삼송) 판교수준 신도시로 개발
- 주택거래 신고실태 일제점검 등
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2005.3 『주택·택지공급제도』(3·9일자 시행)
- 분양가상한제, 분양가 주요항목의 공개 및 택지채권입찰제 등의 세부 운영
방안을 확정·시행
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2005.5 토지시장 안정대책(5.6대책)
- 개발이익 환수를 위한 ‘기반시설부담금제의 재정비’를 추진함
- 투기가 우려되는 지역은 토지거래허가구역으로 조기 지정
(토지거래허가제도 운영을강화)
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2005.7 부동산시장 불안정에 대응한 주택담보대출 리스크관리 강화
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2005.8 8.31대책
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자료제공:김영진대표, 함영진팀장, 김정용대리,(주)내집마련정보사(http://www.yesapt.com)
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