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| 8.31대책에 따른 시장전망과 재테크 |
| [ 김영진 2005-10-06 ] |
조회수 2740
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정부의 강력한 8.31부동산 대책에 따라 부동산에 대한 재테크 방향과 상품에 커다란 변화
가 감지되기 시작하고 있다.
큰 흐름은 다주택자들이 주택을 매도하고 수익형 부동산으로 이동하는 현상이 나타나기 시
작하고 있고 부동산 간접투자 상품인 펀드 및 경매에 대한 관심이 급격하게 높아지고 있다.
그리고 실수요자들이 주택구입시기를 늦추면서 매매시장은 거래가 위축되고 가격이 하락하
고 있지만 전세시장은 상대적으로 매물이 부족하고 가격이 크게 상승하는 현상을 나타내고
있다.
정부가 내년부터 부동산 실거래가격에 의한 과세를 의무화하고 2007년부터는 1가구 2주택
에 대한 양도소득세율 적용 유예를 끝내고 50% 양도소득세율을 적용하기로 되어 있기 때문
에 높아진 세금을 회피하려는 다주택자의 매물들이 단계적으로 쏟아질 것으로 보인다. 그리
고, 크게 상승한 종합부동산세가 내년부터 과세되기 시작하면 주택이나 토지를 과다보유한
사람들이 더욱더 심리적으로 위축되며 매물을 시장에 쏟아내면서 이에 따른 가격 하락은 불
가피해질 전망이다.
정부가 입체적으로 부동산시장에 압박을 가하면서 부동산에 투자를 했거나 하려고 대기하고
있던 유동자금들이 부동산 시장에서 떠나가는 현상을 나타내고 있다. 부동산에 투자를 해서
이익을 남기면 정부가 양도세, 보유세로 회수를 해가고 떨어져 손해를 보면 투자자가 안아
야 하는 불공정한 시장에서 투자를 꺼리는 것은 당연한 귀결이고 이미 부동산시장에서 이익
을 향유한 투자자들 마저 이익을 실현하려고 시장에 매물을 쏟아내고 있다.
그렇다면 '부동산에 대한 투자매력은 완전하게 사라졌는가?' 하고 반문할 수 있다.
대답은 단호하게 "아니오"라고 말할 수 있다. 단지, 시장이 좁아지고 방향이 달라졌다고 말
할 수 있다.
부동산을 보유하여 일정기간 후 양도차액을 내려는 투자 형태는 사라질 것으로 보인다. 왜
냐하면 이러한 방식으로 수익을 내더라도 세금으로 대부분 국가에 납부해야 하기 때문이다.
따라서 부동산을 구입하여 이를 향유하거나 수익을 창출하려는 투자가 주류를 이룰 것으로
예상되어 1가구 1주택에 의한 재테크가 자리를 잡고 토지를 개발하거나 건물을 리모델링하
여 수익을 창출하고 임대수익을 올리는 투자패턴이 자리 잡을 것으로 보인다. 따라서 활용
하여 수익을 창출할 수 있는 부동산과 그렇지 못한 부동산 가격의 차별화가 심해질 전망이
다.
토지를 예로 들면 보존 녹지나 농업진흥지역의 토지는 가격이 크게 하락하는 반면 개발이
가능하며 이익 창출이 가능한 토지는 상대적으로 가격이 상승할 것으로 보인다.
주택을 예로 들면 삶의 질을 풍부하게 하고 부유층이 모여드는 주택은 가격이 상승하는 반
면 주거질이 열악하고 서민층이 머무는 주택은 가격하락이 불가피해질 것으로 예상된다. 주
택은 좋은 주택 하나만 소유하려는 경향이 강해지면서 상대적으로 뒤떨어지는 입지조건의
주택은 매물이 계속 적체되고 가격하락은 계속 될 전망이다. 소득이 양극화되어 가고 있고
주택의 양적인 팽창이 정점에 다가서고 있기 때문에 나타나는 현상이다.
앞으로 부동산 가격은 2006년 말까지 약세를 지속한 후 2007년부터 차별화된 회복세를 보
인 후 2009~2010년경에 다시 상승세로 진입할 전망이다.
1가구 다주택자들은 될 수 있으면 빠른 시간 내에 덜 오른 주택을 처분하고 발전 가능성이
높은 주택이나 가격이 크게 상승한 주택을 보유하므로써 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을
누리는 것이 좋다. 그리고 주택은 구입하실 분들은 원가연동제를 적용받는 공공택지 개발지
구의 저렴한 APT를 분양받거나 2006년 6월~12월에 쏟아지는 급매물을 구입하거나, 거래위축
때문에 증가하는 저렴한 주택을 경매로 낙찰 받는 전략이 좋을 것으로 예상된다.
1가구 1주택 구입 이후 잉여 자금을 부동산에 투자하시려는 분들은 일정한 월소득이 보장되
는 상가, 펜션, 사업용 오피스텔, 부동산 펀드 등에 투자를 하시거나 활용 가능한 토지를
구입하여 개발하는 전략이 필요하다.
부동산의 재테크 패턴은 보유에서 이용과 임대수익으로 전환할 때가 온 것이다.
그러나 부동산의 기본은 주택이므로 무주택서민들은 이러한 좋은 호기에 내집마련을 하신
후에 다른 재테크 즉, 증권, 예금, 사업 등을 생각하시는 것이 안전하다고 볼 수 있다.
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