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| 정부의 대책과 APT 재테크 |
| [ 김영진 2002-09-19 ] |
조회수 1105
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◈ 정부의 대책과 APT 재테크 ◈
정부가 급상승하는 APT가격을 잡기 위하여 8.9대책을 내놓아
재건축APT 규제강화를 시작했고, 9.4대책으로 과열된 청약시
장을 잠재우고 강남 APT를 대체할 수 있는 신도시 구상방안을
세웠다.
정부의 강도 높은 대책으로 수요자들의 투자심리가 위축되
고, 계절적인 비수기에 접어들면서 집값이 서서히 안정국면으
로 진입하고 있다.
수요자입장에서 보면 현재시점에서 집을 사야할지 팔아야할
지 갈피를 잡기가 어려울 것으로 보인다. 그러나 분명한 것은
아직 APT가격이 대세상승국면으로 이어지고 있지만, 상투가
가까워 오고 있는 것이 틀림없는 사실이다. 과거의 예로 돌아
보면 87년 하반기부터 APT가격이 상승하기 시작하여 정부가
89년에 5개 신도시 계획을 발표하고 신도시 입주가 시작되는
91년부터 APT가격이 급락했다.
앞으로도 APT가격의 상승세가 당분간은 지속되겠지만 분명한
것은 조만간에 APT가격 하락시점이 다가온다는 사실이다. 왜
냐하면 단기간에 급등한 부동산 가격은 시장원리에 따라 조정
을 받을 수 밖에 없기 때문이다. 앞으로 다가올 APT가격 하락
은 전반적인 하락이 아니라 입지별, 종류별, 평형별로 차별화
될 것으로 예측되기 때문에 경쟁력이 있는 APT를 선택하는 것
이 재테크의 지름길이라 할 수 있다.
선호하는 APT는 중소형 신규 APT가 될 공산이 크다. 왜냐하
면 고령화, 핵가족화가 지속되고 현재 평당단가가 낮은 중소
형 APT가 대형에 비해 경쟁력이 있기 때문이다. 그리고, 자금
력 있는 중산층이 움직이는 강남지역과 산과 강을 끼고 있는
수도권 유망지역이 경쟁력을 갖추고 있다고 볼 수 있다. 현재
연립, 다세대, 단독주택 등이 APT선호추세에 눌려 경쟁력이
떨어지듯이 주택보급률이 높아질수록, 강남과 유망 수도권의
신규 중소형APT가 재테크에 유리할 것으로 전망된다.
정부의 이번 대책으로 청약 1순위에서 탈락된 재당첨제한 대
상자와 1가구 2주택이상 보유자의 경우에는 주택공급시행규칙
이 개정되기 전인 10월까지는 투기과열지구인 서울, 인천, 고
양, 화성 등을 공략할 필요가 있다. 그러나 11월부터는 투기
과열지구 이외의 유망지역인 하남, 파주, 인천송도, 용인죽
전·동백, 안산 등에서 분양되는 APT를 1순위로 청약하는 것
이 좋을 듯하다.
그렇지만, 무주택우선순위자들이나 1순위자들은 낮은 경쟁률
하에서 유망 APT를 투기과열지구에서 분양 받을 기회가 점차
확대되므로 초조해하지 말고 선별 청약할 필요가 있다.
적은 자금으로 재테크하려면 APT분양이 가장 좋지만, 유망한
인기 APT를 분양받기가 쉽지 않다. 따라서, APT가격이 주춤하
는 11월경에 강남지역의 신규소형APT를 분양권으로 구입하거
나 기존APT를 구입하는 것이 좋다. 왜냐하면, 강남지역은 재
건축이 활발하게 진행되고 있어서 소형APT 멸실이 그 어느 곳
보다 많아 소형APT가 귀해지고 있으며, 타지역에 비해 소형평
형APT와 대형평형APT의 평당가격차이가 높아 소형APT의 가격
상승여력이 클 것으로 예상되고 있기 때문이다.
다음으로 수도권지역은 주5일제 근무와 더불어 상대적으로
서울에 비해 가격이 저렴한 신규 APT나 분양권이 강세를 보일
것으로 예상된다. 특히, 택지개발지구나 전철이 개통될 예정
지역, 산과 강을 끼고 있는 쾌적한 APT가 가격상승면에서 유
리할 것으로 보인다.
재건축APT의 경우 이미 조합승인을 받은 곳은 당분간 가격이
안정세를 유지한 후 11월부터 재상승할 확률이 높지만 조합승
인을 받지 못한 재건축 대상APT는 상당기간 가격조정이 예상
되고 있다. 재개발APT의 경우도 지구지정이 된 곳은 가격상승
이 예상되지만 지구지정이 되지 않은 곳은 가격이 조정될 전
망이다.
그리고, 정부가 APT에 대한 전매를 강화함으로서 반사이익을
얻는 곳이 주상복합APT와 오피스텔로 예상되고 있다. 현재 주
상복합APT의 경쟁률이 높아지고 있지만 오피스텔은 공급과잉
인 상태이므로 투자에 유의를 해야 할 것으로 보인다.
APT는 일시적으로 하락하더라도 보유하고 있다보면 재상승하
는 경우가 많다. 그런데 하락하는 시점과 상승하는 시점이 증
권시장과 같이 순간순간 변화되는 것이 아니고 1주일~1개월이
상의 시차를 두면서 서서히 움직인다. 따라서, APT로 재테크
하시는 분들은 시장흐름을 면밀하게 주시하면 매도시점과 매
수시점 포착이 어렵지 않다고 볼수 있다. 이때 유념해야 할
사항은 우리나라 경제의 동향, 금리, APT수요와 공급, 정부의
정책 등을 우선 잘 살펴야 한다. 그리고, 재테크를 할 때 공
생개념을 가지고 나에게 APT를 구입한 사람도 이익이 있는 시
점에서 매도하는 아량이 필요하다. 제일 꼭대기만 고집하다가
시기를 놓치면 기회비용의 손실이 크기 때문이다. APT가격이
급등을 하더라도 수요자는 6개월만 지나면 가격에 적응을 하
기 때문에 가격저항선이 무너진다. 따라서, 가격자체만의 높
고 낮음을 떠나서 대세의 흐름을 읽을 필요가 있다. 대세 상
승기의 끝이 언제 어떤 이유로 찾아올지를 항상 생각하면서
투자를 하는 것이 APT재테크에 성공하는 길로 보인다.
자료제공: (주)내집마련정보사 http://www.yesapt.com
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