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| 재개발 법률 개정과 투자 전망 |
| [ 김영진 2002-09-19 ] |
조회수 1601
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◈ 재개발 법률 개정과 투자 전망 ◈
정부가 현재 도시재개발법의 규제를 받는 재개발사업과 도시
저소득 주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법의 규제를 받
는 주거환경개선사업과 주택건설촉진법의 규제를 받는 재건축
사업을 하나로 묶어서 도시 및 주거환경정비법안을 마련했다.
이 법이 9월에 열리는 정기국회에 통과되면 내년 상반기에
시행될 예정이다. 따라서 이 법이 시행되면 올해 말까지 재개
발구역지정을 받지 못한 재건축대상 사업자는 도시재개발기본
계획이 세워지는 2004년 상반기까지 재개발사업추진이 어려워
질 전망이다.
법안의 주요 내용을 보면 현재 도시재개발 기본계획 수립대
상은 인구 100만명 이상 도시에서 인구 20만명 이상으로 대폭
확대되어 재개발사업이 활성화 될 것으로 보인다. 그리고 현
재는 재개발절차에 있어서 시공사가 재개발구역지정이 되자마
자 선정되었는데 개정된 법에서는 사업시행인가 후 공개경쟁
입찰 방식을 통해서만 선정하도록 못박고 있다. 따라서 지금
까지 조합추진위 설립과 조합설립인가 사업인가 등에 시공사
의 물적·인적자원이 투입되었으나 앞으로는 주민 자체적으로
해결해야 하는 어려움이 도사리고 있다.
이렇게 시공사 선정시기를 변경한 것은 재개발 초기에 시공
사가 수주경쟁을 하면서 터무니없는 유리한 조건을 내세움으
로서 재개발지구의 조합원 지분가격을 크게 상승시키는 부작
용 등 과열 경쟁의 폐해를 막기 위한 조치로 풀이된다.
다음으로 재개발 추진위가 몇 개씩 생겨 이전투구를 하느라
고 재개발사업진행에 막대한 지장을 초래하던 것을 추진위설
립 전에 땅 소유자의 1/2이상의 동의를 받아 시장군수의 승인
을 받아 설립하도록 함으로써 예전에 주민들의 임의대로 선정
했던 방식에 비해 추진위 설립이 까다로워졌지만 추진위가 설
립되면 재건축 사업속도가 빨라질 것으로 예상된다.
다음으로 재개발 조합사업인가 조건에 예전에는 주택소유자
의 2/3이상의 동의만 얻으면 사업인가를 신청할 수 있었지만
새법에서는 주택소유자의 동의비율을 토지소유자의 면적동의
비율의 80% 이상으로 높였다. 그리고 재개발사업대상 부지 안
에 있는 국유지나 공유지에 임대주택을 짓는다면 예전에는 시
행자구 모두 불하를 받아야 했지만 앞으로는 최장 50년까지
임대를 받아 지을 수 있도록 함으로써 사업비용이 그만큼 절
감될 것으로 보인다.
그리고 이제까지 건설업체가 미리 시공사로 선정되어 조합업
무를 도와주었지만, 앞으로는 정비사업 전문관리업(컨설팅)제
도를 도입하여 사업성검토, 사업시행인가 신청 등을 전문적으
로 대행할 수 있도록 할 방침이다.
이와 같이 재개발사업이 까다로워진 대신에 재개발 구역지정
을 받은 단지는 안정성이 높아지고 사업진행에 가속도가 붙을
것으로 예상된다. 재개발지구의 조합원 지분을 구입하여 재테
크를 하시려는 분들은 현재 재개발사업 후보지로 계획된 352
곳 중 82%가량인 290여 곳이 현재 구역지정을 받지 못했다는
사실을 생각하면 안전한 투자로 원하시는 분들은 구역지정이
된 60곳 중에서 조합원 지분을 구입하는 것이 좋다. 그러나
구역지정이 완료된 재개발 대상지는 조합원 지분가격이 현실
화되어 투자성이 떨어진다고 볼 수 있다. 따라서 미지정구역
290개소 중에서 재개발사업에 대한 주민동의율과 불량주택
개·보수 현황을 따져서 조합원 지분을 구입하면 좋다. 노후
불량주택이 다세대, 다가구 중 신축주택으로 상당수 개조된
지역은 재개발 후보대상지역에서 제외될 확률이 높다. 그리고
조합원 숫자가 많은 곳은 개발이익이 적어 투자후 높은 수익
률을 낼 수 없다. 따라서 가구당 대지지분이 많은 재개발지구
로 선택하는 것이 유리하다고 볼 수 있다.
재개발은 평형배분을 할 때 보유하고 있는 땅 평수에 따라
하는 것이 아니고 감정평가법인 2곳이상에서 지분을 평가하여
평가액 다액순으로 분양평형을 결정하도록 되어 있다. 따라서
조합원 지분을 구입할 때 평가액이 높은 땅을 구입하는 것이
좋은데 그 순서는 상업지＞주택지＞8m이상 도로＞기타 잡종지
＞사도 순이고, 건물평가액은 철근 스라브＞연와조 스라브＞
연와조 기와＞목조 기와＞브럭 기와＞브럭스레트 순이다. 그
리고 APT분양시 분양가격에서 본인의 땅과 건물의 평가액을
뺀 금액을 내면 APT에 입주하는 것이 아니라 본인의 재산평가
액에서 이익비례율을 곱해서 계산한 후 분양가격에서 뺀다는
사실이다. 따라서 이익비례율이 100%를 넘으면 조합원이 이익
이지만 100%미만이면 추가부담액이 더 늘어난다는 것을 염두
에 두어야한다.
예전에는 이익비례율이 통상 100~200%선 이였으나 요사이는
이익비례율이 80~100%선이므로 추가부담금이 그 만큼 많아졌
다고 볼 수 있다. 따라서 이익비례율을 구하는 공식 즉 "구역
내 사업완료후 대지 및 건축시설의 총추산액 - 총사업비 / 구
역내 종전토지 및 건축물의 총가액"을 잘 외워두는 것이 좋
다.
▶ 재개발 미시행지구 현황
===================================================================
구역명 위 치 시행면적 건립 임대주택
(㎡) 가구
-------------------------------------------------------------------
삼청2 종로구 삼청동 산2 12,862
숭인3 종로구 숭인동 232 19,276
숭인4 종로구 숭인동 20 23,962 456 0
창신6 종로구 창신동 401 16,464
신영1 종로구 신영동 158 9,541 116 0
효창3 용산구 효창동 5 13,189 286 0
용산2 용산구 용산5동 19 49,730
용문 용산구 용문동 90 13,177 220 0
금호1-7 성동구 금호1가 산37 7,770 209 109
금호11 성동구 금호4가 292 48,095 896 0
전농3-2 동대문구 답십리동 산1 26,058 516 70
답십리12 동대문구 답십리동 473 7,086 152 0
답십리13 동대문구 답십리동 963 26,658 658 0
답십리15 동대문구 답십리동 498-1 4,022 104 0
길음6 성북구 길음동 575 54,640 986 0
정릉6 성북구 정릉동 252 39,720 564 0
월곡2 성북구 월곡동 33 51,519 973 209
삼선1 성북구 삼선동2가 412 59,615 1,159 285
삼선2 성북구 삼선동2가 422 20,387 388 0
돈암1 성북구 돈암동 413-12 10,366 195 0
미아10 강북구 미아동 산88-5 24,202 479 0
옹암6 은평구 응암1동 178 23,711 500 136
불광2 은평구 불광동 1 42,858 658 0
대현2 서대문구 대현동 56 6,628
신공덕5 마포구 신공덕동 49-3 14,300 0
공덕3 마포구 공덕동 188-1 29,569 592 0
오류3 구로구 오류동 14-280 8,735 196 0
구로7 구로구 구로동 773-1 18,176 522 0
구로8 구로구 구로동 782-1 19,495
고척2 구로구 고척동 1 55,508 668 0
당산1 영등포구 당산동1가 1-190 6,678 168 0
신길5 영등포구 신길동 144-363 11,592 180 0
상도9 동작구 상도동 산64 14,843 208 0
노량진1 동작구 노량진동 122-37 9,179 167 0
봉천110 관악구 봉천4동 1560 23,274 511 0
신림4 관악구 신림동 808 40,547
신림7 관악구 신림동 670 27,834 536 150
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※ 7월 말 현재. 자료＝서울시
▶ 내년부터 재개발 절차 이렇게 바뀐다
+------------------+ +------------------+
| 현행 | | 개정 |
+------------------+ +------------------+
도시재개발기본계획 도시주거환경기본계획
↓ ↓
구역지정 구역지정
↓ ↓
추진위원회(임의) 추진위원회(소유자의1/2)
↓ ↓
시공회사 선정 조합설립인가(소유자80%)
↓ ↓
조합설립인가 사업인가
(소유자의 2/3) (토지면적2/3,소유자80%)
↓ ↓
사업인가 시공사선정
(토지면적2/3,소유자80%)
↓ ↓
이주 및 공사 이주 및 공사
↓ ↓
관리처분계획 관리처분계획
↓ ↓
청산 청산
▶ 도시 및 주거환경정비법 도입으로 달라지는 제도
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구분 현행 제정안
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재건축 재개발 주거환경개선사업
================================================================================
기본계획 없음 도시재개발기본계획 없음 도시·주거환경기본계획
-대상:인구 100만 -대상:인구 20만
-절차:도시계획 -절차:도시계획
--------------------------------------------------------------------------------
구역지정 없음 재개발구역 주거환경개선구역 정비구역
-절차:도시계획 -절차:도시계획 -절차:도시계획
-조건:소유자⅔ -조건:기본계획
및 세입자 ½ 범위 이내
동의
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시행주체 조합+시공 조합+시공회사 공공기관+개인 조합 단독 시행,
회사 시공사는 시공만 전담
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추진 주민 임의 주민 임의운영 없음 설립전 소유자의
위원회 운영 ½의동의, 시장군수의
승인
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안전진단 시군구청 없음 없음 시군구청장이 실시
장이 실시 여부판단, 시도지사
여부 판단 사전평가
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조합설립 전체소유 소유자의 ⅔ 없음 소유자의 80% 이상
조건 자의 80% 이상 동의 동의
동별소유
자의 ⅔
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사업인가 없음 토지면적 없음 토지면적의 ⅔
조건 ⅔ 이상, 이상과 소유자의
소유자의 80% 이상의 동의
⅔ 이상의
동의
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관리처분 주민 임의 분양신청 없음 분양신청 30∼60일
계획 운영 30∼60일 이내(20일 범위에서
이내 연장) 시행자가 30일간
시장군수가 공람 후 신청,신청후
30일간공람 30일내 인가여부 결정
인가
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청산 주민 임의 분양처분 후 없음 관리처분계획 인가 후
운영 청산금지급 청산금의 분할 징수
및 징수 및 지급
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자료:건설교통부
자료제공: (주)내집마련정보사 HTTP://WWW.YESAPT.COM
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