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| 2003년 부동산 전망과 내집마련 전략 |
| [ 김영진 2002-12-10 ] |
조회수 1631
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◈ 2003년 부동산 전망과 내집마련 전략 ◈
올해는 작년에 비해 방학이 늦어지면서 본격적인 이사철도
12월말부터 시작될 것으로 보인다. 아파트를 중심으로 가격이
소폭 반등하면서 상승세를 보이겠지만 지난해말과 올해와 같
은 폭등은 기대하기 어렵다.
아파트 가격 추이를 살펴보면 98년 6월이후 대세 상승세를
시작하여 서서히 상승하다가 지난해 말부터 모든 호재가 폭발
하면서 가격이 크게 상승했다. 그러나 대세 상승세는 2003년
상반기에 끝나고 2003년 하반기부터 2~3년간은 대세 조정기에
진입할 것으로 예측된다.
왜냐하면 외환위기 이후 건설회사들이 대거 퇴출되며 아파트
공급이 축소되어 수급불균형을 초래하였으나 공급부족 현상이
2004년부터는 해소될 전망이고 정부의 부동산 안정화 대책이
누적되어 투자자의 발목을 잡고 있는데다가 저금리와 경기 호
황에 따른 가격 상승여력이 아파트 가격에 모두 반영되어 버
렸기 때문이다.
이렇게 부동산 대세 조정기를 앞두고 있는 시점에서는 실수
요자들의 내집마련 전략은 비교우위에 있는 상품에 투자하는
것이 좋다. 예를 들면 역세권 대단지 중소형아파트와 신규아
파트 그리고 교육수요가 계속 이전하고 있는 강남, 목동아파
트 및 대단지 입주예정아파트, 강북 유망지역 아파트, 조합아
파트 등을 들 수가 있다.
첫째, 역세권 대단지 중소형 아파트가 좋은 이유 중 하나는
예전과 달리 중소형평형 선호추세가 증가하고 있고 98년 소
형평형 의무비율이 폐지되면서 건설업체들이 중소형평형 아파
트보다는 채산성이 높은 대형 평형위주로 아파트를 공급하면
서 대형평형은 입주물량이 넉넉하기 때문이다.
또한 최근 평형에 관계없이 6억이상의 공동주택을 고급주택
으로 확대하면서 서울 수도권지역의 대형평형 아파트들이 하
락세를 보이고 있다. 특히 대형평형이 많은 용인 지역은 입주
시점이 다가와도 입주물량이 넉넉한 편이어서 대형평형 미분
양이 해소되지 않는 아파트가 많고 분양가 이하로 거래되는
아파트도 많다. 청약경쟁률에서 중소형아파트가 대형아파트보
다 높아지면서 분양가 차이가 거의 나지 않는 경우도 많다.
둘째, 신규아파트는 기존 노후아파트와 갈수록 큰 가격 차별
화를 이룰 것으로 예상되므로 신규아파트를 분양받거나 전매
로 구입하는 것이 좋을 것으로 예상된다. 최근 정부가 폭등하
는 아파트 가격을 진정시키기 위해서 아파트 청약제도에 대폭
손질을 가했기 때문에 청약통장을 가지고 내집마련하려던 수
요자들도 청약 전략을 수정해야 유망지구의 아파트 분양과 재
테크에 성공할 수 있다.
우선 정부가 투기과열지구를 지정하여 분양권 전매를 규제하
고 5년 재당첨 금지, 1가구 2주택 소유자들을 1순위에서 배제
하기 때문에 투기과열지구내 아파트 청약 경쟁률이 낮아지 고
당첨확률이 높아질 전망이다. 이미 8차 서울동시분양부터 계
약률이 떨어지는 현상을 보이고 있다. 따라서 실수요자들은
투기과열지구내 유망 아파트 청약을 적극적으로 해볼 필요가
있다. 왜냐하면 투기과열지구내 아파트는 이외지역에 비해 유
망아파트들이 많이 포진되어 있을 뿐 아니라 향후 아파트 가
격 상승률이 높을 것으로 예상되기 때문이다. 무주택 우선순
위 대상자들은 더욱 그렇다.
그리고 1가구에 다통장을 보유하신 분들은 투기과열지구내
청약때 여러개 통장을 사용하여 1개의 통장이 당첨되면 나머
지 통장은 투기과열지구내에서 1순위가 안되기 때문에 1순위
에서 배제되기 때문에 잔여통장은 비투기과열지구의 유망 지
역에서 아파트를 분양 받아 전매를 통해 시세 차익을 누리는
것이 좋다. 그렇지만 이번 정부의 청약제도 변경으로 청약 1
순위에서 배제되신 분들은 수도권 유망지역의 분양에 관심을
가질 필요가 있다. 이들지역은 청약경쟁률이 매우 높을 것으
로 예상되므로 해당지역으로 주민등록을 이전하여 지역 1순위
로 청약해야 당첨확률을 높일 수 있다. 이에 해당되는 지역은
하남, 용인, 수원, 파주, 인천 등을 꼽을 수 있다.
그리고 정부의 청약제도 변경으로 투기과열지구내 1순위에서
배제되는 수요자들은 전혀 실망할 필요가 없다. 왜냐하면 투
기과열지구 이외지역에서는 1순위로 청약할 수 있을 뿐 아 니
라 청약제도가 언제 어떻게 다시 바뀔지 알수 없기 때문이다.
IMF이후 아파트 가격이 폭락하고 아파트 미분양이 속출하자
갖고 있던 청약통장을 해약했던 많은 분들이 지금은 후회를
하고 다시 청약통장에 가입하는 현상에서도 알수 있다. 또한
현재 청약통장을 보유하고 있지 않은 수요자들은 지금이라도
청약통장으 가입하는 것이 유리하다. 왜냐하면 우리나라에서
선분양이 지속되는 한 청약통장 가입에 따른 이자외 이익이
너무도 크기 때문이다.
마지막으로 1000만원짜리나 1500만원짜리 통장 가입자들은
현재 청약을 할 마땅한 아파트를 찾기 어렵고 대형 평형은 프
리미엄도 높게 형성되지 않으며 거래도 쉽지 않기 때문에 평
형 전환을 심각하게 고려하고 있는 경우가 많다. 그렇지만 향
후 시류는 바뀌기 때문에 현재 가입숫자가 가장 많은 300만원
짜리 통장으로 전환하기보다는 기존 대형 평형 통장을 보유하
고 때를 기다리는 것이 현명할 것으로 보인다. 왜냐하면 상암
이나 판교 등에는 대형아파트 위주로 분양되기 때문에 이때쯤
에는 소수의 대형 통장 가입자에게 유리하기 때문이다.
그러나 대전제는 청약통장은 유망아파트가 나왔을 때는 기다
리지 말고 청약하는 것이 유리하다. 왜냐하면 아파트 분양가
격은 계속 상승하고 있고 우리나라 아파트 분양이 선분양에
서 후분양으로 이전되고 있는 중이므로 청약통장의 가치는 계
속 하락하고 있기 때문이다.
셋째, 교육수요가 계속 이전하고 있는 강남, 목동아파트 및
대단지 입주예정아파트의 인기는 당분간 지속될 것으로 보인
다. 교육시설이 강남으로 집중되고 대기업과 중견기업들이 강
남으로 이전하면서 중상층이 강남으로 이동하고 서울시 안에
강남특별구가 존재하는 형국이 되었고 자녀교육에 심혈을 기
울이는 부모들이 어떻게든지 강남으로 이전하고자하는 현상이
나타나며 강남지역의 APT가격이 폭등하는 현상이 지속되고 있
다. 강북뉴타운이 본격적으로 개발되기 이전까지는 강남이역
주민들은 강남으로 끊임없이 이동하려는 현재 상황은 강남과
강북의 격차는 상당기간 지속될 전망이다.
넷째 강북 유망지역 아파트, 조합아파트의 경우 강북의 중요
아파트 단지를 살펴보면 용산권, 마포권, 성동권, 노원권 정
도로 분류를 할 수 있다. 이들의 각각의 특성을 살펴보면 강
남에 버금가는 부촌을 형성하고 있는 용산권과 재개발이 활발
하게 진행되고 한강을 끼고 있는 성동권, 서민들이 선호 지역
으로 택지개발지구인 노원권, 그리고 재건축, 재개발과 더불
어 택지개발이 한창 진행되고 있는 마포권을 들 수 있다. 조
합아파트는 일반 분양아파트와 달리 청약통장이 없이도 조합
원 자격이 가능하고 무주택자나 전용면적 18평이하 주택을 소
유한 사람도 아파트를 분양받을 수 있다. 또 일반 아파트의
경우 분양지역 주민에게 우선 청약권을 주지만 조합주택은 인
접 시, 군 거주자에게도 똑같이 조합가입 자격을 준다. 여기
에다 일반분양 아파트에 비해 분양가가 평균 10%~15% 싸다는
점도 무주택 서민들이 조합주택으로 모여들게 하는 요인이다.
이같은 이유로 주택조합은 지난해 하반기이후 다시 인기상품
으로 부상하 고 있다. 특히 청약통장 가입자 가운데 1순위자
가 2백만명에 육박하고 일반분양 아파트의 청약경쟁률이 수십
대 1을 넘어서는 상황이 벌어지자 주택조합의 인기는 더욱 치
솟고 있다.
반면 투자에 특히 유의해야 할 상품으로는 공급과잉인 오피
스텔과 재건축 가능성이 희박한 노후아파트, 그리고 공급과잉
이 시작되는 대형아파트 및 소규모 단지의 아파트 등을 들 수
가 있다. 특히 다세대, 연립, 다가구, 원룸 등은 부동산 대세
조정기에는 경쟁력이 급속히 악화될 것으로 보인다.
실수요자외에 부동산에 투자하실 분들은 대세 조정기를 대비
하여 중장기 투자보다는 단기 투자가 바람직하다. 예를 들면
입주아파트의 분양권 또는 비투기과열지구의 분양권 등을 들
수가 있다. 이제까지 부동산 투자에서 큰 수익을 남기셨던 분
들은 내년 마지막 불꽃은 향유하는 것은 좋지만 부동산 혹한
에 대비한 유비무환의 투자전략이 필요하다.
▶ 2002년 달라진 청약제도
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제목 내용 시행시기
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무주택 전용면적 25.7평 이하 일반분양분의 50%이상 5월
우선공급 을 만 35세 이상, 5년 이상 무주택자로 청약
부금이나 청약예금 300만원, 600만원짜리에
1순위자에게 우선 공급
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분양권 중도금을 2회 이상 납부하고 계약을 체결한 9월
전매제한 뒤 1년이 지난 후부터 분양권 전매가 가능
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선착순 주상복합건물과 오피스텔의 경우 위치나 공 9월
분양금지 급가구수, 분양가격 등에 대해 분양승인을
받아 입주자를 모집하되 반드시 공개경쟁에
의한 추첨방식 채택
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임대,공공 65세 이상 노부모를 1년 이상 모시고 사는 11월
주택 분양 무주택세대주에 대해 국민임대주택을,3년
우선권 이상 부양한 세대주에 대해서는 전용면적
25.7평이하 공공주택의 입주 및 분양권을
전체 국민임대주택 및 공공주택 분양물량
의 10%를 우선 공급
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재당첨 투기과열지구내에서 1가구 2주택이나 5년내 11월
금지 당첨자는 1순위에서 제외
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통장 거래 청약통장을 파는 사람뿐 아니라 사는 사람도 내년
규제 강화 처벌을 받고 3년이하 징역 또는 3천만원이하 하반기
벌금으로 강화
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▶ 2003년 지방 분양예정 APT
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위치 건설업체 단지 평형 일반 분양 문의
규모 분양 예정월
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천안시 목천면 신도종건 540 25,33 540 12~ 031-828-5512
2003.1
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천안시 안서동 대림산업 396 43~62 396 2003 02-368-6806
.2
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대전시 대덕테크노 한화건설 760 24,33 760 2003 02-729-4397
벨리 .2
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평택시 장당지구 우미종건 932 30~35 686 2003 062-950-1880
5·7블럭 .3
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대구 사월동 남광토건 414 32 414 2003 02-3433-7700
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목포시 용해동 신안종건 1474 13~48 455 2003 02-3467-1012
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부산 금정구 부곡동 대우건설 594 20~50 594 2003 02-2288-5454
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경남 울산시 남외 대우건설 2760 29~50 2760 2003 052-257-6364
지구
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부산 해운대 우동 삼호건설 222 59,65 222 2003 033-748-0035
상반기
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부산 영도구 청학동 선진엔터 210 31,32 210 2003 051-336-0666
프라이즈 .1~2
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부산 사상구 엄궁동 쌍용건설 606 25~41 606 2003 02-3433-7800
상반기
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부산 사하구 하단2 퍼스트 60 25~34 60 2003 051-205-0901
코리아종건 상반기
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부산 수영구 민락동 현대산업 264 36~93 264 2003 02-2008-9266
개발 상반기
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대구 수성구 만촌동 태왕 433 24~45 182 2003 053-430-7055
.1
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청북 청주시 신봉 현대산업 1222 29~86 1222 2003 02-2008-9274
지구 52-1블럭 개발 .1
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경북 구미시 송정동 대우/롯데 2863 17~51 1895 2003 02-2288-3119
건설 .8
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▶ 서울·수도권 조합원 모집 예정 APT
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위치 건설업체 단지 평형 조합 분양 문의
규모 모집 예정월
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양천구 신정동 세양건설 367 23 96 12 02-5113-119
산업 32 271
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구리시 인창동 대림산업 398 24~43 170 2003 02-2011-7832~4
514-1번지 .02
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구리시 인창동 대림산업 244 32,43 120 2003 02-2011-7832~4
582-1번지 .02
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구리시 수택동 현대건설 451 33 451 미정 02-746-2173
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분양일정은 모델하우스 오픈일 기준이며 건설사의 사정에 의해 변경될수 있습니다
자료제공:(주)내집마련정보사(WWW.YESAPT.COM)
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