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| 재건축과 재테크 |
| [ 김영진 2003-04-08 ] |
조회수 1395
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◈ 재건축과 재테크 ◈
우리나라의 부동산 가격이 요동치는 요인 중에서 재건축이 차지하
는 몫은 크다. 도시가 팽창하고 택지가 부족한 상황에서 토지의 효
율성을 높인다는 측면의 재개발과 재건축은 꼭 필요하다고 볼 수 있
으나, 무분별한 재건축은 국부의 손실을 초래하고, 자원의 낭비를
부추기는 셈이 된다.
특히 콘크리트의 내구연한은 50년 이상인데, 20년만 되면 재건축열
기가 뜨거워지는 바람에, 노후·불량건축물을 효율적으로 개량해 도
시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 재건축제도의 근본 의
의가 퇴색된다는데 가장 큰 문제점이 있다. 이는 재건축 제도가 잘
못 설정된 데 그 근본원인이 있다. 낡은 APT를 수선해서 쓰는 것보
다 아예 부수고 다시 짓는 것이 재테크에 유리하도록 되어 있기 때
문이다. 결과적으로 개인적인 부의 축척은 이루어지겠지만 국가적인
손실을 초래하는 재건축이 지속될 경우 부작용이 너무도 크다. 따라
서, 정부가 도시 및 주거환경정비법을 만들어서 용적률을 규제하고
무분별한 재건축을 막고자 심혈을 기울이고 있다.
그러나 한번 상승한 재건축APT가격은 조정되기 쉽지 않고 다시 급
등을 거듭하기 일쑨데, 이 중에서도 7월부터 시행되는 새 법의 적용
을 받기 전에 이미 안전진단을 통과했거나 사업승인을 받는 등 재건
축 사업의 막차를 탄 아파트의 메리트가 큰 편이다. 이라크전쟁, 북
핵문제, 내수위축 등 시장엔 악재가 가득하지만, 안전진단 통과란
호재 하나만으로도 모든 평형 시세가 하루만에 4000~5000만원 이상
급등하는 고덕 주공 1단지만 봐도 알 수 있다. 주변단지로의 파급효
과도 커서 안전진단을 통과한 고덕주공 1단지의 여파로 고덕주공
2·3단지와 도곡 주공 등 재건축이 가시화하고 있는 강남권 주요아
파트 값이 가파르게 상승하고 있다.
하지만 은마아파트 같이 안전진단이 늦춰지는 아파트는 울상이다.
지난달 육안검사를 하면서 31평형과 34평형 최고매매가가 각각 5억
원, 6억원을 돌파했었으나, 31일 정밀안전진단 요청이 반려되면서
이달 들어 거래가 뚝 끊겼기 때문이다. 7월부터 도시 및 주거환경정
비법이 시행되면 재건축 구역 지정제도를 도입하고 시공사 선정시기
를 사업승인 이후로 개선하게 돼, 사업기간이 길어질 수밖엔 없는
단점이 크다. 또한 재건축사업 절차가 까다로워지고, 용적률이 강화
되며, 재건축 연한이 20~40년으로 차등화되는 등 재건축요건이 대폭
강화돼 재건축 시장도 일부 상품을 중심으로 단기적이고, 국지적인
상승에 그칠 수밖엔 없을 것으로 보인다.
작년과 달리 올해는 재건축 아파트 시장이 수익성 위주로 급속히
재편되고 있다. 시공사 선정이나 사업승인과 같은 ‘고전적 호재’
가 무조건 가격 상승으로 연결되지도 않는다. 재건축 아파트 매매가
는 앞으로 지을 아파트가 완공된 뒤 얼마만큼의 가치를 지닐 것이냐
에 달려 있고, 이는 전체적인 집값과 연동한다. 따라서 앞으로 집값
상승률이 낮을 것으로 전망되면 현재의 매매가도 조정받고, 재건축
대상 아파트를 골라 고생하며 살면서 재테크를 하던 시대도 끝나가
고 있다. 실수요자들이 신규주택을 선호하므로 사업승인을 받은 대
단지 재건축 아파트를 구입하는 것이 재테크에 안전하고, 이러한 차
별화는 앞으로도 지속적으로 시장에 반영될 것이므로, 현재 시점에
서 재건축에 투자하실 분들은 시장상황의 대세와 정부정책, 앞으로
의 수익성을 꼼꼼히 따져 투자패턴에 신중을 기해야 하겠다.
자료제공: 내집마련정보사(HTTP://WWW.YESAPT.COM)
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