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| 부동산 시장에 가격상승기류가 흐르고 있다 |
| [ 김영진 2003-04-17 ] |
조회수 1867
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◈ 부동산 시장에 가격상승기류가 흐르고 있다 ◈
부동산 시장에 가격상승 기류가 흐르고 있다. 당초 부동산 전문가
들이 예상했던 시나리오 데로라면 2월, 이사철 상승세를 타던 아파
트 가격이 3월부터 이라크전, 북핵, SK글로벌 사태라는 암초를 한꺼
번에 만나면서 상승세가 꺾이고 아파트 가격도 심리적으로 위축되는
등, 시장전반이 조정장세로 급선회해, 5월말까지는 숨고르기에 접어
드는 분위기였어야 했다.
하지만 실상 분위기는 다른 방향으로 가고 있다. 시장을 설명해주
는 각종 현장지표(매물수, APT청약률, 매수의뢰 컨설팅수, 시세추이
등)와 시장을 바라보는 정부정책 기조를 읽다보면 부동산 가격상승
의 전주곡이 울리고 있음을 읽을 수 있기 때문이다.
우선, 이같은 움직임은 재건축과 분양권 시장을 중심으로 여러곳에
서 동시에 포착되고 있다. 한동안 주춤하던 서울 강남권 재건축대상
아파트 값은 주요 저밀도지구·저층 아파트들의 안전진단 통과 등의
재료에 힘입어 들썩거리기 시작했고, 일부 단지는 가격폭등의 정점
을 이뤘던 지난해 9월 이전 수준으로 회복한 곳도 있다. 2/4분기 사
업승인을 대기하고 있는 단지 주변은 가격상승과 함께 이주수요로
인한 전세난까지 우려되고 있다. 이달초 정밀안전진단이 통과된 강
동구 고덕주공 1단지 15평형은 45000~46000만원으로 3월말보다
3000~4000만원, 안전진단이 진행중인 인근 주공 2~3단지도 1천만원
이상 각각 올랐다. 오는 21일 사업승인이 예상되는 잠실시영단지도
지난달에 비해 1000~1500만원 상승한 상태고, 지난 2월 사업승인을
받은 영동AID, 잠실주공2단지 등 사업승인이 잇달았던 잠실, 도곡동
주변은 이주수요로 인해 전세란이 초읽기에 접어든 상태다.
이러한 상황은 수도권도 마찬가지라 이달 13일 수원시 천천동 주공
과 인계동 주공, 고양시 주교동 원당주공 1단지 등 건축연수 20년
미만 단지들이 정밀안전진단을 통과해 1000만원씩 급등하는 등 수
원·고양시 등지에서도 가격상승조짐이 일고 있다.
분양권시장도 입주를 앞둔 대단위 택지지구나, 전철개통, 행정수도
이전 덕을 보고 있는 수도권 남부지역을 중심으로 강세를 보이고 있
다. 화성 태안지구에 있는 신창미션힐, 신한에스빌, 주공그린빌, 우
남퍼스트빌의 경우 작년 12월보다 2000~3000만원, 올 3월보다
500~1000만원씩 지속적인 가격상승을 나타내고 있다. 인근 부동산써
브815공인 대표는 "택지개발지구인데다, 병점역개통이 이달 25일 확
정되면서, 역세권호재가 톡톡히 반영돼, 오름폭이 컸다"고 말했다.
충청권에서도 새로 분양된 아파트는 1000~3000만원의 비교적 높은
프리미엄이 붙고 있다. 3월 공급된 대전 유성구 노은2지구 우미이노
스빌은 투기과열지구임에도 불구하고 3천만원 안팎의 프리미엄이 형
성됐고, 같은 시기 분양된 서구 관저지구 계룡리슈빌에도 2000만원
안팎의 프리미엄이 붙어있는 상태다. 최근 대전지역 청약예금가입자
수가 작년말보다 80%이상 급등했다는 금융결재원의 발표만 봐도 행
정수도 이전에 대한 기대감이 충청권 분양시장에 어떻게 작용하는지
미루어 짐작할 수 있겠다.
위에서 확인했듯이 이미 부동산시장 전반은 조용하지만 서서히 오름
세를 타고 있는 중이다. 그렇다면 상승요인은 뭘까?
첫번째, 이라크전의 단기화다. 외부요인보다는 내부요인에 더 큰
영향을 받는 주택시장시장이지만 전쟁초반 장기화 조짐이 보이자 국
제유가와 금값이 치솟고 각국의 증시가 폭락하는 등 심리적 위축에
의한 가격 하락이 예상됐었다. 하지만 미국의 바그다드 함락소식과
함께 전쟁의 단기화 양상이 짙어지자, 전쟁에 따른 불확실성이 해소
됨으로써 부동산은 안전한 투자처라는 인식이 팽배되고 급매물을 노
리는 매수의뢰도 늘고 있다. 실제로 내집마련정보사
(www.yesapt.com)에 지난달 말까지만 해도 매수의뢰를 묻는 상담건
수는 고작 일 2~3건이었으나 최근 5배이상 상승한 10~20건의 매수의
뢰상담이 쇄도하고 있는 양상이며, 홈페이지 접속건수도 30%이상 상
승하고 있는 추세다. 최근 전쟁에 대한 우려로 인해 간혹 시세보다
싼 매물이 나오고 있기 때문에 역세권, 대단지, 중소형 아파트라면
실수요차원에서도 매입의지는 강한 강보합세를 유지하고 있다.
두번째, 내수시장을 드려다 보자. 기존 아파트 거래시장의 경우
지역별로 차이가 있기는 하지만 강남 재건축아파트를 중심으로 한
호가상승에 조금씩 영향을 받고 있다는 사실에 주목해 보자. 최근
잠실, 도곡동 등 강남지역 재건축 사업 승인이 잇따르면서 거래가
잘 이뤄지지 않던 기존 아파트 시장에도 조금씩 활기가 솟고 있다.
물론 작년과 같지 않고, 국지적이기는 하지만 화곡, 대치, 노원 등
일부단지들에서도 약하긴 하지만 가격상승 조짐이 일고 있다. 더군
다나 재건축 대상 아파트 단지들이 대거 포진해 있는 서울 강남구청
이 지역내 20년 이상 된 아파트 재건축을 적극적으로 허용해주기로
방침을 정하면서부터 재건축단지를 중심으로 기대심리가 살아나 실
제 거래는 부진한 상태지만, 매물회수건수도 늘고있고, 호가가 점차
상승하는 분위기다.
분양권시장의 경우도 최근 몇 개월간의 침체를 딛고 상승세를 보이
고 있다. 상품과 지역에 따라 혼조세가 강하긴 하지만 수도권 남부
인 화성, 수원, 오산, 평택을 중심으론 청약시장의 열기도 강하고,
서울의 일부 주상복합의 경우 프리미엄은 미미하지만 42대1의 청약
경쟁률을 기록하는 등 단타매매가 극성을 이루고 있다. 한동안 지지
부진하던 파주금촌 주공그린빌 32평형의 경우 13700~16000만원으로
전주에 비해 500만원 상승했고, 행정수도이전계획 덕을 보고있는 평
택시 장당지구 한국아델리움 33평형의 경우 당첨전 불법거래되던
1500만원 물딱지가 계약후엔 3000만원으로 급등했다. 이러한 상승추
세는 지역을 대표하는 유망분양권을 중심으로 서서히 움직이고 있
다.
세번째 이유는 정부가 침체된 내수시장을 공략할 만한 대책을 부
동산시장에서 마련하고 있다는 사실이다. 구체적인 내용을 보면
눈에 띄는 대책을 많이 내놨다는 걸 알수 있는데, 그만큼 빠른 속도
로 하강하는 경기에 대해 우려감이 크다는 점을 반영하고 있다. 그
중 하나가 국민주택기금 사업을 적극 활용하겠다는 방안이다. 골자
는 분양주택 구입자와 분양업체에 대해 대출금리를 1~2% 내려주는
것으로, 정부쪽에서야 시중은행의 낮은 주택자금과 형평을 맞추면
서, 기금수요 감소추세를 막아보자는 방편이었다고 설명하지만 실제
론 또 다른 주택부양책의 성격이 강하다. 전체 금리 부담액을 낮춤
으로써 건설사와 국민에게 대출을 장려하고있는 것이다.
또 다른 하나는 하반기부터 소규모 연립주택의 재건축 기준이 대폭
완화된다는 사실이다. 건교부는 당초 지난 2월 발표한 입법예고안에
서 '나홀로 아파트'의 난립을 막기 위해 기존 주택이 20가구 이상
인 경우에만 재건축을 허용하기로 했으나 지나친 규제로 재산권을
가로막을 수도 있다며 기존 가구수와 관계없이 새로 짓는 가구수가
20가구 이상이면 아파트로 재건축할 수 있게 하고 있다. 이 법이 시
행되면 소규모 연립주택을 아파트로 재건축 하는 것이 활성화되게
돼 기존제도를 훨씬 완화한 면이 없지 않다.
다음은 정부가 투기지역 지정을 유보하고 있다는 사실이다. 투기지
역 지정은 부동산 과열 억제대책의 일환으로 현재 부동산 시장이 지
나치게 과열돼 대책이 필요한 천안과 대전일부(서구·유성구)만 지
정된 상태고, 인천·수원·울산·창원·익산 등 지정요건에 해당되
는 5개 도시는 투기지역 지정방침이 유보됐었다. 투기지역으로 지정
되면 집값에 관계없이 양도소득세가 실거래가로 과세되며 필요할 경
우 기본 세율에 탄력세율(15%이내)까지 붙게돼 자칫 시장을 얼어붙
게 할수 있다는 염려(?)가 반영된 것이 아닐까 싶다. 이달말 부동산
가격안정심의위원회를 통해 천안, 대전, 광명, 청주의 투기지역 지
정여부가 결정될 것이라 하니 그때가면 보다 정확한 정부의 의중을
확인할 수 있을 듯 싶다.
마지막으로 재건축 허용연한에 대한 건교부의 입장이다. 최근 제정
안에 따르면 아파트의 재건축 허용 연한을 당초 방침대로 20년이상
으로 고수, 허용연한을 30년 또는 40년으로 명문화 해달라는 서울시
의 요구는 받아들이지 않고 20년이상 범위에서 시·도가 따로 정할
수 있게 했다. 이는 투기억제에 초점을 맞추기 보다 재건축 위축에
따른 주택공급 감소 우려에 더 큰 비중을 둔 때문이다. 따라서 강남
구도 건물붕괴 위험이 없더라도 재건축을 통한 효용이 현저하게 증
가한다면 재건축을 허용하는 방향으로 방침을 정해, 안전진단 실시
여부를 결정하는 재건축안전진단 심의위원회의 의사결정방식을 만장
일치제에서 다수결 방식으로 전환하기로 했다. 이는 서울시의 입장
과 반하는 조치로 정부가 일관된 재건축 정책을 펼치지 못하는데서
나오는 모순된 모습의 단면이 아니라 할 수 없겠다.
최근 국민은행이 전국 18개 도시 3194가구를 대상으로 실시한 '주
택금융수요실태조사' 결과, 강남지역 가구중에서 재산증식 수단으로
부동산을 선호한다는 응답이 55.2%로 집계되는 걸 보면 아직까진 부
동산이 안전하고 돈된다는 인식이 강한 것 같다. 올해 시장전반이
조정기속에서 등락을 거듭하는 수준이겠지만, 이속에서도 나름의 수
익을 낼수 있는 방법은 많으니, 투자시기를 놓쳐 남의 뒷꽁무니 따
라다니며 일희일비하는 것보다는 작은 움직임이라도 주택시장 흐름
과 정부정책을 읽어 나름대로의 투자패턴을 만들어 봄은 어떨까?
▶ 재건축과 관련된 APT가격 동향
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위치 아파트명 평형 매매가 문의(02)
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2003.03 2003.04
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강동 고덕동 주공 13 32000~32500 35000~36000 429-4949
1단지 15 41000~42000 45000~46000
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주공 13 22000~23000 23500~24500
2단지 16 28000~28500 29000~31000
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강남 개포동 주공 11 29000~30000 30000~31000 3411-5566
3단지 13 36000~39000 39000~40000
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송파 신천동 잠실 13 31000~33000 32500~33000 422-2484
시영 17 45500~46000 47000~47500
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송파 가락동 가락 13 29000~31000 32000~33000 400-8945
시영2차 17 39000~41000 42000~43000
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수원 인계동 주공 16 19000~19500 20500~21000 031-211-4989
19 21500~22000 23000~24000
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수원 천천동 주공 16 14000~14500 15500~16000 031-295-3500
17 15000~15500 16500~17000
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▶ 기존아파트 가격 동향
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위치 아파트명 평형 매매가 문의(02)
---------------------------
2003.03 2003.04
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강서 화곡동 대우그랜드 34 30000~34000 31000~34000 2693-0744
월드 38 37000 37000~38500
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강남 대치동 개포우성1차 31 55000~67000 60000~67000 557-3500
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노원 중계동 성원1차 33 19500~25000 22000~25000 951-8866
934-7100
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마포 공덕동 삼성1차 25 24000~28000 24000~28500 392-3300
33 33000~38000 33000~39800
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용산 이촌동 대림 33 34000~38000 35000~38000 715-4924
44 44000~52000 48000~53000
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▶ 분양권아파트 가격 동향
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위치 아파트명 평형 분양가 매매가 문의(02)
-------------------------
2003.03 2003.04
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강서구 내발산동 우장산 23 21300 21500~24000 23000~24500 3661-9114
현대타운 47 43000 47000~51000 47000~52000 2691-1700
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송파구 문정동 삼성래미안 33 24200 43000~49000 45000~50000 407-4466
44 36400 58000~64000 58000~65000
----------------------------------------------------------------------------------
도봉구 창동 북한산 33 20300 25000~30000 27000~31000 996-2004
I'PARK 41 25300 33000~36500 35000~37000
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파주시 금촌지구 주공1차 24 7417 9400~10500 9400~11000 031-949-6006
-------------------------------------------------- 031-948-6500
주공2차 32 11290 13700~15500 13700~16000
----------------------------------------------------------------------------------
하남시 신장동 에코타운 33 17450 24950~26450 25000~27450 031-796-4444
38 21340 29340~30840 29500~31340
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평택시 장당지구 한국아델 33 14800 15900~17000 16300~17800 031-611-8955
리움
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화성시 태안읍 신창미션힐 25 10500 14300~14900 14300~15500 031-222-0002
1차 33 13950 16250~19300 16300~20000 031-2670-815
--------------------------------------------------
신창미션힐 38 18620 23500~23800 23500~25600
2차 45 22530 25000~28500 25000~30000
--------------------------------------------------
신한에스빌 26 11746 15300~15800 15300~16000
1단지 31 14797 19300~19800 19300~20000
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우남퍼스트 37 17250 20500~22500 22700~23300
빌 1차 39 17950 22900~23500 23400~23900
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▶ 정부의 국민주택기금 대출금리 인하방안 (단위:연%)
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구분 현행 인하시
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분양주택 사업자 60㎡이하 7.0 6.0
건설자금 50㎡이하 8.5 7.0
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입주자 50㎡이하 7.0 6.0
60㎡이하 8.0 6.0
85㎡이하 9.0 7.0
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자료제공: 내집마련정보사(http://www.yesapt.com)
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