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| 강남, 광명 투기지구 지정 여파 |
| [ 김영진 2003-04-26 ] |
조회수 1700
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◈ 강남, 광명 투기지구 지정 여파 ◈
이번에 정부가 강남, 광명을 투기지구로 지정하면서 급등세
를 보였던 재건축 대상 아파트 가격이 하락세로 접어들 전망
이다. 왜냐하면, 재건축 아파트를 구입하려는 수요의 상당수
가 투자 수익을 염두에 둔 수요자일 뿐만 아니라 1가구 2주택
이상 보유자도 상당히 높은 비율을 차지하고 있는데 투기지구
로 지정되면서 양도소득세가 많아져 강남 재건축 아파트에 투
자 했을 때 수익률이 줄어들기 때문이다.
투자수요가 줄어들면서 매수세력이 줄고 기존 재건축 아파트
보유자의 경우 정부의 재건축 안전진단 강화 방침과 더불어 6
월부터 발효되는 도시 및 주거환경정비법의 영향으로 재건축
사업 기간이 늘어나 수익률이 떨어지기 때문이다. 이미 강남
지역의 재건축 아파트는 매물이 늘어나기 시작했고 매수세는
실종이 된 상태이므로 시간이 흐르면 흐를수록 가격 하락폭은
커질 확률이 높다.
그런데, 재건축 사업승인을 받은 곳은 상대적으로 가격이 하
락폭이 적고 일정기간 흐른 후에는 수요자들이 다시 회기할
전망이다. 왜냐하면, 재건축이 힘들어지면서 사업승인을 받은
아파트의 희소가치가 높고 강남 아파트 수요는 꾸준하게 증가
하고 있기 때문이다.
강남의 재건축 시장 위축이 서울 여타 재건축 시장과 수도권
재건축 시장에도 영향을 미치면 전반적인 재건축 시장의 위축
을 초래할 것으로 예상된다. 그러나 일정기간이 흐른 후에는
재건축 아파트 투자 수요자들이 탈출구를 찾으려고 노력하면
서 세무관리가 쉬운 강남 분양권 또는 기존아파트로 투자 수
요가 이동할 확률이 있다.
따라서, 정부가 이번 조치와 더불어 강남의 수요를 충족할
수 있는 신도시 계획을 빠른 시일내에 확정하는 것이 부동산
시장을 안정시키는데 좋을 것으로 보인다. 현재 저금리 상황
이 지속되고 있기 때문에 투자처를 떠도는 자금들이 많아 부
동산 시장은 허점이 보이는 곳으로 투자자가 이동할 수밖에
없는 상황이다. 재건축과 더불어 쌍두마차를 이루고 있는 비
투기 과열지구로 불똥이 될 수 있다는 점에 정부가 유의할 필
요가 있다.
양도소득세는 정부가 2001년 7월 1일 기준시가를 약간 인상
한후 2001년 말 재건축 아파트 폭풍을 잠재우기 위하여 2002
년 4월 4일 재조정 할 때 기준시가를 대폭인상시키고 2002년
9월 13일 다시 대폭 조정했다. 따라서, 강남 아파트는 매수시
점에 따라 양도소득세의 편차가 매우 크다. 대부분 강남지역
아파트 소유자는 1년 이상이 되었으므로 실거래가격으로 양도
소득세를 계산할 때 양도소득세 부담이 기하급수적으로 늘어
나는 것을 알 수 있다. 특히, 작년 4월 4일 구입하고 1년이
지난 아파트 보유자는 1가구 1주택이 아닐 경우 양도소득세가
기준시가 적용시보다 10배이상 늘어나므로 세금 부담이 매우
클 것으로 보인다.
▶ 도곡동 삼성생명 사원아파트(32평형) 1년 보유후 매도시
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기준시가 실거래가격
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2002년 4월 시세 31,500만원 39,000만원
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2003년 4월 34,300만원 59,000만원
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차액 2,800만원 20,000만원
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필요경비 945만원 2,340만원
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기초공제 250만원 250만원
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양도소득과세표준 1,605만원 17,410만원
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양도소득세 1,989,000원 50,976,000원
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양도소득세 증가율 2,562%
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* 도곡동 삼성생명 사원아파트 32평형을 작년 4월에 구입하여
2003년 5월 이후 매도할 경우 기준시가 적용시와 실거래가격
적용시 양도소득세 비교입니다.
▶ 개포 주공4단지 (15평형) 1년 보유후 매도시
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기준시가 실거래가격
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2002년 4월 시세 26,600만원 38,000만원
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2003년 4월 30,450만원 49,000만원
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차액 3,850만원 11,000만원
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필요경비 798만원 2,280만원
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기초공제 250만원 250만원
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양도소득과세표준 2,802만원 8,470만원
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양도소득세 4,143,600원 18,792,000원
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양도소득세 증가율 453%
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* 개포주공 4단지 15평형을 작년 4월에 구입하여 1년이 지난
2003년 5월 이후 매도할 경우 기준시가 적용시와 실거래가격
적용시 양도소득세 비교입니다.
▶ 개포 주공4단지 (15평형) 2년 보유후 매도시
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기준시가 실거래가격
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2001년 7월 시세 17,050만원 28,000만원
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2003년 4월 30,450만원 49,000만원
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차액 13,400만원 21,000만원
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필요경비 511.5만원 1,680만원
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기초공제 250만원 250만원
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양도소득과세표준 12,638.5만원 19,070만원
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양도소득세 33,798,600원 56,952,000원
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양도소득세 증가율 168%
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* 개포주공 4단지 15평형을 2001년 7월에 구입하여 2003년 5월
이후 매도할 경우 기준시가 적용시와 실거래가격 적용시 양도소득세
비교입니다.
자료제공:(주)내집마련정보사(WWW.YESAPT.COM)
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