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| 29일 임박한 부동산 종합대책이후를 전망한다 |
| [ 김영진 2003-10-23 ] |
조회수 2408
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◈ 29일 임박한 부동산 종합대책이후를 전망한다 ◈
오는 29일, 부동산 종합대책발표일이 임박했다. 이번 대책은 주택수급과 세제, 금융 등 분야별 복
안이 총 망라된 것이라 올해 나온 부동산정책 중 가장 강할 것이라는 게 업계의 중론이다. 더군다
나 공공연히 토지공개념 도입(개발이익환수 등)까지 언급되고 있는 실정이라 이같은 정책들이 시
장에서 약발이 듣기 시작한다면 시장이 안정국면을 넘어서 냉각, 침체기에 접어들 수도 있다는 비
관론적 시각도 제시되고 있다. 부동산시장이 너무 꺽이는 것은 바람직하지 않지만, 연착륙할 수
있는 바운더리안에서 추가대책을 통해 과열된 시장을 안정시키고, 부동자금을 금융권이나 기업으
로 물고를 터줘야 한다는 점에서 이시점 추가대책은 적기라고 본다.
우선 최근 논의되고 있는 부동산 종합대책 중 가장 현실적이고 효과가 큰 제도로 보여지는 것이
주택담보총액제한과 교육제도개선과 연계된 부동산 대책들이다. 비교적 손쉽고 시장충격을 줄일
수 있는 부동산담보대출축소 및 대출억제책을 활용하는 것이 실효성이 크겠다. 이밖에는 강남을
대체할 신도시 추가개발계획이 조기에 이뤄져 공급문제를 해소하는 것이 바람직하다.
일각에선 금리인상이나 강남지역 부동산소유자 명단공개, 재건축 용적률 상향조정, 분양가규제 등
극단적인 대책들이 거론되지만 자칫하면 국가경제나, 부동산 시장의 기본과 근간을 해칠 수 있는
위험이 있으므로 그다지 바람직하다 할수 없는 대책들이다. 분양가 규제와 관련된 문제에 있어서
는 원가공개가 이뤄지더라도 국가기관과 연구기관에서 믿을 수 있는 자료가 발표되도록 해야한다.
이밖에 초단기매매나 다주택보유자의 양도세 세율인상은 투기수요나 가수요를 줄일 수 있는 방법
이기는 하나 이미 거론된 얘기라 파급효과가 떨어지고, 과세표준의 실거래가 적용이나 재산세/종
토세의 가구별 합산 등 자칫하면 조세저항을 불러올 수 있는 문제이므로 경과규정을 준다거나 점
진적으로 실시하는 것이 좋겠다.
토지공개념은 90년에 도입되어 택지소유상한제와 토지초과이득세는 위헌판결을 받았고 개발이익환
수제는 아직 유지되고 있다. 따라서 정보가 토지공개념 실제로는 주택공개념을 도입한다면 개발이
익환수제가 될 공산이 크다. 이와같은 맥락에서 주택가격을 교란시키는 재개발, 재건축의 개발이
익환수제가 거론되고 있다. 그리고 더욱 강력한 조치로는 투기지역에 대한 거래제한, 주택선매제,
다주택보유자중과세 등을 들 수가 있는데 이러한 토지공개념은 일시적으로는 주택가격안정에 도움
을 주지만 시장기능을 약화시켜 주택공급부족이나 자유로운 주택시장의 유통을 방해하여 경제의
역기능이 우려되기도 한다. 따라서 주택공개념이 실시되더라도 주택시장을 교란하는 지역을 중심
으로 한정적인 실시가 바람직하다고 볼 수 있다.
현시점에서 지금 가장 필요한 부동산 대책은 부동산과 관련된 교육개혁문제다. 최근 정부의 정책
은 강남집값 잡기에 총동원된다고 해도 과언이 아니다. 하지만 앞으로도 실수요자의 강남행을 저
지할 수 있는 실효성 있는 후속 정책이 뒷받침이 되지 않는다면 다시 강남지역의 아파트 가격 상
승이 기폭제가 되어 전국 아파트 가격을 재상승시킬 수 있는 가능성이 남아 있다. 강남에 한번 거
주한 사람은 나오지 않고 강남이역 주민들은 강남으로 끊임없이 이동하려는 현재 상황에서 판교의
입주가 가시화되는 2007년까지는 강남이 지속적인 부동산불안요인으로 작용할 수밖에 없는 요인이
크다. 더군다나, 강남저밀도 재건축단지들의 이주가 시작되면, 수급불안요인이 가속화되면서 가격
상승의 악순환이 지속될 것이다. 이제는 수요유발 요인자체를 제거해야한다. 교육대책 없는 단순
한 공급논리는 공허한 공염불에 불과하다. 중장기적으로 강남의 교육문제란 근본적인 산을 넘지
못하고선 해결될 수 없는 뿌리깊은 구조적 문제가 겹쳐있기 때문이다. 강남 부동산값 상승은 주로
대학입시에 매달리는 사회분위기 때문이고, 금리나 제도의 보안보다는 사회개혁적인 처방이 더 유
효할 수도 있다. 예컨대 대학입시때 내신반영 비율을 보다 높여 적용한다면 당장 부동산 가격은
안정을 되찾을 수 있을 것이다. 이러한 조치는 강남권이나 일부 학생들에게 역차별의 문제를 야기
할 순 있겠지만 장기적으로 사교육 폐해나, 집값 안정문제에 탁월한 효과를 나타낼 것이기 때문이
다. 즉, 실수요자를 강남으로 유인하는 교육문제를 해결하지 않고는 강남아파트 가격을 안정시키
기 어렵다고 볼 수 있다.
그렇다면 29일 발표될 대책이후 향후 집값은 어떻게 될까? 일단 정부의 대책을 보고 판단하는 것
이 좋겠지만, 정부의 종합대책이 시장에 작용해 약발이 듣게된다면 가격하락 후 안정국면으로 접
어들 것이고, 정부의 후속 대책이 수요자의 심리를 안정시키지 못하면 다시 상승세로 반전될 여지
가 있다. 하지만 재작년부터 올해까지 가파르게 올라갔던 집값의 상승세가 당분간은 지속되더라도
분명한 것은 조만간 APT가격 조정이나 하락시점이 다가올 수도 있다는 사실을 간과해선 안된다는
점이다. 그리고 12월 15일 전후로 다가올 재신임 문제나, 내년 4월 실시될 총선의 여파, 토지공개
념까지 불사하겠다는 정부의 강력한 집값안정 의지 등으로 미뤄봤을 때, 이번 조치는 보다 강력하
지 않을까 싶다. 물론 앞으로 다가올 APT가격 하락은 전반적인 하락이 아니라 입지별, 종류별, 평
형별로 양극화, 차별화 될 확률이 크므로, 지금부터라도 불황에 대비해, 불황을 이길 수 있는 경
쟁력이 있는 아파트를 선택하는 것이 재테크의 지름길로 접어들 수 있는 또 다른 방법이 아니겠나
싶다.
아파트 외에 부동산 상품의 경우, 토지를 살펴보면, 현재 일부자금이 정부의 규제가 미치지 않
는 틈새상품으로 옮아가고 있어 내년상반기 토지시장으로 수요가 이동할 확률이 높다. 저금리가
지속되고, 주택시장이 정부의 강력한 안정화 대책 등으로 주춤한 반면 토지거래허가구역으로 지정
하는 것 말고는 별다른 투기 근절책이 마련돼있지 않은 토지시장은 유동자금이 유입될 가능성이
크기 때문이다. 올해 충청과 수도권 일부지역의 국지적인 상승을 제외하고는 아파트시장에 비해
가격상승이 가파르지 않아 추가상승여력은 충분하기도 하다. 당분간 택지개발지구 단독주택지나,
판교·김포·파주·화성 등 신도시 주변 땅 등 호재가 있는 곳, 뉴타운 개발이 예정되어 있거나
개발가능성이 큰 지역은 차별적인 큰 폭의 지가 상승이 예상된다. 올해는 APT가 부동산 시장을 점
유하는 폭이 넓었지만 내년은 주5일 근무에 따른 외곽수요가 늘면서 토지의 점유부분이 점차 늘
것으로 기대된다. 그러나 토지는 거래단위 자체가 크고, 자금이 장기화될 우려가 크니 실수요자들
의 장기적인 재테크 상품으론 주의를 요하는 면도 있겠다.
두 번째, 오피스텔의 경우 대표적인 수익형부동산상품인지라 공급과잉문제가 나타나거나 경기가
안 좋은 분위기에선 맥을 못추게 되어있다. 아파텔로 반짝하는 사업장도 있지만, 최근 정부가 오
피스텔과 상가 등의 기준시가 통합고시 방침을 내놓았고, 대형건물 분양제도 개선방안이 발표된지
라, 양도세 부담에 분양법규 강화까지 이중고를 겪게되면서 내년 시장도 투자심리가 위축, 침체가
지속될 것으로 보여진다.
주상복합은 5·23대책으로 데미지를 입긴했지만 이미 건축허가를 신청했거나 건축심의위원회의 건
축심의를 신청한 경우, 300세대 미만으로 쪼개서 분양될 경우는, 투기과열지구 내에서도 분양권
전매가 자유로운 이점이 있는 상태다. 하지만, 대부분 프리미엄이 붙으면 치고 빠지겠다는 생각
이 강하기 때문에 계약률이 높지 못한 경우가 많고, 투자패턴이 장기적인 목적보다는 단기적이고
보수적인 접근이 많은 점도 유의해야 한다. 벌써부터 분당 백궁·정자, 양천구 목동, 강남구 등
앞으로 입주할 주상복합물량들은 넘쳐나고 있고, 일반아파트에 비해서 전용률 등 여러모로 경쟁력
이 뒤떨어진다는 사실도 간과하면 안되겠다. 특히 일부 유망주상복합을 제외하고는 입주후에도
지금만큼의 프리미엄이 지속될 확률은 더더욱 희박하고, 마지막으로 주상복합시장 과열양상이 진
정되지 않는다면 정부에서 또 한번 칼을 드러내는 등 후속대책이 있을 수도 있다는 점이 항상 찜
찜할 수도 있다. 내년시장도 양극화가 고착되며, 유망 주상복합의 경우 자유로운 전매조건을 등에
업고 호가 상승세를 이어갈 것이나, 그렇지 못한 곳은 미분양이 속출될 수도 있겠다.
세 번째, 상가의 경우, 5.23 부동산 안정책이 나온 이후 아파트 시장이 숨을 죽이고 있는 사이 상
가와 사무실 등이 틈새 상품으로 반짝경기를 맞고 있었으나, 굿모닝시티사건 등의 여파로 내년하
반기부터 정부의 분양규제가 실시될 예정이다. 연면적 9백평(3천㎡) 이상의 상가 등에 사실상 후
분양제가 실시되고, 분양 전까지 사업부지의 소유권을 모두 확보해야하며 분양내역을 지방자치단
체가 확인할 수 있는 분양신고제가 도입되기 때문이다. 이러한 상가분양 규제책이 실시되면 상가
시장은 급속히 냉각될 것으로 보인다. 특히 굿모닝시티와 같은 대형 쇼핑몰시장이 가장 큰 타격을
받을 것으로 보인다. 반면 양극화로 시장이 양분되며, 도심형 상가를 제외한 휴일형 상가는 상대
적으로 반사이익을 누릴 수도 있겠다. 주5일근무제 도입으로 영업일이 하루 더 보태지는 효과가
크기 때문이다. 기존상가의 경운 경기불황과 소비심리 위축으로 매출 줄면서 권리금하락으로 연결
되고 있으니 정확한 상권분석을 통해 상가투자도 주의를 요해야 한다.
네 번째, 부동산금융상품을 살펴보자. 최근 1~2년간 부동산시장의 호황으로 리츠, 프로젝트 파이
낸싱, 자산담보부채권 등 부동산과 관련된 다양한 금융상품들이 도입됐다. 내년 모지기제도가 도
입되고, 아파트 후분양제도도 검토되고 있기 때문에, 각종 금융제도가 정비되면서 보다 다양한 부
동산 관련 파생상품이 나오리라 예상된다. 부동산가격이 폭등할 땐 직접투자가 많지만, 요즘처럼
시장이 오락가락할 땐 간접투자로 선회하는 경우가 늘 것이기 때문이다. 요사이 부동산 금융상품
이 원금을 보장해주면서도 은행이율보다 수익률은 높은 경우가 많기 때문에 내년 부동산 금융시장
의 성장도 늘 것으로 기대된다.
자료제공: 내집마련정보사(http://www.yesapt.com)
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