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| 2004년 주택 경기 전망과 투자체크포인트 |
| [ 김영진 2003-12-16 ] |
조회수 4543
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◈ 2004년 주택 경기 전망과 투자체크포인트 ◈
◎ 일반아파트 투자체크 포인트
현재 주택시장이 상승하고 있는지 하락하고 있는지의 바로미터는 APT가격의 상승과 하락을 의미하
고 그 중에서도 기존APT의 가격동향이 기준이 되고 있다. 정부의 시장안정화대책은 2002년 1월부
터 시작되었지만 한번 불이 붙은 APT가격은 정부의 각종 대책을 비웃기라도 하는 듯이 지속적인
상승세를 나타냈다.
그러나 정부의 부동산시장 초강력안정대책이 5.23대책으로 분양시장을, 9.5대책으로 재건축시장
을, 10.29대책으로 기존시장을 강타하자 이제까지 상승곡선을 긋던 기존APT가격도 하락세로 들어
서고 있다.
이번 기존APT의 하락이 상승곡선상의 일시적인 조정이냐, 장기하락곡선이냐는 의견이 분분했지만
대세하락국면으로 접어들었다는 것이 확실하다고 여겨진다. 기존APT가격의 하락세는 하락을 시작
한 5.23대책을 기점으로 잡아 1년 이상 진행될 것으로 예상된다. 따라서 반등하는 시점을 예측하
여 볼 때 빠르면 2004년 하반기 늦으면 2005년 상반기로 예상된다.
이러한 경기주기를 바탕으로 생각하면 기존APT구입시기는 2004년 5~6월이 적정할 것으로 보인다.
그리고, 주기상의 문제를 떠나서 APT가격에 영향을 줄 수 있는 요인으로는 금리를 들 수 있다. 이
번 APT가격 상승의 주범이 금리이기 때문에 금리가 급등세로 반전한다면 APT가격 하락을 가속화시
킬 수 있을 것으로 보인다. 그러나, 경제전문가들은 우리나라 금리가 약간 상승하는 정도일 뿐 급
등 가능성은 희박하다고 내다보고 있다. 그리고, 우리나라 내수경제가 지금은 불황에 터널에서 신
음하고 있지만, 경기가 호황으로 돌아설 경우 풍부한 소득이 APT구매의욕을 자극할 수 있는 요인
이 있기도 하다. 또한, 2004년부터 실시할 모기지 제도가 전세수요를 자극하여 APT 구매수요로 전
환될 경우 중소형APT의 상승이 예상되고 있다. 그 외엔 4월 총선이 변수로 작용하고 있는데, 정부
의 각종 규제가 총선 전에 완화되면서 APT 가격 상승을 점치는 분도 있지만, 90년대 후반이후 선
거가 APT가격에 영향을 미치는 강도는 현저하게 떨어지고 있다.
이러한 여러 가지 상황을 종합적으로 검토하여 볼 때 정부가 1가구 다주택자에 대한 거래세와 보
유세를 강화하면서 APT가격이 오르더라도 투자이익을 투자자가 가져가기보다는 정부가 세금으로
가져가는 상황이어서 투자로 APT를 매수하는 매수세력이 사라졌고, 다주택자들은 계속적으로 인상
되는 양도세, 재산세, 종합토지세 등에 대한 부담 때문에 매물을 지속적으로 내놓을 수밖에 없는
상황이다. 이제 일반 APT에 대한 투자는 차별화가 가속화될 전망이므로 이번 하락기에 실수요자들
이 이동할 곳을 선택하는 분들은 기회가 될 수 있는 시기라고 볼 수 있다.
재건축APT의 상승은 기존APT의 가격상승과 금리인하 및 재건축제도에 따른 이익이 합산되어 크게
상승했지만 현재는 이 세가지 모두 악재로 변화되어 하락폭이 가장 컸을 뿐 아니라 앞으로 추가하
락폭이 기존APT보다 더욱 클 것으로 예상되고 있다. 특히 사업승인전후 APT는 더욱 큰 폭의 하락
이 예상되고 있다. 따라서 재건축APT를 보유하신 분은 매도시점이 빠를수록 유리하다 하겠다.
이같은 맥락에서 살펴본다면, 매도하실 분은 2005년 이후가 좋을 듯하다. 그러나 다주택으로 세금
에 부담이 있으신 분들은 조기에 매도하는 것이 이익실현차원에서 현명한 방법이겠다. 그리고, 집
을 매수하려면 2004년 상반기가 적정한데, 금리와 총선 등 향후 집값을 좌우할 중요한 변수가 남
아있는 상태지만, 어쨌든 연초까지 매물이 하향조정 출하되면서 그동안 저가 매수를 희망했던 실
수요자들이 일정가격 이하로 하락하면 중소형 실수요자를 중심으로 매수수요가 살아날 것으로 보
인다. 왜냐하면 모기지 제도 도입에 따라 전세수요자가 매수를 시작할 것으로 예상되기 때문이다.
하지만 매수는 각별한 주의를 요해야 한다. 앞으로 다가올 APT가격 하락은 전반적인 하락이 아니
라 입지별, 종류별, 평형별로 양극화, 차별화 될 확률이 크므로, 불황을 이길 수 있는 경쟁력이
있는 아파트를 선택하는 것이 재테크의 지름길로 접어들 수 있는 또 다른 방법이 될 수 있기 때문
이다.
그렇다면 그러한 상품으로 꼽힐 수 있는 아파트는 뭘까? 답은 중소형 신규 APT가 될 공산이 크다.
왜냐하면 고령화, 핵가족화가 지속되고 최근 많이 오르긴 했으나 평당단가가 비교적 낮은 중소형
APT가 대형에 비해 경쟁력이 있기 때문이다. 특히 2004년에는 모기지 제도가 도입되므로 중소형아
파트를 중심으로 내집마련하려는 수요자가 그만큼 증가하고 수요 증가는 가격 상승으로 연결될 수
있기도 하다. 역세권 소형아파트의 경우 임대수요도 풍부한 편이라 자산가치 외에도 나름의 운용
(임대)수익까지 맛볼 수 있다는 것도 큰 장점에 속한다. 그리고, 거품과 상관없는 지역적 호재를
갖춘 곳이라면 탄탄한 실수요자 덕분에 매매가가 날개없이 추락하는 일은 걱정할 필요 없을 듯 하
다.
같은 역세권아파트 중에서 어떤 곳을 먼저 살펴보는게 좋을까? 기왕이면 교통이란 호재를 극대화
시킬만한 방법은 없을까? 답은 있다. 환승역 주변 멀티역세권을 노리는 것이다. 서울의 지하철노
선은 강남북을 그물과 같이 엮고 있어서 환승역을 잘만 이용하면 서울시 어디로든 연결될 수 있기
때문에 지하철 역세권의 진수로 꼽을 수 있는 환승역 주변 소형아파트를 골라보는 것이 좋다. 대
형평형은 지하철교통 외에도 환경, 도로교통, 교육여건 등 가격형성에 변수로 작용될 만한 요소들
이 부지기수지만, 지하철 환승역과 연접한 소형아파트는 대부분 맞벌이 부부들을 타겟으로 잡기
때문에 일정정도에 단지규모를 갖춘 신규아파트라면, 가격경쟁력을 갖췄다고 할 수 있다.
게다가 대부분의 지하철 역세권 인근은 이미 개발을 마쳐 상권이 형성됐거나 아파트가 들어설 데
로 들어서 새 아파트를 건립할 곳이 귀한 편이므로, 입주한지 10년 미만의 아파트나 곧 분양될 사
업장은 투자 0순위 대상도 될 수 있겠다.
내집마련정보사는(www.yesapt.com) 환승역 주변이거나, 2개 노선을 함께 이용할 수 있는 멀티역세
권아파트를 입주한지 10년 미만 기존아파트, 분양권아파트 별로 각각 정리해 보았다. 대부분 연접
노선을 도보로 무리없이 이용할 수 있는 사통팔달아파트로, 굳이 들어서 살지 않더라도 임대수요
가 풍부한 편이라 자산가치 외에 운용(임대)수익까지 맛볼 수 있는 장점이 크다.
▶ 지하철 멀티역세권 기존 아파트
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위치 아파트명 단지 평 매매가 전세가 지하철 연결거리
(입주) 규모 형
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성동구 마장동 삼성 430 26 20000~23000 12000~13000 2호선 왕십리역 도보 5분
(1996) 33 28000~32000 15000~16000 용산선 왕십리역 도보 7분
5호선 마장역 도보 2분
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마포구 대흥동 태영 1992 25 23000~25000 13500~16000 5호선 공덕역 도보 7분
(1999.12) 33 32500~40000 17000~20000 5호선 마포역 도보 7분
6호선 대흥역 도보 5분
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마포구 신공덕동 삼성1차 1210 25 24000~29500 15500~17000 6호선 공덕역 도보 5분
(2000.6) 33 34000~40000 19000~21000 5호선 공덕역 도보 5분
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종로구 창신동 두산 529 26 20000~23000 12000~14000 1호선 동대문역 도보 5분
(1999.4) 34 30000~35000 17000~18000 4호선 동대문역 도보 5분
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광진구 자양동 현대2차 235 26 23000~29000 13000~15000 7호선 건대입구역 도보 7분
(1995.4) 2호선 건대입구역 도보 7분
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현대5차 227 23 19000~23000 13000~13000 2호선 구의역 도보 10분
(1998.7) 25 19000~28000 13000~14000 7호선 건대입구역 도보15분
30 26000~33000 15000~16000
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용산구 이촌동 대우 834 24 38000~44000 18500~22000 4호선 이촌역 도보 5분
(2000.3) 33 46500~56000 24000~27000 용산선 이촌역 도보 5분
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노원구 월계동 한진한화 3003 24 17500~20000 12000~13000 의정부선 석계역 도보 5분
그랑빌 29 22000~24000 12000~13500 6호선 석계역 도보 5분
(2001.6)
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◆ 금호동 대우드림월드
금호공원 바로 옆에 위치해 있는 금호10구역을 재개발하는 아파트로 총 336가구이다. 단지 바로
옆에는 금호7구역이 재개발이 추진되고 있고 지하철 3호선 금호역과 5호선 신금호역이 도보 5분
정도의 거리이고 도로교통은 독서당길·강변북로·동호대교 등을 통해 강남·북으로 연결된다.주
변에 금남시장과 금호종합시장이 있고 훼미리 마트가 위치해 있고 인근에 금호초등학교, 대경중고
가 있다. 한강과의 거리가 가까워 고층에서는 한강조망이 가능하다.
◆ 봉천동 동부센트레빌
관악 드림타운 바로 아래 위치해 있는 봉천9재개발구역에 들어서는 아파트로 총 487가구이다. 도
로교통은 관악로와 남부순환로를 이용할수 있고 지하철 2호선 서울대입구역과 7호선 숭실대입구역
도 이용할 수 있다. 구암초등학교, 은천초등학교, 국사봉중교가 도보 통학이 가능하다.
◆ 불광동 대창센시티
불광동 연신초등학교 바로 길 건너편에 위치해 있는 진성아파트를 재건축하는 아파트로 총 256가
구이며 이중 조합원분을 제외한 116가구가 일반분양된다. 북한산 자락에 위치해 있어 녹지공간이
풍부하고 주변경관이 수려하다. 지하철 3,6호선 환승역인 연신네역과 6호선 독바위역을 이용할수
있으며 내부순환로, 서부시외버스터미널이 인접해 있다. 연신초등학교, 연천중학교, 연신중학교,
불광중학교 등이 도보 통학이 가능하다.
◆ 불광동 북한산현대홈타운
불광 초등학교 주변의 불광1구역을 재개발하는 아파트로 총 662가구로 구성되어 있다. 3호선과 6
호선 환승역인 불광역이 도보 5~7분정도의 거리이고 도로교통은 통일로, 진흥로 등을 이용할 수
있다. 불광초등학교, 대은초등학교 등이 도보 통학이 가능하다.
◆ 방화동 한진그랑빌
성원, 경성연립을 재건축하는 아파트로 총 354가구다. 도로교통은 양천길과 방화동길을 이용할 수
있으며 지하철 5호선 방화역과 개화산역이 도보 10분 이내의 거리이다. 인근에는 신동아, 성원,
현대, 도시개발아파트 등 주변이 아파트 단지로 이뤄져 있으며 단지 바로 옆에 쌈지공원이 있다.
송화초등학교, 치현초등학교 등이 도보 통학이 가능하다. 마곡택지개발지구와 인접해 있고 지하철
9호선 방화역과 방화시장역이 들어설 예정이다.
◆ 창동 현대I'PARK
창동 삼풍제지 부지에 들어서는 아파트로 총 2061가구의 대단지다. 인근에 기분양한 현대아이파크
1천가구, 쌍용, 동아청솔아파트 등 4천여가구와 함께 총 7천여가구의 대단위 아파트단지가 조성된
다. 지하철 1호선, 4호선 환승역인 창동역이 도보 5분 거리에 위치해 있는 역세권아파트이고 도봉
로, 방학로, 동부간선도로 등 도로교통도 편리하다. 농협 하나로 마트, E마트, 도봉생활체육광장,
도봉구청, 보건소 등이 가까워 생활이 편리하며 창동초등학교, 자운초등학교가 도보통학이 가능하
다. 현대산업개발은 '장롱이 필요없는집'이란 테마형 신평면을 적용하여 수납공간을 대폭 늘리고
3면 개방형 평면을 적용으로 2개동을 3면에 햇살이 드는 아파트로 건립할 예정이다. 또한 총 8000
여평 규모의 6개 테마파크, 공원 등의 휴게공간을 조성하고 단지내 별도로 지하2층~지상2층 건물
을 건립하여 1층에는 스쿼시, 헬스장, 실내골프장 등 스포츠센터를 설치하고 2층에는 동호회, 파
티 등을 할 수 있는 공간을 무상으로 제공할 예정이다.
▶ 지하철 멀티역세권 분양권 아파트
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위치 아파트명 단지 평 분양가 매매가 지하철 연결거리
(입주) 규모 형
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성동구 금호동 대우드림 336 23 17000 24000~26500 3호선 금호역 도보 5분
월드 31 조합분 35000~37000 5호선 신금호역 도보 5분
(2005.5)
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관악구 봉천동 동부 487 24A 16420 22000~23500 2호선 서울대입구역 도보10분
센트레빌 32 조합분 27000~31000 7호선 숭실대입구역 도보10분
(2004.5)
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은평구 불광동 대창센시티 256 24 14200 21000 3호선 연신네역 도보 10분
(2004.6) 31 17980 29000 6호선 연신네역 도보 10분
6호선 독바위역 도보 10분
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은평구 불광동 현대홈타운 662 25 14953 25000~26000 6호선 불광역 도보 5~7분
(2004.5) 3호선 불광역 도보 5~7분
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강서구 방화동 한진그랑빌 354 24 14300 18000~20000 5호선 방화역 도보 10분
(2004.6) 30 19600 25500~27500 5호선 개화산역 도보 10분
9호선 방화역/방화시장역 예정
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도봉구 창동 북한산 2061 33 20300 26500~33000 1호선 창동역 도보 5분
I'PARK 4호선 창동역 도보 5분
(2004.7)
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최근 매매시장은 가수요가 완전이탈되면서 실수요자를 중심으로 재편되고 있다. 따라서 투자수요
보다는 내집마련의 목적과 병행한 투자계획을 세우는 것이 현명하다. 그러한 상품으로는 중소형
신규 APT를 꼽을 수 있는데, 고령화, 핵가족화가 지속되고 있고, 평당단가도 비교적 낮아 대형에
비해 경쟁력이 크다. 특히 2004년에는 모기지 제도가 도입되므로 중소형아파트를 중심으로 내집마
련하려는 수요자가 그만큼 증가하고 수요 증가는 가격 상승으로 연결될 수 있기도 하다. 역세권
소형아파트의 경우 임대수요도 풍부한 편이라 자산가치 외에도 나름의 운용(임대)수익까지 맛볼
수 있다는 것도 큰 장점에 속한다. 그밖에 고려할 점으로는, 대형단지인지, 브랜드파워는 있는지,
지역의 미래가치 갖췄는지, 조망권은 좋은지, 로얄층인지 등을 살피면 좋겠다.
자료제공: 김영진대표, 함영진팀장, 내집마련정보사(HTTP://WWW.YESAPT.COM)
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