 |
 |
|
|
| 2004년 하반기 부동산 시장 전망 |
| [ 김영진 2004-06-21 ] |
조회수 3143
|
|
|
|
|
|
|
|
부동산 가격의 흐름을 살펴보면 10년마다 상승과 하락을 반복하는 대주기의 경기곡선을
볼 수 있다. 현재 시점은 10년 주기 상에서 대세 하향 조정기에 속한다고 볼 수 있다. 그
러나 부동산은 경기곡선과 같이 오르내림이 굴곡을 이루지 않고 계단식으로 상승하는 현
상을 나타낸다. 따라서 부동산이 하락기에 접어들 때 부동산 속성상 가격이 하락한다기
보다 정지되는 현상을 보인다.
자료제공: 김영진대표, (주)내집마련정보사(www.yesapt.com)
2001년부터 상승세를 타기 시작한 부동산 가격은 2003년 정부의 10.29 대책이 나올 때
까지 큰 폭의 상승을 보였는데 이러한 부동산 가격 상승이 이유없는 상승이었다면 부동산
가격에 거품이 형성되면서 부동산 가격 폭락의 후유증을 예측할 수도 있다. 그러나 이번
에 가격이 상승한 근본배경을 살펴볼 경우 금리가 12∼15%에서 3∼5%로 ⅓가량 하락한 것
과 IMF로 인해 1998∼2000년까지 주택공급이 크게 감소한 것과 정부의 부동산 부양정책
효과라는 요인이 작용했다고 볼 수 있다.
이러한 원인들이 종합되어서 부동산 가격의 상승을 견인했기 때문에 향후 부동산 가격
은 폭락하기 보다는 횡보장세를 그릴 것으로 예측된다.
이렇게 부동산 시장이 횡보상태일 때는 부동산 시장의 주도권을 실수요자가 잡기 때문에
실수요자가 선호하는 부동산은 상승하는 반면, 투자 수요자나 가수요자가 많이 보유하고
있는 부동산 종류나 지역은 하락하는 차별화 현상이 지속될 것으로 보인다.
전세시장을 살펴보면 IMF로 인해 건설업체가 부도나면서 98년부터 2000년까지 APT의 공
급이 대폭 감소되었고 이로인한 공급부족이 입주시점인 2001년∼2003년까지 APT 입주물량
부족을 초래했고 입주물량 부족이 APT 가격 상승뿐 아니라 전세가격의 폭등을 야기했다.
그러나 부동산 경기 상승을 타고 2001년부터 2003년까지 대량으로 APT 공급이 되면서
2003년부터는 APT 입주물량이 크게 늘고 있고 이러한 공급증가 여파가 전세가격의 하락을
초래하고 있다. 따라서 전세가격은 2005년까지 하락세가 지속될 수밖에 없는 상황이다.
내집마련을 계획하셨던 분들 입장에서는 이러한 경기 상황에서 언제 내집을 마련해야
할 지 망설일 수밖에 없다. 내집마련에 가장 적기는 집값이 최저점을 지나는 시점이라고
볼 수 있는데 이 지점이 올해 6∼7월과 11월로 예측된다. 그리고 최저점을 지난 부동산
시장은 급속히 회복되기 보다는 매우 완만한 상승세를 나타낼 것으로 보이므로 상승을 체
감하거나 높은 수익률을 기대하기는 힘들다. 실수요자들은 이러한 시점에 내집마련하는
것이 현명하지만 투자자 입장에서는 투자수익률이 매우 낮으므로 주택에 투자하여 투자수
익을 올리기 보다는 상가나 토지 및 펜션등에 투자하는 것이 현명한 선택이다.
이러한 하락시점에 내집마련 하려는 수요자들은 선도하는 주택의 종류와 입지를 선택해야
성공적인 내집마련이 될 수 있다. 선도하는 주택의 종류는 APT와 전원주택이 될 것으로
예상되고, 퇴조하는 주택은 연립, 다가구, 단독, 오피스텔, 주상복합으로 볼 수 있다.
APT도 나홀로, 노후APT보다는 대단지, 신규APT가 인기를 누리고 실수요자들이 선호하는
역세권, 개발예정지, 전망 좋고 공기 좋은 산과 강을 끼고 있는 APT가 상승세를 탈 것으
로 보인다. 따라서 가격이 저렴하다고 퇴조하는 APT를 고르기 보다는 가격이 비싸더라도
실수요자들 선호하는 APT를 고르는 것이 재테크에 유리하다.
APT가 시장을 선도하는 추세는 향후 3∼5년 동안 이어지겠지만, 주택시장을 선도하는
주택의 종류가 APT에서 전원주택으로 이전하는 추세가 점차 가속화될 것으로 보인다.
국민소득이 높아질수록, 고령화 사회가 진전되고 주5일째 근무가 정착될수록 자연과 건강
을 중시하는 선진국 주거 형태가 정착될 수밖에 없기 때문이다.
부동산에 투자하실 분들은 기대수익들을 예전보다 낮추는 것이 바람직하고 대규모 투자
보다는 소액의 분산투자가 유리한 시기로 보인다.
투자 유망상품으로는 도심보다는 개발호재를 가지고 있는 외곽이 유리하고, 보유에 의한
투자보다는 개발에 의한 투자가 투자수익률을 높여줄 것으로 보인다.
이제 대주기의 상승은 2009∼2011년경이 되어야 가능할 것으로 보이고 조정국면하에서
는 개발호재가 있거나 실수요자들이 선도하는 부동산 위주로 국지적인 상승이 예상되고
있다. 국지적인 상승이 예상되는 곳은 올해에는 택지개발에 따른 화성 동탄 신도시와 개
성공단에 따른 파주와 주5일제 근무 시행에 따른 강원도 평창, 제주도 및 행정수도 이전
에 따른 충청권으로 압축된다. 그러나 최대 호재는 내년 분양될 판교신도시이므로, 이에
따라 국지적인 상승이 예상되는 신봉, 동천, 성복 및 분당일부가 수혜를 볼 수가 있을 것
으로 보인다.
|
|
|
|
|
|
|
 의견을 남겨주세요. |
Warning: mysql_result(): supplied argument is not a valid MySQL result resource in /home/yesapt/cbbs/cbbsview.php on line 372
Warning: mysql_fetch_row(): supplied argument is not a valid MySQL result resource in /home/yesapt/cbbs/cbbsview.php on line 375
|
|
|
정보센터 
