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| 부동산 조정기 성공적인 투자 |
| [ 김영진 2004-08-04 ] |
조회수 2519
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APT가격이 크게 하락하고 거품이 꺼지고 있다는 소리도 나오고 있다. 주택시장이 침체기에
접어든 것만은 사실이다. 이러한 상황에서 내 집을 마련하려는 수요는 위축되고 이제까지
재테크를 위해서 APT를 매수했던 투자 수요자들이 매물을 시장에 내놓고 있기 때문에 시장
에는 매물로 넘치고 있지만 매수 수요는 좀처럼 움직이지 않고 있다.
APT를 분양반기 위해서 몇 일밤을 새면서 기다리고, 순서지 한 장으로 100~200만원 받던 시
절이 엊그제인데 격세지감을 느끼게 하고 있다.
그러나 이러한 침체기에도 국지적으로 움직이는 틈새 부동산이 있으므로 시기만 잘 선택하
면 높은 수익을 올릴 수 있다.
◆ 택지개발지구 중·소형 APT
첫번째로 정부가 분양가 공개 논란에서 중·소형 APT는 원가 연동제, 대형APT는 택지의 채
권입찰제 적용을 실시할 예정 이여서 중·소형 APT의 분양가격이 상대적으로 저렴하기 때문
에 투자이익이 예상된다. 따라서 가입한 청약통장의 경우는 금액변경을 통하여 중·소형
APT를 청약하면 유리할 것으로 예측된다.
예를 들면 판교지구의 경우 중·소형 평당가격은 800~900만원, 시세는 1,500~2,000만원이
예상되므로 큰 이익이 보장된다고 할 수 있다.
◆ 테마주를 잡아라
전체적인 시장은 조율되지만 실수요자의 구미를 당기는 발전 가능성이 있는 부동산이 움직
인다. 예를 들면 고속철도 개통에 따른 천안, 대전, 용산 역세권 APT와 부동산을 들 수 있
다. 그리고 개성공단 가동에 따른 배후 발전 가능지로 파주를 꼽을 수 있고 서울시의 뉴타
운 계획에 따른 뉴타운 예정지를 들 수 있다.
◆ 미래형 부동산에 투자하라
주 5일제 근무가 시작되고 있고 주거의 기능보다는 건강과 환경에 대한 관심이 높아가고 있
다. 따라서 중대형 APT는 전망과 공기가 좋고 쾌적한 환경을 갖춘 곳이 뜰 것으로 보인다.
그리고 획일적인 APT보다는 전원형 주택을 선호하는 계층이 급속도로 팽창될 것으로 예상된
다.
◆ 양도차액보다 임대수익과 이용률을 겸비한 상품을 찾아라
부동산이 크게 상승하고 금리가 높고 경제가 성장을 지속할 때는 임대수익보다는 양도소득
이 더 크다. 그러나 부동산 시장이 조율되고 상승률이 낮아질 때는 양도소득보다 임대수익
에 초점을 맞추는 것이 좋고 이용개념을 도입하는 것이 좋다. 전세 주기보다는 내가 살고,
단순히 전세를 주기보다는 월세로 임대수익을 얻는 부동산 상품이 유리하다.
주 5일 근무제와 더불어 콘도가 인기를 끌 것으로 보이지만, 콘도는 단순 이용 개념이고 친
환경적인 레져 상품이 아니므로 임대수익과 이용을 겸비한 펜션이 뜨고 있는 것도 이와 같
은 맥락이라고 볼 수 있다.
◆ 땅에 주목하라
요사이는 많은 사람들이 땅에 대하여 관심을 갖고 있다. 정부가 농자유전의 원칙을 포기하
고 농지의 소유를 자유롭게 하여 농촌에 도시민의 자금이 들어갈 수 있는 통로를 만들고 있
다. 따라서 개발 가능한 토지는 가격상승에 가속이 붙을 것으로 보인다.
그런데 APT와 달리 땅에 대한 투자는 많은 공부와 답사를 하지 않고 섣불리 접근했다가는
낭패를 당할 수도 있음을 알아야 한다.
주 5일제 근무의 정착과 더불어 도시민들의 도시탈출이 점차 가시화되면서 산과 물과 맑은
공기가 있는 곳을 찾아서 이동할 것으로 예상된다.
◆ 경매가 뜬다
부동산 초창기에는 부동산 환금성이 높기 때문에 경매의 실익이 별로 없다. 그러나 요즘처
럼 부동산 조정기에는 팔리지 않아서 문제되는 부동산이 싼 가격에 경매로 많이 나오게 된
다. 따라서 경매에 대한 공부를 6개월 정도 한 후, 본인이 직접 경매에 참가하여 경매로 재
테크 하는 것은 좋은 전략이다.
그러나 경매 또한 전문지식이 필요하므로 남에게 의존하는 투자 전략은 실패 확률이 높다.
그리고 몇 번을 실패하더라도 끝까지 물고 늘어져 시도하는 끈기가 수익률을 높일 수 있다.
부동산은 10년 주기로 상승과 하락을 반복한다. 대주기의 상승이 2001~2003년까지 끝났으므
로 앞으로의 기대 수익률을 너무 높이는 것은 바람직하지 않다.
남들이 모두 팔려고 할 때, 남들이 모두 힘들다고 할 때의 시점을 잘 맞춰서 과감하게 도전
하는 자가 높은 수익을 올릴 수 있다고 본다.
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