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| 부동산 시장 일시 조정인가, 대세 하락인가 ? |
| [ 김영진 2004-08-19 ] |
조회수 2308
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부동산 시장은 경제가 성장하고 인구가 증가하는 상황하에서는 계속 상승한다고 볼 수 있
다. 왜냐하면 경제가 성장하고 인구가 증가하면 단위 면적당 수익이 늘어나기 때문이다.
그렇다면 일본과 같은 나라는 왜 부동산이 장기간 하락했느냐고 반문할 수 있다. 일본의 경
우에는 부동산 가격 상승이 가치에 비해서 가격이 너무 가파르게 상승하면서 거품이 생겼기
때문에 거품 붕괴에 따른 가격하락이 자산 디플레로 연결되었기 때문이다.
우리나라에서 2001년부터 가파르게 부동산 가격이 상승했던 원인을 찾아본다면 IMF때 급락
한 부동산 가격의 반등, APT 공급 부족, 금리하락 및 정부의 부양 정책등이 겹쳐지면서 부
동산 가치가 상승하면서 가격을 상승시켰다고 할 수 있다.
따라서 가수요나 투자수요자가 금융장세를 따라 부동산 가격을 가치보다 더 빠른 속도로 상
승을 유도하여 거품이 생기는 상황과는 다르다고 볼 수 있다.
그리고 부동산 가격은 상황에 따라 순환하는데 우리나라 부동산 주기 순환상 10년 주기의
대상승주기가 2001~2003년까지 였다고 말 할 수 있다.
그리고 향후 도래할 부동산 가격의 대주기 상승은 2009~2010이 되어야 가능할 것으로 보인
다.
그렇다면 현시점부터 도래할 대상승주기까지의 부동산 경기는 어떻게 흘러갈 것인가?
부동산 가격 대상승 주기 이후의 하락국면은 통산 6개월에서 1년 정도 소요되므로 올해 말
쯤에는 대주기 상승에 따른 하강 국면이 종지부를 찍을 것으로 예상된다. 그리고 내년부터
는 가수요자나 투자 수요자보다는 실수요자를 중심으로 한 부동산 가격 회복이 예상되고 있
다.
대세 상승기에 가격에 영향을 미치는 요소인 공급부족, 저금리, 정부의 정책이 모두 반영되
었으므로 앞으로 부동산 가격 상승은 경제가 상승기로 접어들 경우 실수요자를 중심으로 한
차별화 된 상승이 예상된다.
우리나라의 부동산 가격 거품론을 주장하는 사람들 가운데 소득대비 부동산 가격이 높다고
주장하지만 나라마다 특성이 있는 부동산을 소득기준으로만 볼 수 없다. 인구밀도와 가용토
지와 국민의 부동산에 대한 감정등이 종합적으로 고려되어야 한다. 사막에서 물 가격이 왜
이렇게 비싸냐고 항변하는 것과 같은 이치라 볼 수 있다.
가격은 시장이 결정하는데 이 가격을 형성하는 메카니즘에 문제가 없도록 하는 것이 정부의
몫이다. 우리나라의 부동산 가격은 다른 나라에 비해 높게 형성 될 수 밖에 없는 조건을 태
생적으로 갖고 있음을 알아야 한다.
이유없이 상승한 부동산 가격은 한 순간에 무너질 수밖에 없다. 그러나 시장원리가 적용된
부동산 가격을 거품이라고 생각하고 접근했을 때 본인의 재테크에서 커다란 손실을 볼 수밖
에 없음을 알아야 한다.
우리나라 부동산 시장은 이미 작년 말부터 올해 말까지 조정기를 거치고 있다고 보야야 한
다. 따라서 실수요자일 경우 지금이 부동산을 구입해야할 적기로 볼 수 있다. 부동산을 구
입할 때는 최저점을 목표로 하기보다는 무릎을 목표로 할 때가 가장 좋다. 부동산 투자에
상생의 원리를 도입한다면 내 부동산을 사는 사람, 또는 나에게 부동산을 파는 사람이 손해
를 보지 않는 선에서 매도,매수시점을 잡는다고 보면 좋을 것이다.
부동산 시장은 거품이 형성되지 않을 경우 경기에 따른 부심은 있지만 인류가 발전하는 상
황에서는 계단식 상승이 된다는 점을 명심하는 것이 좋다.
현재의 우리나라 부동산 시장은 거품이 아니다. 따라서 부동산은 구입하시되 대 상승기에
가수요자나 투자 수요자가 접근했던 부동산은 당분가 더 조정될 수 있으므로 실수요자가 찾
는 부동산에 관심을 두는 것이 좋다. 내년 초부터 부동산 시장은 회복장세 속에서 실수요가
찾는 시장과 가수요자가 찾았던 시장의 차별화기 진행 될 것으로 예상된다.
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