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| 10년 후 부동산 이렇게 변화된다 |
| [ 김영진 2004-10-16 ] |
조회수 4384
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2014년 K씨는 강원도 평창에서 열리는 동계올림픽을 구경하기 위해 현재 거주하고 있는 판
교 전원주택에서 전철과 고속철도를 이용하여 1시간 여만에 경기장에 도착했다. 노후에 K씨
가 안락하고 여유로운 생활을 하기까지는 10년 전에 부동산 시장을 미리 예측한 것이 가장
주효했다.
2004년 부동산 경기가 침체 국면에 접어들었을 때, K씨는 강남의 45평형 APT를 매도하여 마
련한 14억원을 가지고 용인 신봉지구APT 45평형을 급매물로 3억8천만원에 구입한 후 나머지
자금을 10년을 내다보고 개성공단이 가동되기 전에 가격이 오른 파주 땅을 평당 100만원에
400평을 구입했다. 그리고도 남은 나머지 자금으로는 강원도 평창에 평당 20만원 짜리 임야
3000평을 구입했다.
K씨가 매도한 강남APT는 강남주민들이 판교와 전원주택으로 빠져나가면서 10년이 지난 현재
도 가격이 답보 상태를 지속해 10억원 내외인 반면, 용인 신봉APT는 3년만에 배가 뛰어, 7
억에 팔 수 있었고 구입한 판교의 100평 짜리 전원주택도 현재 20억원을 호가하고 있다. 또
한 4억에 구입했던 파주 땅은 남북 통일이 된 현재, 대단위 기업도시까지 형성되어 20억원
을 호가하고 있으며 추가로 4억원을 더 들어 지었던 건물에서 월 임대료만 1천만원씩 들어
오고 있다. 강원도 평창 땅은 동계올림픽이 유치되면서 각종 레져시설이 들어서고 고속철도
가 개통돼 가격도 크게 상승하며 땅값만 60억원을 호가하고 있는데, 건설업체가 인근에 대
단위 펜션단지를 개발하고 있기 때문에 가격은 더욱더 상승할 것으로 예측되고 있다.
K씨가 10년 전에 강남APT를 그대로 보유하고 있었다면 노후의 삶을 어렵게 꾸려하는 서민이
었을 텐데 부동산침체기에 남보다 과감하게 강남을 버리고 나머지 10년을 선택했기 때문에
현재 편안하고 안락한 노후를 즐길 수 있게 됐다.
10년 전인 94년에 강남의 노후 재건축 APT인 개포 주공APT 25평형이 2억원에서 2004년엔 9
억원으로 상승했듯이, 10년 뒤인 2014년엔 현재의 10억은 100억의 부동산으로 상승세를 탈
수가 있다. 10년 후인 2014년에는 남북통일이 되어있을 확률이 매우 높고 설령 되지 않았더
라도 경제교류가 활발하게 진행되고 있을 수밖에 없다. 따라서, 과거 10년 동안은 한수이남
을 중심으로 발전이 가속화되었다면 향후 10년은 한수이북을 중심으로 발전이 가속화될 것
으로 보인다. 서울은 뉴타운이 거의 완성단계에 이르면서 노후화 된 강남APT단지보다 강북
의 뉴타운 지역의 주택이나 APT가격이 상승세를 주도할 것으로 보인다.
가장 큰 변화는 남북통일에 따른 파주전역의 토지가격 상승이 눈에 띌 것으로 보인다. 그리
고, 고령화 사회가 급진전되면서 자연을 찾아서 산과 숲을 찾아가는 노년층이 증가하고 주5
일 근무제가 정착되면서 레져인구의 급상승을 가져와 10년 전에 가장 가격이 낮았던 강원도
땅값의 상승률이 가장 높을 것으로 보인다.
정부가 추진했던 행정수도는 우여곡절 끝에 남북관계가 호전되자 대부분의 정부기관 이전은
유보되고 몇몇 행정기관만 이전했기 때문에 행정수도의 규모도 축소되고 공무원들만 거주해
주말에는 시가 공동화되는 현상을 나타내고 있을 것으로 보인다.
그리고, 중국의 경제력이 크게 확대되면서 중국과의 교역도 활발해져 인천 송도와 영종도의
비약적인 발전이 기대되는데, 인천 송도는 국제자유무역도시로 정착되고 외국인 촌이 형성
되면서 완전한 국제도시로 변모하여 세계 각국의 학교가 모두 모이게 된다. 특히, 중국의
화교상들이 선호하는 도시로 정착되고 있다. 영종도는 서울까지 전철이 완공되면서 서울과
도 매우 가까워졌을 뿐 아니라 영종도 국제공항이 2단계 공항 증축을 마치고 동남아 허브공
항으로 재 탄생되면서 세계 모든 항공노선이 이곳을 경유하게 될 정도로 성장하여 공항도시
로 발전이 거듭하고 있다. 다만, 항공기 이착륙이 크게 증가하면서 이곳의 주거지역은 큰
인기를 끌지 못하고 오히려 약간 북쪽에 위치한 강화도에서 해변을 끼고 있는 위치의 주택
들은 큰 인기를 끌고 있다. 영종도의 발전은 김포와 강화도의 발전으로 이어져 10년 전에
얘기했던 서해안 시대의 중심에 서있는 지역이 되었다. 그러나, 10년 전에 서해안시대 도래
에 따라 성장이 예상되었던 충남지역의 발전은 남북통일이 되면서 북한지역의 개성과 평양
이 같이 발전되면서 성장속도가 크지는 않았다고 볼 수 있다.
그리고, 국제자유무역도시의 한 축인 제주도는 중국과 동남아 여행객들이 노비자로 입국하
면서 관광레져시설이 급격하게 발전하고, 골프장이 크게 증가하면서 내국인들의 겨울 골프
지로서도 인기가 매우 높게 될 것이다. 비행기로만 제주도를 가는 것이 아니고, 인천에서
해면 위를 나르는 위그선(WIG Craft)을 타고 제주도로 1시간에 주파하기 때문에 서울과 수
도권 주민들의 휴식공간과 레져공간으로 제주도의 인기는 매우 높다.
남북통일이 되면서 북한주민들이 서울 중심가로 몰려들면서 서울 중심가는 예전과 달리 슬
럼화되고 서민들이 많이 사는 공간으로 인기를 잃어가고 있다.
이러한 현상들을 추측하여 10년 후 부동산 지도를 움직이는 가장 큰 축을 살펴보면, 남북통
일과 고령화 사회의 급진전, 고속철도에 의한 교통지도 변화, 주거형태의 변화, 서해안시대
의 도래, 레져문화의 급속한 성장 등을 꼽을 수 있다.
좀더 구체적으로 살펴보면, 서울은 강남중심으로 선호하는 부동산 시장이 판교 중심으로 바
뀌어지고, 뉴타운의 성장도 눈에 띄어, 주거지로는 서울 주변이 더욱더 인기를 끌 것이다.
즉 판교, 광주, 용인, 남양주 덕소, 파주, 김포, 화성 동탄, 인천 송도 등이 급부상하는 반
면, 강남, 압구정, 대치, 도곡 삼성동 등은 서서히 쇠락하는 모습이 눈에 띄게 될 것으로
보인다.
APT문화도 많이 바뀌어 상류층들은 APT를 떠나 쾌적한 서울 주변의 전원주택으로 이동하고
노후된 서울 중심의 APT와 오피스텔은 서민들이 차지하게 될 것으로 보인다. 반면에 강남의
대표적인 초고층APT나 주상복합APT는 인기를 계속 유지하여 부호들의 전유물로 계속 가격이
상승할 것으로 보인다.
남북통일이 몰고 올 부동산 시장의 변화는 매우 예측하기 힘들지만 강북의 발전을 가속화시
키고 서울과 수도권의 비대화를 더욱 심화시킬 것으로 예상된다. 인구가 밀집되면 부동산가
격을 상승시키듯 서울과 수도권 지역의 부동산 가격은 계속 상승세를 이어갈 것으로 보인
다. 그리고 고령화 사회진전에 따라 교통 좋은 APT보다 공기 좋은 APT가 크게 인기를 끌 것
으로 보이며 특히 산과 가까운 APT가 강 보이는 APT보다 더 큰 인기를 끌 것으로 예측된다.
주거의 탈 도심화가 진행되면서 주거지역이 고속도로를 따라 강원도와 충청도로까지 급격하
게 이동하고 고속도로 역사를 중심으로 대단위 전원형 주택들이 계속 들어설 것으로 보인
다.
실버산업도 크게 발전하여 실버단지가 강원도를 중심으로 계속 지어지고, 대형건설업체의
참여가 지속될 것으로 보인다. 주택가격의 상승과 하락도 APT가 주도하는 것이 아니고 전원
주택이 주택가격을 선도하는 역할을 맡을 것으로 보인다. 기업도시가 곳곳에 생겨 기업도시
가 들어서는 곳마다 부동산가격도 크게 상승하고, 이에 따른 부작용도 만만치 않을 것으로
예측되고 있다.
우리나라 주택시장을 20년이상 지배할 만큼 주거의 주된 형태는 아파트라는 인식이 강하다.
하지만, 향후 10년간의 과도기를 거치면 전원주택이 주거상품을 선도하는 주류로 등극할 것
이다. 그 정점에 서있는 곳이 판교로, 도심에서 1시간 거리인 외곽지역이 대단지 전원주택
지로 개발되며 주택시장을 선도하는 곳으로 기대를 모을 것이다. 실제, 국민소득이 높아질
수록 중산층은 도심보다는 쾌적하고 전망이 좋은 외곽 지역으로 주거를 이전하려는 욕구가
강하고, 주5일 근무제 도입으로 주거의 탈도심 현상은 더욱 가속화될 전망이므로 향후엔,
아파트 거주로 인해 누릴 수 있는 기능상의 편리성보다는 건강과 개성에 중심을 둔 전원주
택으로 수요이전이 확실시되고 있다.
반면, 새로운 주거형태로 부상하고 있는, 도심지 주상복합아파트나 주거형 오피스텔은 상류
층이 선호하는 초고층 고급주상복합을 제외하곤, 아파트와 같은 길을 걸을 것이다. 초고층
고급주상복합아파트는 도심안에서 꼭 생활을 영위해야 하는 도심부호계층의 수요가 남아있
을 수 있으나, 노후된 서울 중심의 APT와 주상복합·오피스텔은 서민들이 차지하게 될 것이
기 때문이다. 그리고, 도심의 연립·다세대·다가구는 점차 슬럼화하며 결국, 재개발·재건
축·리모델링을 거쳐 소멸될 것으로 예상된다.
10년 후 부동산 예측을 정확하게 하는 사람에게는 부를 축적하는 지름길이 될 것이므로 사
회의 변화와 인식의 변화, 세계 발전판도와 연관시켜 부동산 지도를 명확하게 작성한 후 내
집을 마련하고 부동산을 투자하는 지혜가 필요하다고 보인다.
김영진 대표, (주)내집마련정보사(HTTP://WWW.YESAPT.COM)
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