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| 주택시장의 맥을 잡아라 |
| [ 김영진 2004-11-18 ] |
조회수 3804
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부동산 시장의 흐름이 과열쪽에서 하향 안정화되고 있는 상황에서 주택을 사고 팔
시점은 언제인지, 어느 곳에 어떤 주택을 사는 것이 유리한지를 판단하기가 쉽지
않다. 그래서 주택시장의 큰 흐름과 추세가 어떻게 흘러가는지 착안하고 이에 따른
주택시장에서의 투자 시기, 위치, 종류등을 파악해 보려고 한다.
주택시장의 큰 흐름은 10년 주기의 대상승 주기를 지나 안정화시기로 접어들고 있
기 때문에 앞으로 큰 폭의 상승시기는 2009~2010년쯤 되어야 다시 도래할 것으로
예상된다.
주택가격 폭등시기에는 실수요자, 가수요자, 투자수요자가 어우러져 양도 차액을
겨냥한 투자가 활발해지지만, 주택가격이 안정국면에 들어서면 수익률이 낮아지면
서 투자수요자와 가수요자가 주택시장에서 떠나게 된다.
현재는 정부가 2003년에 5·23, 9·5, 10·29 대책등을 연이어 발표하면서 주택시
장에서 투자수요가 발붙일 틈이 적어짐에 따라 가수요자·투자수요자가 시장을 이
미 떠났다. 따라서 앞으로 당분간은 실수요자가 주도하는 시장이 되는 반면, 투자
수요자와 가수요자가 지배했던 지역의 주택 가격은 하향추세가 지속될 전망이다.
이렇게 실수요자가 지배하는 안정된 시장에서는 양도차액보다는 임대수익이 가능
한 부동산 상품으로 이동할 것으로 예측된다. 임대수익이 가능한 상품으로는 상가
와 펜션등을 들 수가 있을 것이다. 반면에 주택시장에서는 임대수익이 가능한 상품
은 월세가 가능한 주택인데, 2005년까지 아파트 입주물량이 풍부하여 전세가격이
안정될 것으로 예상되므로 주택시장에서 임대료가 보장된 월세주택은 찾기가 힘들
것으로 보인다.
따라서 실수요자 측면에서 주택시장에 접근하는 것이 좋고 투자수익을 기대하고
주택시장에 접근하는 것은 한계에 부딪힐 것으로 보인다. 왜냐하면 정부가 양도소
득세를 1가구 3주택자에게 중과세 할뿐만 아니라, 종합부동산세가 신설되고 거래세
마저 실거래가격으로 과세되면 주택에 투자를 하여 양도차액을 실현하더라도 소득
의 대부분을 세금으로 내고 나면 수익이 거의 없기 때문이다. 시장의 상황을 보면
앞으로의 주택시장은 실수요자가 이동하는 곳을 중심으로 가격상승이 예상되므로
실수요자의 이동 방향을 예측하는 것이 중요하다.
우리나라는 중진국에서 선진국으로 진입하려는 초입단계인데 선진국으로 진입 할
경우, 주택은 기능상의 편리성보다는 웰빙에 초점을 맞추게 될 전망이다. 웰빙주택
은 공기와 전망이 좋고 건강에 좋은 주택인데, 아파트는 기능적으로는 편리함을 추
구함으로 건강·자연·개성 존중의 테마를 두고 비교할 때, 전원주택의 경쟁 상대
가 되기 어렵다. 따라서 선진국으로 진입하면 현재의 아파트 선호 추세가 전원주택
선호추세로 이동 할 것으로 보인다.
그 전 단계로 공기와 전망·건강에 좋은 전원형 아파트로 이전하는 실수요가 급증
하기 시작하고 있다. 전원형 아파트로 가장 인기를 끌고 있는 아파트는 판교택지개
발지구의 아파트로 생각된다. 따라서 향후 주택시장의 가장 큰 축은 현재의 강남
아파트 중심에서 판교로 이동하기 시작할 것으로 예측된다.
그러나 판교 아파트에 청약하여 내집 마련한다는 것은 하늘에 별따기 만큼이나 어
렵기 때문에 판교 인근의 신봉·동천·성복지구의 아파트를 선점 할 경우, 판교의
후광효과를 톡톡히 누리며 내집 마련과 재테크에 성공할 수 있을 것으로 예상된다.
주거의 이동축을 보면 80년대 이전에는 종로가 중심지였고, 80년대에 압구정동, 90
년대에 대치·도곡이였지만, 2000년대에는 판교가 중심이 되어 부동산 시장의 선도
지역으로 부상할 전망이다.
판교 이외의 유망한 지역들을 보면 개성공단의 가동과 더불어 기업도시로 발전하
고 있는 파주 문산 지역을 꼽을 수 있다. 주택은 인구가 집중하는 곳의 주택가격이
상승하는데, 향후 가장 인구가 밀집될 지역은 개성공단 배후 지역인 문산·파주이
다.
그 외에 개발호재를 따라 주택 수요가 이동하면서 서울의 상암·뉴타운 예정지들
의 발전 속도가 빨라질 것으로 보인다.
강남지역은 정부가 내신성적을 강화하면서 강남아파트 전성시대가 서서히 막을 내
릴 것으로 예상된다. 강남아파트를 선호하는 실수요자 계층의 50% 이상이 교육 때
문에 강남으로 이동했는데 내신성적 비율이 높아지면서 강남지역에 거주함으로 오
히려 자녀들이 대학 가는데 불리해질 경우, 타 지역에서 강남지역으로의 이동이 급
격하게 둔화되고 강남지역 거주자들의 강남탈출이 가시화 되면서 강남 아파트 가격
의 하향 안정화 추세가 지속될 것으로 보인다. 그 동안에 형성되었던 교육 프리미
엄이 사라지면서 나타날 수밖에 없는 현상이다.
이제 주택시장을 선도하는 지역이 강남이 아니라 판교로 주도권이 넘어가기 시작
하는 시기가 다가오고 있다. 아파트가 주도하는 시장이 아니라 전원주택이 주택가
격을 주도하는 시대가 진입하고 있는 것이다.
이러한 현상은 인구의 이동과 밀접한 관계를 가지고 있는데, 주 5일 근무제, 고령
화 사회진입, 지방인프라의 확충, 정부의 지방 분산 정책과 맞물려 도로·철도의 개
발 계획을 따라 주택의 광역화가 시작되었다고 볼 수 있다.
주택을 구입하시려면 일반 서민이 선호하는 도심지의 대단지·신규·역세권·소형
아파트를 노리던지, 판교를 축으로 한 용인 성복·신봉·동천 지구를 선점하던지,
미래의 발전가능성이 가장 높은 파주·문산쪽을 선택하시면 가장 안전하다고 생각
된다.
그러나 5년이 아니라 10년 앞을 내다보고 내 집을 마련하시려는 분들은 산이나 강
이나 계곡을 끼고 있는 넓은 공간에 저렴한 가격으로 내 집을 마련하신다면, 현재
의 고생이 미래에 더 높은 보상을 약속할 것으로 예상된다.
주택시장은 양적인 팽창시대에서 질적인 고급화 시대로 접어들었다. 따라서 가장
먼저 건강과 환경을 보전할 수 있는 입지와 종류를 선택하고 그 다음에 후순위로
편리성을 따지는 지혜가 필요하다.
내 집을 마련하는 시기로는 이미 주택시장이 조정기를 거쳐 장기적인 저점에 접근
한 시점이므로 무주택자로 볼 때는 지금 당장 집을 마련하는 것이 좋다. 그러나 재
테크 측면에서 주택에 투자하시려는 분들은 지어진 주택보다는 향후 전원 주택지가
될 토지를 구입하시는 것이 투자 수익률을 높이는 지름길로 생각된다.
장기적으로 보면 내 집 마련 한 사람과 전세를 산 사람을 비교할 때, 선도하는 주
택을 구입하신 분은 시기와 관계없이 항상 이익을 보아왔다.
우리가 자본주의 사회에서 살고 있는 상황에서는 집을 갖지 않은 사람보다는 갖고
있는 사람이 유리한 상황이다. 그리고 서민들의 재테크의 기본이며 가장 안전한 길
은 주택 마련임을 명심하고 실수요자가 가는 곳에 현재 시점에서 내 집 마련을 하
시기 바란다.
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