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| 펜션 향후 전망과 투자전략 |
| [ 김영진 2004-12-16 ] |
조회수 2424
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펜션이란 용어가 우리나라에 쓰여지기 시작한 지 몇 년이 되지 않았지만 펜션이라는 단어가 전
국민에게 광범위하게 확산되었을 뿐아니라 투자처로, 가족단위의 레져시설로 전국 방방곡곡에 지
어져 인기를 톡톡히 누리고 있다.
정부는 초기에 소규모 농어촌 민박이라 대수롭지 않게 대처하다가 펜션이 들불처럼 전국으로 번져
가기 시작하자 사태의 심각성을 파악하고 법을 만들고 세금을 거두고 펜션영역을 지정하느라고 부
산을 떨고 있다.
펜션이 갑자기각광을 받기 시작한 배경을 살펴보면, 우리나라의 국민성과 국민소득, 주5일근무
제 및 부동산 투자 패턴 등과 깊은 연관관계를 갖고 있다. 우리나라에서 노래방이 성업을 이루기
시작한 지 15년이 지났지만 아직도 인기를 얻고 있고, 휴가철이면 모두 산과 바다를 찾아서 도심
을 떠나는 것을 볼 때 놀기 좋아하는 국민성향이 펜션과 궁합이 맞는다고 볼 수 있다.
그래서 펜션이라는 상품은 단기간 유행되었다가 사라지기보다는 국민소득이 높아지고 주5일제가
정착되면서 계속 성장할 것으로 예측되고 있다.
특히 우리나라 사람들이 집이나 차를 본인의 사회적 지위를 나타내는 척도로 삼고 있듯이 골프
회원권, 별장, 펜션 등을 소유함으로써 투자와 더불어 사회적 성공을 과시하려는 수요도 계속 증
가하고 있는 것이 사실이다.
그러나 아무리 사용하기에 좋고 과시할 수 있는 상품이더라도 투자성에서 뒤처지면 확산에는 한계
가 있다. 이러한 한계성이 노출된 상품들이 골프회원권이나 별장이라고 이야기 할 수 있다. 이들
상품은 양도차익을 기대할 수 있지만 소유하고 있는 동안에는 이용을 위해서 계속 비용을 지불해
야 하는 단점이 있어 중산층이 소유하기에는 많은 부담이 따른다.
펜션은 이러한 단점이 보완한 완벽한 부동산 상품이라고 볼 수 있다. 천혜자연이 갖춰진 곳에
그림같은 집을 지어 콘도와 달리 언제든지 이용할 수 있을 뿐 아니라 위탁관리함으로써 별장과 같
이 관리에 힘들지도 않고 금상첨화로 임대수익까지 갖다주기 때문이다.
펜션시장 동향을 살펴보면 펜션에 대한 수요가 폭발적으로 늘어가는 상황에서 정부가 4월에 농
어촌 민박에 관한 법률을 제정하므로써 펜션시장에 대한 규제를 본격화하자 시장이 잠시 위축되고
있는 상황이다. 이러한 정부의 규제는 펜션발전을 위해서는 꼭 필요하지만 당장 부담을 느낀 수요
층들이 시장을 관망하고 있다.
펜션에 대한 정부의 제도정비가 없이 계속 방치되었더라면 펜션시장은 정상적인 성장이 어려웠을
것으로 보인다. 왜냐하면, 일시적인 영리를 목적으로 소규모 난개발형태로 우후죽순으로 생겨나고
있는 상화에서는 펜션에 대한 꿈을 갖고 접근을 했던 수요층들이 펜션에 대한 인식을 부정적으로
갖게될 수밖에 없고 이로인해 펜션시장이 퇴조되고 레져수요가 다시 콘도나 호텔로 되돌아갈 수밖
에 없을 것으로 예측되기 때문이다.
제대로 된 정화시설을 갖춰 환경을 훼손하지 않고 위생과 소방시설을 제대로 설치하여 고객의 안
전을 도모하고 소득이 생긴 만큼 세금도 내면서 정상적으로 펜션이 발전할 경우 오랫동안 소유자
와 사용자 모두가 만족을 할 수 있기 때문이다.
정부가 펜션에 대한 법률을 확정하고 단속을 예정하고 있으므로 위생·환경·소방시설이 제대로
갖춰져 있고, 다가구나 연립 또는 단독주택이 아닌 숙박시설로 인가된 단지형 펜션들이 시장을 주
도할 것으로 예상된다. 펜션시장의 초기단계에서는 소규모 자본이 물밀듯이 들어와 구멍가게를 차
렸지만 구멍가게는 슈퍼마켓에 밀리고 슈퍼마켓은 대규모할인점에 밀리듯이 펜션도 규모경제를 갖
추고 제대로 된 편익시설과 관리형태로 갖춘 곳이 적자생존할 것으로 예상된다.
그리고 펜션이 들어서기 위해서는 입지요건이 맞아야 한다. 펜션은 별장과 달리 수익성이 겸비되
어야 하므로 레져수요를 이끌 수 있는 테마가 갖추어져 있어야 가능하다. 예를 들면, 스키장, 해
수욕장, 관광지와 같이 많은 사람들이 휴식을 위해 찾는 곳을 말한다.
그리고 테마는 4계절 테마가 갖춰져야지 수익성을 보장받을 수 있다. 우리나라는 4계절이 뚜렷
하고 겨울철에 레져수요가 급속하게 감소하는 특징을 갖고 있다. 따라서, 펜션은 겨울철에도 꾸준
하게 수요자가 찾는 곳을 입지로 선택하는 것이 현명하다.
이러한 곳으로는 겨울철에 사람들이 많이 찾는 스키장 인근과 제주도를 들 수 있는데 현재도 스키
장이 많은 평창과 제주도에 가장 많은 펜션들이 밀집되어 있다.
펜션의 형태는 2가지로 정의할 수 있다.
첫 번째로, 본인이 전원생활을 즐기면서 직접 운영하는 펜션을 들 수 있다. 펜션초기단계에는 이
러한 수요층들이 주류를 이루었다. 그러나, 펜션의 운영으로 생계를 유지하는 직업을 갖는다는 것
은 전원생활의 안락함과 공존할 수가 없다. 24시간 고객과 함께 동고동락하고 서비스를 해야하므
로 힘들뿐 아니라 다른 직업과 같이 향후에 큰 발전을 기대하기 어렵다. 왜냐하면, 펜션이 대형화
단지화할수록 경쟁력이 떨어져 수익성이 악화되기 때문이다. 이러한 소규모펜션은 전원생활을 즐
기면서 용돈을 벌어 쓴다는 생각으로 접근할 수는 있어도 직업으로 접근하기에는 소규모 여인숙이
나 여관과 별로 다른 점이 없기 때문이다.
두 번째로 단지형 펜션을 구입하여 이용과 수익을 겸비하는 형태이다. 부동산은 자본이 모이면 수
익률이 높아지는 속성이 있다. 따라서 단지형 펜션의 경우 콘도와 같이 언제든지 본인이 별장처럼
이용도 할 수 있고 본인이 이용하지 않는 기간동안 운영을 하여 수익을 배당하는 체제이다. 여러
가구가 같이 모여있으므로 편익시설이 잘 갖춰져 있고 매수,매도도 APT와 같이 쉽다.
단, 단지형 펜션은 현재 우리나라에서 초기단계이므로 지명도 있고 신뢰성 있는 기업들이 많이 참
여하지 않고 있기 때문에 제대로 운영되고 관리되는 업체를 찾아보기가 쉽지 않다. 그러나 앞으로
는 법이 정비되었으므로 펜션사업 분야에 대규모 건설업체들의 진출이 가속화될 전망이다. 현재
주택시장이 정부의 각종 규제로 투자성을 상실한 상태이고 금리는 초저금리 상태를 유지하고 있어
마땅한 투자처를 찾고 있는 부동자금들이 틈새상품으로 활발하게 진출할 것으로 예측되고 있기 때
문이다.
부동산 투자는 미리 길목을 지키는 사람이 큰 수익을 가져갈 수 있다. 현재 상황에서 부동산 상
품 중 길목에 해당하는 것이 토지와 펜션이라고 볼 수 있다. 그렇다면 펜션을 고를 때 주의할 사
항을 다시 한번 정리할 필요가 있는 것이다.
첫째, 경치가 좋다고 또는 본인이 감상적으로 마음에 든다고 펜션입지를 고르면 낭패를 당할 수
있다. 입지는 사람이 많이 찾을 수 있는 곳을 고르는 것이 가장 중요하다. 사람을 많이 오게 하려
면 교통이 편리해야하고 레져수요도 이끄는 테마가 있어야 하고 전망 좋고 산이나 계곡이나 강이
나 바다 등과 인접해 있어야 한다.
둘째, 믿을만한 업체가 땅을 확보하고 숙박시설로 허가를 받은 펜션을 지어서 운영하고 있거나 누
구나 인정할만한 대규모업체가 참여를 하고 있는지 확인할 필요가 있다. 펜션시장에 소규모 업체
가 난립하여 부도가 나는 경우가 무척 많기 때문이다.
셋째, 미래에 수요를 이끌만한 호재가 겸비한 곳이 좋다. 예를 들면 스키장이 들어선다든지 동계
올림픽이 유치된다든지 철도가 들어온다든지 온천이 생길 예정이라든지 하는 개발호재가 내재된
곳이 유망하다.
넷째, 펜션을 짓는 업체와 분양하는 업체와 운영할 업체가 동일한가를 살펴볼 필요가 있다. 펜션
은 APT와 달리 목조주택이 대부분이므로 사후관리가 매우 중요하다. 따라서 단독주택 경우의 예를
들면 집장사가 집을 짓는 것과 집주인이 집을 짓는 것과는 많은 차이가 있는 것과 같은 이치이다.
다섯째, 4계절 테마를 갖고 있는 입지를 선택해야 하고 특히 겨울철이 수익을 낼 수 있는 입지가
중요하다. 투자성 높고 좋은 입지에는 사람이 몰리지만 몰리는 곳에는 선량한 투자자를 등치려는
사깃꾼도 많기 마련이므로 유의해야 한다.
여섯째, 펜션을 짓는 토지에 법적인 하자가 없어야 하고 대규모 단지형 펜션이 지어져야 경쟁력도
높고 매도,매수도 자유롭다가 할 수 있다.
부동산 시장이 조정국면인 가운데 마땅한 투자처를 찾지 못하고 계신 많은 투자자분들은 향후에
가장 각광을 받을 것으로 예상되는 펜션에 관심을 가져볼 때이다.
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