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| 2005년 주택시장 전망과 투자전략 |
| [ 김영진 2005-02-26 ] |
조회수 3146
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주택시장을 살펴보면, 2003년 말부터 시작된 가격하락곡선이 2004년11월~12월에 바닥을 형성한
후 서서히 회복세로 진입하고 있는 시점으로 보인다. 왜냐하면, 우리나라 주택시장은 시장자유경
제 원칙을 고수하고 있다고 하지만 정부의 정책에 따라 크게 영향을 받고 있는 상황이라고 판단해
볼 때, 2003년 5.23대책, 9.5대책, 10.29대책과 같은 강력한 주택시장 안정화 대책이후 시장이 크
게 위축되다 2004년 12월부터 서서히 완화책을 내놓고 있으며 시장도 이에 반응하면서 1월부터 급
매물이 소화되고 재건축 APT와 판교 인근을 중심으로 가격이 서서히 회복되고 있기 때문이다. 주
택시장의 조정기간은 6개월에서 1년정도인 점을 감안하여 볼 때, 이미 조정기는 마무리되었고 당
분간은 회복기로 판단된다.
이러한 회복세를 예측하는 또하나의 징후는 수요자들의 구매심리로 볼 수 있다. 저금리하에서
급격하게 냉각되었던 주택구매수요가 급매물과 급락했던 재건축 시장을 중심으로 판교라는 호재를
타고 서서히 살아나고 있다. 이러한 상황은 판교발 투자수요 확산, 재건축 가격상승에 따른 정부
의 발빠른 대책에서도 읽을 수 있다. 재건축과 판교 인근 APT가격이 1월부터 급격한 상승세를 타
면서 강남과 기타지역으로 상승할 기미를 보이자 정부가 APT가격 상승차단대책을 수립, 발표하기
에 이르고 있다.
정부의 발빠른 시장조율로 급격하게 상승하던 재건축APT와 판교인근 중대형APT 등의 가격은 조
정이 되고 있지만 이미 바닥을 확인한 주택가격은 서서히 회복시점에 진입할 것은 확실하다. 그러
나 이러한 회복세가 예전과 같은 집값폭등으로 연결될 확률은 매우 적다. 왜냐하면 이미 주택가격
이 소득에 비해 크게 상승했고, 집값상승을 견인했던 저금리 기조가 점차 반전되고 있으며 10년주
기의 상승곡선을 보더라도 다시 주택가격이 큰폭으로 상승하는 시기는 2009∼2010년이 되어야 할
것으로 전망되기 때문이다.
그리고 돌발요인에 따라 주택가격이 폭등세로 상승세로 돌입할 경우 정부가 즉각 시장에 개입할
태세이고, 주택에 대한 여러 가지 세제가 투자수요자나 가수요자가 시장에 진입하더라도 양도차액
을 정부가 대부분 회수하게 되어 있고, 주택보급률도 100%로 넘는데다, 2001∼2003년 사이에 주택
가격의 상승세를 타면서 큰 폭으로 증가했던 APT분양이 2004∼2006년 사이에 계속 입주되면서 공
급이 늘고 있기 때문이다.
현재시점에서는 이와같이 주택가격이 상승하는데는 구조적인 한계를 지니고 있기 때문에 주택시
장에서 가수요자나 투자수요자는 떠나고 실수요자위주로 거래가 이루어질 것으로 보인다. 또한 전
세가격은 공급증가에 따라 2006년까지 계속적인 하향 안정세가 예상된다. 그리고 투자수요자는 경
기 상승에 따라 더 큰 수익을 얻을 수 있는 주식시장, 금융시장, 창업시장으로 점차 눈을 돌릴 것
으로 예상된다.
이렇게 주택시장이 회복기에 접어들지만 본격적인 상승세를 타지 않기 때문에 주택시장에서도
실수요자의 선택방향에 따라 지역별, 종류별, 차별화가 진행되며 가격변화가 커질 것으로 보인다.
서민들이 부동산에 안전하게 투자할 수 있는 길이 주택소유이고, 주택을 보유하여 손해본 사람보
다는 이익을 향유한 사람이 훨씬 많은데다 부자치고 좋은 집을 소유하지 않은 사람이 별로 없기
때문이다.
이렇게 볼 때 향후 4∼5년간은 실수요자가 찾는 주택을 매수하는 것이 유리하지만 투자가치로는
한계가 있다는 결론으로 도달한다.
그렇다면 '앞으로 실수요자들이 찾는 주택은 어떤 주택일까'가 가장 중요하다고 볼 수 있다. 주
택에 대한 투자수익이 당분간은 금리를 따라가기 힘들겠지만 실수요자가 선호하는 주택은 금리의
2∼3배 상승이 예상되고 실수요자가 떠나는 주택은 상승보다는 하락세를 보일 것으로 보인다.
소득수준에 따른 실수요자의 추세를 보면 연립, 다세대, 다가구 등을 매도하고 APT로 이전하는
현상은 계속되지만 APT도 노후APT보다 신규APT로 이전하고 신규APT도 도심APT보다는 산과 강이 어
우러진 친환경APT로의 이전이 가속화될 것으로 보인다. 그리고 소득이 더욱 높아진 계층들은 초고
층APT로 이동하고 일부계층은 전원APT로의 탈출이 가시화될 전망이다. 소득 변화추세를 고려할 때
앞으로는 연립, 다세대, 다가구, 노후APT보다는 산과 강이 있고 공기가 좋은 APT나 브랜드가 있는
초고층APT나 전원주택이 유리하는 결론에 도달된다.
다음으로 경제 상황이 호전됨에 따라 소형주택보다는 대형주택의 선호현상이 높아지고, 모기지
론을 이용한 주택구입비율이 높아지고 실내인테리어가 고급화된 주택의 인기가 높아질 것으로 보
인다. 좋은 주택이 지어진 곳에 상류층 사회가 형성되며 대형주택위주로 지어지는 단지가 늘어날
것으로 보인다. 지역을 대표하는 브랜드가 형성되며 이들 APT는 타APT에 비해 가격경쟁력이 높아
질 전망이다.
다음으로는 수급에 따른 변화이다. '2001∼2003년 사이 대폭 증가한 주거형 오피스텔과 원룸은
공급과잉에 따라 장기간 침체가 불가피해 보인다. 주택보급률이 110%에 접근하는 농촌지역과 중소
도시들의 주택가격은 경기 상황에 따라 상승보다는 하락세가 될 가능성이 높다. 수급과 개발은 밀
접하게 연결되어 판교, 뉴타운, 기업도시 등 실수요자를 유인할 수 있는 개발호재가 있는 곳이나
지하철, 고속도로 교통여건이 호전되는 곳의 주택가격은 상승세를 탈 것으로 보인다.
다음으로 사회적인 추세로 고령화 사회를 들 수 있다. 우리나라는 세계최고 속도로 고령화 사회
가 진행되고 있다. 나이가 들면 도심보다는 자연으로 돌아가고 싶어하는 것이 일반적인 추세이고,
건강을 유지하기에는 도심보다 도심외곽이 유리하다. 도심의 편리성을 유지하면서 자연의 풍요로
움도 누리려는 수요가 증가할 것으로 예상된다. 따라서 도심의 주택보다는 도심외곽의 주택의 가
격상승률이 높을 것으로 예상된다. 그리고 이러한 곳에는 실버타운이 인기를 누리고, 더나가 레져
를 중심으로한 여가 활동이 크게 증가할 것으로 보인다. 레져복합단지가 형성된 곳을 중심으로 상
류층 사회의 주택이 지어지므로 골프장, 스키장, 복합레져타운 등을 중심으로 한 주택들이 인기를
끌것으로 보인다.
이러한 분야별 차별화 진행상황으로 주택시장을 예측하여 보면 주택가격은 서울도심보다는 서울
외곽의 상승률이 높을 것으로 예상되고 예전과 같은 재건축, 강남 위주의 주택가격 상승은 다시
재현되기 힘들 것으로 보인다. 강남주택의 가장 큰 수요 유인·요인이었던 교육문제가 제도변화로
강남의 중요성이 낮아지고, 강남APT가 노후화되고 있어 주택수요가 점차 줄어들 것으로 예상되기
때문이다. 그리고 주택시장을 주도했던 APT의 전성시대는 계속되겠지만 상당부분을 전원주택이 잠
식하기 시작할 것으로 예상된다.
이러한 분야별 변화추세를 감안하여 주택에 대한 투자를 하려는 수요자들은 언제 어떤 주택을
마련하는 것이 좋을 것인가를 점검해보기로 한다.
부동산은 부자들이 많이 보유하게 되어 있으므로 부자들이 가는 곳을 따라가는 것이 유리하다.
서민들이 많이 이동하는 곳은 수요가 몰리더라도 지불할 수 있는 가격에 한계가 있고 경기 상황에
따라 가격이 불리해질 수 있기 때문이다.
따라서 주택의 재산보전을 위해서는 우리나라 부자들 즉, 강남사람들이 이동하려고 하는 곳이
어떤 곳인가를 살펴볼 필요가 있다. 강남부자들은 2가지 부류로 나눌 수가 있는데 한 부류는 도심
을 계속 고수하는 쪽이고 다른 한 쪽은 외곽으로 이전을 하려고 하는 수요이다. 도심에 남는 수요
는 초고층APT와 브랜드 있는 신규APT로의 이동이 가시화되고 있다. 도심은 떠나는 수요는 판교와
용인지역으로의 이동이 가시화되고 있다. 왜냐하면 강남에서 가깝고 인프라가 많이 형성되어 있기
때문이다.
다음으로 개발이 가속화되는 곳의 집값이 크게 상승하고 향후 주거여건도 좋아진다. 이러한 곳
으로는 서울의 뉴타운과 기업도시로 성장하고 있는 파주와 천안을 들 수가 있고 3월경에 정부가
선정할 기업도시를 들 수가 있다. 만약에 이러한 곳으로 주거를 이전하는데 무리가 있는 분들의
경우 본인이 거주하는 지역에서 지역을 대표하는 새APT를 고르는 것이 좋다. 소득이 높아질수록
비슷한 APT단지일지라도 좋은 APT를 찾아 이동하는 실수요자가 계속 증가하기 때문이다. 예를들
면, 도곡동 타워팰리스, 삼성동 I-PARK, 동부이촌동 LG자이, 분당의 파크뷰, 용산의 City Park,
광진구의 스타시티, 대치동의 동부센트레빌, 송파동의 삼성래미안, 잠실의 잠실주공재건축, 인천
의 송도신도시 등을 들 수 있다.
주택의 경우 가처분소득의 범위에서 대출이자를 감당할 수 있는 선이면 유망지역의 주택은 지금
이라도 빨리 구입하는 것이 유리하다. 왜냐하면 주택가격의 최저점은 이미 2004년11∼12월에 형성
되었고 현재는 서서히 회복되고 있고 이러한 회복세는 지속될 전망이기 때문이다.
주택은 가정이나 직장과 같이 본인삶의 질과 행복을 결정짓는 중요한 변수이며 재산증식과 뗄레
야 뗄 수 없는 관계를 형성한다. 왜냐하면, 일반 서민들의 전재산의 70∼80%가 주택이기 때문이
다. 따라서, 주택은 구입할 때 일시적으로 가격이 저렴하다고 구입하기보다는 5∼10년 후 재산가
치를 보전할 수 있는가와 본인과 가족의 건강을 지켜줄 수 있고 생활의 질을 만족시켜줄 수 있는
주택인가를 신중하게 생각해야 한다. 주택을 한번 잘 구입한 사람은 똑같은 재산과 소득을 갖고
출발은 했다고 할지라도 10년후에는 재산이 잘못 구입한 사람과 3∼5배의 차이가 난다는 사실을
명심해야 한다.
주택을 구입할 때는 일시적인 충동에 따른 구매보다는 몇 년에 걸친 설계와 정보수집을 거쳐 결
정을 하되 될 수 있으면 전문가의 도움을 받는 것이 훨씬 유리하다. 전문가는 본인이 간과했던 사
실과 미래의 추세를 좀더 확실하게 보고 주택구매결정에 도움을 줄 수 있기 때문이다. 주택도 너
무 높은 수익률이나 환상만을 쫓는 사람의 경우 시기를 놓치고 후회하는 경우가 너무도 많다.
청약통장을 20년가량 보유하면서 집을 아직도 분양받지 못한 사람이나 20년이상을 같은 집에서
거주하는 많은 도시민을 본다. 지방의 경우 몇십년을 한 곳에서 거주하지만 도시의 경우 개발이
가속화되고 있기 때문에 주택은 5∼10년에 한번씩 이동하면서 재테크와 주거의 질을 높이는 전략
이 필요하다.
판교와 같이 당첨가능성이 희박한 곳을 찾아서 투기식으로 내집마련에 접근하기보다는 내가 고
르고 전망하여 선택이 가능한 곳을 중심으로 생각하는 것이 좋다. 판교와 같은 곳은 운이 있으면
복권에 당첨되듯이 될수도 있지만 확률이 적으므로 실망만 크고 계획이 차질을 빚을 수 있다.
올해부터 내집마련할 실수요자는 마련시기가 빠르면 빠를수록 유리하지만 아직 준비가 덜된 분
의 경우 주택시장의 큰 폭의 상승은 2009∼2010년에 온다는 사실을 염두에 두고 지금부터 미래를
대비하는 자세가 필요하다.
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