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| 박원순 당선이후 서울 부동산시장 전망과 투자전략 |
| [ 박상언 유엔알대표 2011-10-28 ] |
조회수 5150
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박원순 당선이후 서울 부동산시장 전망과 투자전략
뉴타운, 강남권 재건축시장 하락 불가피
-서울지역 내집마련 내년으로 미뤄야 할 듯
-수익형 부동산 시장, 큰 변화 없을 듯
-재원확보와 남은 2년8개월의 짧은 임기가 복병
10.26 서울시장 보궐선거에서 무소속 박원순후보가 승리함으로써 서울시 부동산 정책의 일대 변화가 불가피하다. 이에 따라 부동산 시장 참여자들도 박원순 당선인의 공약을 잘 분석해 대응전략을 짜는게 필요하다.
무엇보다도 박원순 서울시장 당선인의 주택 정책을 들여다 보면 적어도 연말까지는 서울주택시장의 반등이 물건너가는 듯하다. 서울시 부채축소를 목표로 한강르네상스 개발사업을 비롯한 각종 개발사업 유보내지 폐지, 서민을 위한 공공임대아파트 대거공급이 주(主)이기 때문이다. 또한 민주당이 과반수 이상을 차지하고 있는 시의회와의 조율은 전임 시장과 달리 순조로울 수 있다는 것이 정책수행에 있어서 장점이라 볼수 있다.
특히 박원순 후보의 공약내용대로라면 지금도 찬바람이 불고 있는 서울지역 뉴타운과 강남권 재건축시장을 비롯한 일반주택시장의 추가적인 가격하락도 불가피할것으로 보인다.
뉴타운,재건축 시장 충격 불가피
박원순 후보의 당선으로 뉴타운의 경우 전면 재검토에 들어갈것으로 본다. 지금도 서울시내 뉴타운 촉진구역 241곳 중 70곳은 주민들의 사업추진 의지가 없어 현재까지 조합추진위 조차 구성하지 못하고 있을정도로 침체되어 있다. 공약대로라면 정비구역별로 현지조사,사업성 분석,주민부담금과 부담능력 등에 대해 재조사 후, 조합원투표에 의해 상당지역이 뉴타운지구에서 해제되는 과정을 껶을것으로 본다. 대신 선별된 지역부터 노후된 단독ㆍ다세대주택 등을 유지ㆍ보수하는 '두꺼비하우징' 사업으로 전환할 것으로 보인다. 또한 새롭게 선별된 뉴타운지역은 우량주택 공급에 중점을 두는 민간주도형 사업과 서민 생활에 적정한 수준으로 공급되는 공공 지원형 사업으로 이원화, 주변 전월세시장에 부담이 되지 않도록 순차적으로 추진될 것으로 보인다.
선거 공약처럼 강남권을 제외한 일부 지역의 재건축 연한 폐지에 대해서도 언급하더라고
주택시장 침체로 재건축의 사업성마저 떨어져있기 때문에 서울주택시장이 크게 반응하기는 힘들것으로 보인다.
한강르네상스 해당지역, 타격 불가피
오세훈 전 서울시장이 의욕적으로 추진했던 ‘한강 르네상스사업’도 어느정도 타격이 불가피할것으로 보인다. ‘한강르네상스 사업’은 오세훈 전시장이 2006년부터 시작한 ‘디자인 서울’의 핵심으로 ‘새빛둥둥섬’, ‘서해뱃길(한강운하)’, ‘한강예술섬’, ‘양화대교 확장’ 등이 대표적이다.
또 한강 곳곳에 생태공원을 조성하고 접근로를 설치하는 등 크고 작은 사업들이 포함돼 있고 공정율은 95%에 달하고 있다.
박원순 후보의 서울시장 당선으로 한강변의 전략,유도정비구역들의 해당 부동산 시장도 출렁거릴것으로 보인다. 특히 전략정비구역인 여의도나 압구정동은 주민반발이 심해, 규모가 대폭 줄어들거나 개발계획 변경이나 폐지가 될 가능성이 크다.박원순 당선인의 경우 한강르네상스사업을 전면 재검토해 중단할 수 있는 사업들 중단하고 한강을 생태적으로 복원하겠다는 입장이기 때문이다. 착공전인 한강대교 인근 노들섬에 한강예술섬을 만드는 사업은 백지화될것으로 보이고 양화대교 공사는 안전상의 이유로 교각공사 규모를 줄여 진행할것으로 보인다.
공공임대주택 대폭 늘일 듯
박 당선인은 임기 중 공공임대주택 8만가구를 건설하기로 공약을 내세운바 있다. 이 공약은 전임 시장이 내건 공공임대주택건설공약과 비슷한 면이 있어 기존 공공임대주택건설 계획을 세부적으로 보완하는 방향으로 갈 가능성이 많다. 공약내용대로하면 서민ㆍ중산층에게는 장기전세주택을, 저소득층에게는 임대주택을 공급하는 수요자 맞춤형 임대주택 정책에 초점을 맞출것으로 보인다. 또한 공공시설 및 대학주변의 1~2인 소형주택을 공급하는 민간 기업에 인센티브를 부여하고 '전세보증금센터'를 설치하는 방안도 추진될 전망이다. 전세보증금센타는 전셋집을 옮기려는 세입자와 새로 들어오는 세입자 간 날짜가 맞지 않아 이사가 어려울 때 센터에서 일시적으로 보증금을 빌리는 것으로 이해하면 된다.오세훈 전 서울시장의 역작이라고 할수 있는 ‘장기전세주택(시프트(Shift))'의 큰 기본틀은 유지할것으로 보인다.
또한 서울시가 추진 중인 주택바우처(주거지원비) 규모도 확대될것으로 보인다. 서울시는 작년 말부터 최저 주거기준을 밑도는 저소득층에 매달 4만3000~6만5000원의 임대보조금을 지급하고 있다.
재원마련과 짧은 임기가 관건
선거기간중 포퓰리즘(인기영합주의)에 가까운 공약을 경쟁적으로 내놓으면서 명확한 재원 조달 방안은 밝히지 못하고 있는 게 단점이다. 가령 임대주택 8만가구를 건설하려면 3조원가량의 재원이 필요한데,임대주택 건설 주체인 서울시 산하 SH공사의 부채를 줄이겠다고 공약을 내거는 것은 모순된다. 또한 보궐선거인만큼 남은 서울시장 재임기간이 2년 8개월밖에 남지 않아 공약이 제대로 시행될지 의문이다. 이 기간동안, 급작스러운 큰 변화의 폭포수 같은 물줄기까지는 아니더라도 서민들을 위한 작은 물줄기가 몇차례에 걸쳐 흘러들것으로 보인다.
수익형 부동산 시장, 큰 영향 없을 듯
소형오피스텔이나, 상가,도시형 생활주택, 원룸 같은 수익형부동산은 새로운 서울시장 취임이후에도 별 영향이 없을 것으로 보이기 때문에 급매물을 중심으로 매입해도 좋을성 싶다.오히려 서울 주택시장 침체가 깊어질수록 이러한 유형의 수익형부동산에 대한 수요가 늘수 있기 때문이다.
내집마련 ,내년 이후로 미뤄야 할듯
박원순 당선인이 서울시장에 취임하자마자 임대주택공급확대를 포함한 서민들을 위한 주택시장 대책을 내놓을것으로 예상되는 만큼 가격상승에 의한 기존 주택시장활성화를 기대해 매수에 나서는 것은 바람직하지 않다. 따라서 서울지역에서 주택마련을 위해 대기하고 있는 잠재매수자들은 주변시세보다 저렴한 보금자리주택이나 일반분양물량, 급급매물과 경매를 이용한 저렴한 매물외는 관심을 가지지 않는 게 좋다. 적어도 박원순 당선인의 서울시장 취임이후 나올 구체적인 서울시 부동산 정책과 시장 상황을 지켜본 뒤 매수시기를 내년으로 미뤄도 될 듯 싶다.
유엔알 컨설팅 (www.youandr.co.kr)드림 02-525-0597
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