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임대주택등록 활성화 방안’의 파장은?
[ 김부성 부동산富테크연구소장 2017-12-22 ] 조회수 2242

부동산 전문가
김부성 부동산富테크연구소장
‘임대주택등록 활성화 방안’의 파장은?

정부가 그동안 미루고 미루던 임대주택등록 활성화방안을 발표(2107.12.13.)했다. 필자가 이번 임대주택등록 활성화방안의 내용중에 가장 놀란 부분은 세제혜택기준이 되는 공시가격과 면적에 대한 완화조치가 빠져있다는 점과 내년 4월1일이후 임대등록을 하면 그동안 주택임대사업자들의 가장 큰 메리트였던 양도세 중과배제와 종부세 합산배제등의 이점이 기존 5년임대에서 8년임대로 기간이 늘어난다는 내용이 추가되었다는점이다.

다시말해 그동안, 공시가격 기준 수도권 6억, 지방3억원의 기준과 전용면적 85제곱미터초과주택도 혜택이 포함될 것으로 예상하면서 발표를 기다려왔던 다주택자들의 반응이 뜨뜻미지근할것으로 보이고, 양도세 중과배제와 종부세 합산배제를 받기위해서는 5년간만 의무임대를 하면 혜택을 받았지만 내년 4월1일이후 등록분부터는 3년의 기간이 더 늘어나 8년의무임대기간을 채워야만 양도세중과와 종부세 합산배제혜택을 받을수있어서 수도권 공시가격 6억이하, 지방 3억이하 범위에 들어가는 주택에 대한 임대등록은 내년 3월31일까지 어느정도의 반응(=등록)은 있을것으로 판단된다.

주택임대사업자의 양도세중과와 종부세 합산배제는 그동안 큰 주목을 끌지못하다가 청약조정대상지역내 다주택자들의 양도세 중과(2018.4월이후 매각분)대책이 나오면서 시세차익이 높은 주택을 2~3채이상 보유하고 있던 다주택자들에게 주택임대사업등록을 유인하던 중요한 메리트였었다.

그러나 정부가 주거복지로드맵을 통해 주택임대등록자들에게 인센티브를 준다는 시그널이 꾸준히 지속되면서 정부발표후에 등록여부를 결정하겠다는 관망세가 길어지자 거래감소와 시장 소강상태가 유지되고 있던 와중이었다.

그런데 이번에 발표한 주택임대등록내용은 세제혜택기준이되는 주택가격이나 면적의 완화가 포함되지않아 서울수도권등 공시가격 6억원이상 주택에는 등록유인책이 없다는 점이 상당히 의외로 다가오고 가장 중요한 양도세 중과배제와 종부세 합산배제혜택을 위해서는 연 5%이내 수준(=실질적으로는 2년에 5%규제)으로 8년간 임대료인상을 거의 할 수 없는 준공공임대사업자로 등록해서 8년이상 임대를 해야만 이러한 혜택을 받을수있게 됨으로써 내년 3월31일까지 집을 팔라는 압박과 함께 임대등록을 할거라면 뜸들이지 말고 내년 3월31일이까지 임대주택등록을 마치라는 압박으로 풀이된다.

결국 인센티브보다는 매도나 등록중 택일하라는 압박위주의 정책이고 다주택자들의 실질적인 혜택이 크지않아 매도냐, 등록이냐, 버티기(=보유)냐의 3가지 방안을 놓고 임대등록촉진방안에 대한 발표를 기다려오는동안 유지되어온 시장혼란이 이번에도 종지부가 찍히지 않고 내년 3월31일까지 다주택자들의 극심한 고민이 3개월정도 더 이어질전망이어서 아쉬움이 크다.

이번대책은 8년이상 장기임대위주로 세제혜택을 주는 방향으로 짜여져 다주택자들의 고민이 깊어질수밖에없는데 8년이라는 기간이 상당히 긴 기간이기 때문이다.

다주택자들의 경우에는 주로 장기임대인 준공공임대보다는 단기임대(4년의무임대)사업을 통해 의무임대기간에서 추가로 1년정도만 더 임대를 주고 5년을 채우면 양도세중과에서 배제되고, 장기보유특별공제도 유지되며 동시에 종합부동산합산배제로 가능한 방안으로 다주택자들이 활용을 많이 한 중요한 메리트였던것인데, 내년 4월1일이후에 등록하면 세제혜택기간을 받을 수 있는 기간이 3년이 늘어나 상당한 장기적인 임대주택인 준공공임대주택으로 등록을 해야만 혜택을 받을수있게 한 내용은 아쉬움이 남는다.

물론 장기임대(의무8년)인 전용85㎡ 이하 주택을 8년 이상 임대하면 양도세 장기보유특별공제 비율이 50%에서 20%p 높아지는 이점도 있지만 임대기간이 너무 긴 것은 다주택자들에게는 리스크로 비춰지고 장기간 투자금이 묶이는 문제가 생겨 섣불리 임대등록을 할수없게 만드는 요인이 되는게 사실이다.

왜나하면, 투자격언중, “너무 장기적인 투자는 우리모두 죽고없다”는 격언대로 자칫 장기간의 기간동안 어떠한 변수가 발생할지 모르는데다. 의무라는 창살에 갇히게되면 자칫 투자금이 장기간 묶이고, 장기임대를 주고난후 달콤한 열매인 양도세감면혜택을 볼수있을즈음 집값이 급락하거나 예상밖의 저조한 상승으로 8년~10년간 임차인에게 시세보다 월등히 저렴한 임대주택만 공급해주는 소위 ‘주택임대자선사업(?)’을 할수도있는 리스크가 있기 때문에 준공공임대주택등록자보다는 단기임대등록(=4년의무임대/양도세,종부세혜택=1년추가=5년임대)등록자들이 더 많고 준공공임대 장기임대는 투자금을 묶고 상당히 지루한 인내심으로 버텨야 하는데다 8년후~10년후에 주택가격이 꽤 상승해있어야만 실익이 있고 그 반대의 상황에 직면하게되면 닭쫓던개 지붕쳐다보는격(=임대료 동결수준의 사실상의 상한제 창살에 갇힌후 시세상승이 적거나 8~10년후 주택가격 급락으로 양도차익이 적어 양도세감면혜택마저도 공염불이 되는 최악의 경우가 발생하지않으리라는 보장이 없는탓에 장기임대등록은 상당한 인내심이 필요하고 투자금도 넉넉히 보유해야하는것이어서 단기임대보다는 신중한 접근이 필요하다. 정부에서도 단기임대보다는 장기임대에 세제혜택의 초점을 맞추려한 이유도 임대인입장보다는 임차인위주의 혜택에 더 비중을 크게 두었기 때문이다.

그렇다면 다주택자들은 어떻게 해야할까? 일단 다주택자들중 임대등록을 하더라도 세제혜택의 실익이 미미한 서울수도권 공시가격 6억(시세로 8~9억)초과 보유자들과 전용면적 85제곱미터 초과주택보유자의 경우 이번 대책으로 상당히 난감한 상황에 처해져버렸고 선택의 여지도 많지않다. 매도나 보유(버티기)중 택일할것으로 보이고 달리 대안이 없어보인다. 그러나 매도하기에는 내년 3월31일이전에 매도하는게 쉽지않기 때문에 비자발적 버티기에 들어가는경우가 많을것으로 예상된다.

그리고 세제혜택을 받는 범위의 가격과 면적을 보유중인 다주택자들은 3가지 방안 즉 임대등록, 매도, 보유(버티기) 3가지 선택권이 있기는 하지만 만약 임대등록으로 방향을 튼다면 가급적 내년 3월31일까지 등록을 마쳐 조정대상지역내 다주택중과배제와 추가로 종부세합산배제등의 실익을 노리고 의무임대4년 단기임대등록을 3월31일까지 마치고 5년보유후 중과배제를 통한 매도나 시장추이를 보면서 준공공장기임대(8년)로 전환등록여부를 고려해볼수있을 것이다.

아울러 무주택자들은 이제 급할게 없어진 상황이라 매수세가 감소하게되는데 다주택자들에게는 내년 3월31일이내에 조정대상지역내 주택을 매도하라는 압박을 했지만 그 기간이 너무짧은데다 매도물량을 받아줄 매수 수요자들이 대거 전월세로 눌러살겠다는 태세여서 팔기도 쉽지않은 상황이라 시장의 관망세와 거래감소세는 더 길어질것으로 보인다.

총평하자면 이번대책은 뜻밖에도 다주택자들에 대한 임대등록 활성화방안의 대책방안제목과 맞지않게 배려가 적어 임대등록 활성화가 쉽지않고 등록,매도,보유 3가지 방안을 놓고 머리를 쥐어짜게 하는 기간만 3개월정도 늘려놓은 대책으로 볼 수 있어 상당한 아쉬움이 남는다.

필자의 경우 작년 4월에 주택임대등록을 마친 상태여서 5년보유후 조정대상지역내 양도세중과배제, 종부세합산배제등의 혜택을 받아 이번대책의 수혜를 받는 입장이기는 하지만 전체적인 시장을 놓고 볼 때 금번대책에서 면적기준과 기준가격완화등이 빠지고 8년 준공공임대등록자 위주로 혜택을 주는 내용이어서 활성화방안이라는 취지가 무색할정도로 인센티브내용이 많지않아 정부에서 추진하려한 임대인과 임차인간 손익 및 권리의무의 조화면에서는 아쉬움이 크다고 할수있겠다.

추가적으로 면적, 가격에 대한 보완책이 나오면 좋을것이고, 내년 4월1일이후 조정대상지역에서 매도시 2주택이상 다주택자들에게 부과하는 양도세중과 시한을 한시적으로 연말정도까지 연장하여 매도를 고려하는 다주택자들이 매도할 수 있는 숨통을 트여주는 보완책이 나왔다면 더 좋았을것같지만 현재 정부의 주택시장과 임대차 시장에 대한 국정철학이 확고한 만킄 정책적인 운영의 묘를 기대하기는 어렵지않을까하는 판단이다.

다주택자들은 내년 3월31일까지 등록이냐, 매도냐, 보유냐를 놓고 또다시 3개월을 추가로 더 고민해야하는 상황에 놓여있다. 양도차익이 꽤 되면서 동시에 종부세도 만만치 않게 나오는 다주택자들은 내년 3월31일까지 임대등록을 하는 것이 더 유리해보이고, 단기임대와 장기임대중 선택의 문제는 신중하게 여러 가지 상황을 고려하여 결정해야할것으로 보인다.

다만 필자의 견해로는 처음부터 준공공임대(장기임대 8년)로 등록하기보다는 단기임대(4년)로 우선 등록하여 나중에 상황을 보면서 준공공임대로 전환할것인지 단기임대로 마무리할것인지 나중에 결정할 수 있는 선택의 폭이 있기에 우선은 단김임대로 등록하는 것이 더 유리하지 않을까하는 생각이다.

그러나 이마저도 내년 4월1일이후에 등록하면 양도세중과배제와 종부세합산배제 혜택이 5년의무임대에서 8년의무임대로 3년이나 늘어나기 때문에 임대등록을 해야하는 경우에는 어쩔수없이 내년 3월31일까지는 등록을 마치는 것이 현명해보인다.


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