안녕하세요?
18평짜리 연립을 매매로 내놓았는데 팔리지는 않은 가운데
제가사는 동네 전체가 재개발계획중에 있나봅니다.
자세한 계획은 모르겠지만 며칠전 재개발 동의서를 받아갔습니다.
그런데 재개발에 대해서 문외한 이라 정보를 알고 싶어 문의드렸습니다.
재건축과 재개발의 차이점과
재개발의 진행절차는 어떻게 되는지....
그리고 저희는 어떤 준비와 기간은 대략 얼마정도 걸리는지요?
전문가의 상세한 설명을 부탁드립니다.

[Re] :
일반인들이 알기 쉽게 풀어서 설명하자면,

*재개발 : 일정 구획의 주택지나 상가 등이 낡았을 경우 이 구획을 다시 개발함
*재건축 : 기존 아파트 단지가 낡았을 경우 이를 헐고 다시 지음

따라서 재개발의 경우 모든 주거 환경이 개선되지만 재건축의 경우 단지별로 시행되고 있으므로 조변의 주거 환경과는 별로 관련이 없습니다. 다만 재건축으로 인하여 파생되는 학교, 교통 등의 문제는 고려되더군요.

좀더 자세하게 말씀드리자면(공법의 개념을 도입해서)

1.재개발사업이란?

주거지의 낡고 오래된 밀집주택으로 주거생활이 불편하고, 도로·상하수도 등 공공시설이 불량한 주거지역을 대상으로 도로·상하수도·공원 등 공공시설을 정비하고 기존 주택은 헐고 새로 건축하는 등 주거환경을 개선하는 도시계획사업이다.

2. 사업추진 절차

사업준비단계 : 재개발기본계획수립 → 구역지정
사업시행단계 : 조합설립인가 → 시업시행인가
관리처분단계 : 관리처분계획인가 → 분양시설의 처분
완 료 단 계 : 준공 및 입주 → 청산 및 해산

3. 재개발사업의 종류

도심재개발사업 : 도심지 또는 부도심지와 간선도로변의 기능이 쇠퇴하여진 시가지를 대상으로 그 기능을 회복 또는 전환하기 위하여 시행하는 재개발사업

주택재개발사업 : 노후ㆍ불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거 환경을 개선하기 위하여 시행하는 재개발사업

공장재개발사업 : 노후ㆍ불량한 공장 등이 있는 공업지역의 기능을 회복하기 위하여 시행하는 재개발사업
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1. 재건축사업이란?

노후·불량주택의 소유자가 주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 조합을 설립하여 시공권이 있는 등록업자와 공동사업 주체가 되어 주택을 건설하는 사업이다.

2. 재건축사업 대상

아파트 또는 연립주택으로서 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. 다만,지형여건·주변의 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우에는 단독주택이나 다세대 주택 등을 일부 포함할 수 있다.

건물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 도괴 기타 안전사고의 우려가 있는 주택

건물이 준공된 후 20년이 경과되어 건물의 가격에 비하여 과다한 수선·유지비나 관리비용이 소요되는 주택

건물이 준공된 후 20년이 경과되고 부근 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 경우로서 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 예상되는 주택

도시미관·토지이용도·난방방식·구조적 결함 또는 부실 시공 등으로 인하여 재건축이 불가피하다고 관 할시장 군수 또는 자치구의 구청장이 인정하는 주택(이러한 경우에는 준공된지 20년이 지나지 않은 경우에도 재건축이 가능함)

시장·군수 또는 자치구의 구청장이 재해방지를 위하여 재건축이 필요하다고 인정하는 주택(단독주택 등)

3. 사업추진 절차 요약

준비단계 : 추진위원회 구성 → 재건축 결의 → 안전진단 → 조합설립인가
시행단계 : 시공사 선정 → 사업계획승인 → 관리처분계획 → 이주 및 철거
완료단계 : 착공 및 분양 → 사용검사 및 회계감사 / 입주 → 청산 및 해산

좀더 실용적으로 말씀드리자면,

재건축과 재개발은 엄연히 틀린 개념인데도 불구하고 일반적으로 같다고생각하거나 혼동해서 사용하는 경우가 많습니다. 둘은 기존의 건물을 부수고 새로이 집을 짓는다는 것에서 약간의 공통점(왜냐면 재개발의 경우 건물만 부수는것이 아니므로)을 보이지만 그외 많은 부분에서 차이를 나타냅니다.

일단 재건축은 노후불량주택을 소유한 사람들이 재건축에 일정비율이상 동의한 후 조합설립인가를 받아서 사업을 진행하는 방식입니다. 즉 민간인들이 스스로의 논의를 통해 스스로 사업을 진행..안전진단이라는 큰 산을 넘어야 합니다. 물론 안전진단외에도 많은 걸림돌이 있지만 일단 집을 부숴도될만큼 노후불량한가에 대해 허락을 받아야 이후 사업을 진행할 수 있겠지요..그래서 재건축에서 안전진단이 중요한겁니다.

하지만 재개발은 관에서 재개발구역지정을 한 후에 관주도로 사업을 진행하게 되지요. 또한 이경우 관에서 이미 불량환 지역이라고 판단되어 기본계획을 수립, 구역지정을 한 것이므로 별도의 안전진단이 없이 바로 사업승인으로 들어가지요.

이러한 사업주체외에도 세입자대책에서도 큰 차이를 보입니다.
재건축의 경우 조합원은 집주인(엄연히말하면 토지및건물등의소유자)만이 될 수 있으므로 세입자는 집주인이 알아서 처리(?)해야합니다. 또한 세입자는 집주인이 나가라하면 나가는수밖에요...몇년안에 재건축이 될것같다 싶은 아파트에서는 세입자를 받을 때 아예 계약서에 단서조항으로 재건축진행시 바로 이주한다라는 조항을 붙이는 경우도 많습니다. 이런조항이 없더라도 계약만료전 이사가게되는 경우 집주인이 이사짐비용정도는 대주는 경우도 있습니다만..이건 어디까지나 예이이구요..

하지만 재개발의 경우 집주인뿐아니라 세입자에게도 주거대책비가 지급되며, 공공임대주택의 입주권이 주어지게됩니다.

그리고 위에서 잠깐 언급했다시피...
재건축의 경우에는 노후불량한 주택을 부수고 새 집을 짓는 것입니다만
재개발의 경우에는 주택뿐만아니라 그 일대 환경을 재정비하는 것이므로 상하수도부터 시작해서 공원시설이라던지..도로라던지..이런것까지 모조리 다시하게됩니다.

이외에도 많은 차이점이 있지만..이러한 차이점들에서 이후 절차들이 조금씩 달라지게 되는 것이지요

많은 도움 되었으면 합니다.




gimka님의 글입니다. :
안녕하세요?
18평짜리 연립을 매매로 내놓았는데 팔리지는 않은 가운데
제가사는 동네 전체가 재개발계획중에 있나봅니다.
자세한 계획은 모르겠지만 며칠전 재개발 동의서를 받아갔습니다.
그런데 재개발에 대해서 문외한 이라 정보를 알고 싶어 문의드렸습니다.
재건축과 재개발의 차이점과
재개발의 진행절차는 어떻게 되는지....
그리고 저희는 어떤 준비와 기간은 대략 얼마정도 걸리는지요?
전문가의 상세한 설명을 부탁드립니다.