안녕하세요.
저희 어머님 명의로 서울에 대지 40평 단독주택(시세 2억 5천만원)과
용인에 18평형 아파트(시세 1억 2천만원)를 소유하고 계십니다.
서울에 있는 집은 약10년전에 경매로 구입해서 계속 거기에 살고 계시고,
용인에 있는 집은 제 직장 때문에 작년 8월에 구입을 했는데
사정상 못 들어가서 살고 전세로 세입자가 살고 있습니다.
어머님이 다른지역으로 이사를 가려고 서울에 있는 집을 팔려고 하시는데
몇달이 되어도 집이 팔리지 않고 있습니다.
잘은 모르지만 정부가 내년부터 1가구 2주택이상 양도세를 강화한다고 하는데
올해안에 집이 팔릴때와 내년 이후에 팔릴때의 양도세 차이가 어떻게 되는지?
아니면 차라리 용인에 있는 집을 파는게 절세 면에서 더 유리한지?
저희 어머님 연세가 올해 만59세인데,
나이가 비과세에도 상관이 있다는 얘기도 들었는데. 실제로 있는지?
그리고 비과세의 요건은 무엇인지?
전문가의 조언을 부탁드립니다.

[Re] :




09luky님의 글입니다. :
안녕하세요.
저희 어머님 명의로 서울에 대지 40평 단독주택(시세 2억 5천만원)과
용인에 18평형 아파트(시세 1억 2천만원)를 소유하고 계십니다.
서울에 있는 집은 약10년전에 경매로 구입해서 계속 거기에 살고 계시고,
용인에 있는 집은 제 직장 때문에 작년 8월에 구입을 했는데
사정상 못 들어가서 살고 전세로 세입자가 살고 있습니다.
어머님이 다른지역으로 이사를 가려고 서울에 있는 집을 팔려고 하시는데
몇달이 되어도 집이 팔리지 않고 있습니다.
잘은 모르지만 정부가 내년부터 1가구 2주택이상 양도세를 강화한다고 하는데
올해안에 집이 팔릴때와 내년 이후에 팔릴때의 양도세 차이가 어떻게 되는지?
아니면 차라리 용인에 있는 집을 파는게 절세 면에서 더 유리한지?
저희 어머님 연세가 올해 만59세인데,
나이가 비과세에도 상관이 있다는 얘기도 들었는데. 실제로 있는지?
그리고 비과세의 요건은 무엇인지?
전문가의 조언을 부탁드립니다.

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단독주택은 통상적으로 거래가 될려면 시간이 꽤 걸리는 편이므로
세금문제를 님처럼 꼼꼼이 짚어가면서 서서히 풀어나가는
것이 순서인것 같습니다.

질문1)어머님 명의로 1가구 2주택 보유에 따른 올해와 내년이후
양도소득세 차이

----서울 주택이 먼저 양도 되었을시는 일단 일시적 2주택 보유기간
혜택기간이 1년으로 단축되었으므로 과세대상이 됩니다.
(1)따라서 올해 양도되었을시는 보유기간이 2년이상이 된 주택이므로
9~36% 누진세율로 서울지역이 투기지역이므로 실거래 차익에 대하여
세금을 내야됩니다.
(2)내년에 양도하는 경우에는 일단 투기지역이므로 실거
래 가격으로 과세하는 것은 동일하지만 투기지역내 2주택자는 탄력
세율 15%가 가산되므로 부담은 더 커집니다.

질문2) 차라리 용인에 있는 집을 파는게 절세면에서 더 유리한지

--- 서울에 있는 주택과 용인에 있는 주택을 각각 얼마에 구입하였
는지 정확이 표시 되어 있지 않아서 잘 모르겠지만
일단은 경매로 받은 물건이 보통 저렴하므로 서울 주택이 양도차익이
더 크다는 관점하에 용인에 있는 아파트를 먼저 처분하는 것이 절세
면에서 유리할듯합니다.(용인과 서울 모두 투기지역이므로 실거래가
로 과세됩니다)

질문3) 나이가 비과세에도 상관이 있는지

--- 결론적으로 말씀드리자면 본인은 해당이 되질않습니다.
이런 경우는 1세대 1주택 해당하는 자가 1세대 1주택에 해당하는
직계존속(60세이상, 여자는 55세이상)을 동거봉양하기 위하여 세대
를 합친경우에 세대를 합친날로부터 2년이내에 먼저 양도하는 주택은
1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용하는 규정인데
님은 어머님이 모두 가지고 계시므로 해당이 되질 않습니다.

최선의 방법)
일단 서울주택이 양도차익이 크다면 서울주택을 비과세 받는 쪽으로
가닥을 잡는 것이 좋을 듯합니다.
먼저 용인집을 양도하면 나머지 1주택은 3년이상보유와 2년이상거주
한경우(올해 10월 ~ 12월까지 양도자는 1년보유)에는 비과세 요건이
되므로 현재 어머님이 서울에 살고 계신것 같으므로 비과세에는
지장이 없을 듯 합니다.

다만 양도세율이 내년부터 1년미만 보유시는 50% 단일세율로 크게
강화되므로 용인지역 아파트가 많이 올라서 양도차익이 크다면
올해안에 양도를 해야 유리할듯 하군요(올해는 36% 단일세율)