황금알을 낳는 재개발, 황금알을 낳지 못하는 재개발, 무슨 차이인가?


- 부동산 시장, 지금 어디에 왔는가?

부동산시장은 통상 일정한 주기를 가지고 반복된다. 침체기에는 급매물이 활개를 치고, 불황기에는 경매가 활황이다. 작년까지가 침체기였고 올해 초부터 불황기에 진입해 경매가 활황이었다는 것은, 발품을 많이 팔아본 투자자들은 알 수 있을 것이다.

현재 부동산시장은 회복진입기이다. 회복진입기에 나타나는 현상은 중개업소에 매수문의 전화벨이 울린다는 것이다. “좋은 물건 있느냐, 20~30억원대의 상가건물을 구하고 싶으니 나오면 연락 달라, 재개발 투자처가 있으면 연락 달라”등 구입의사를 비치는 고객의 명단이 차곡차곡 쌓인다. 즉, 중개업소 거래가 움직일 준비를 하고 있는 워밍업 단계인 것이다.

이 글을 읽는 투자자들은 당장 부동산에 전화를 해보라. 실제 매수문의가 많음을 알 수 있다. 매수문의가 많다는 것은 곧, 투자심리회복, 시장회복을 의미한다. 이 때가 투자자들의 입장에서 매물선택의 폭이 넓고, 소액으로도 투자가 가능한 것을 알 수 있을 것이다.



그렇다면 투자를 극대화 할 수 있는 지역은 어디일까? 바로 개발호재지역이다. 알고 있지만 선뜻 투자하지 못하며 알고도 간과하기 쉬운 지역이다. 이렇듯 개발호재지역에 대한 투자란 쉽고도 어렵다. IMF 당시 나라가 망한다는 루머가 돌 때에도 과감하게 ‘잠실주공을 선택한 배짱 있는 사람들’, 부동산개발의 참 의미를 아는 ‘뉴타운지역 투자자들’이 대표적인 사례가 될 것이다. (이분들에게 양팔 벌려 큰 박수 보냅니다!!!)


- 재개발, 이렇게 변한다(재개발의 대 지각변동)

뉴타운 발표 전 서울의 단독주택, 빌라의 대지지분 가격은 평당 500~1,500만원 정도였으나 현재는 1,500~6,000만원 정도로 시세가 형성되어 있다. 국지적으로 가격변동이 큰 지역과 형편없는 지역이 있다. 현재 재개발 지역에 가옥을 소유한 이들 중에는 배를 두드리고 있는 사람도 있고, 상투에 투자를 하였거나 사업진행 속도가 느려 속앓이를 하는 사람도 있다.

현재의 뉴타운은 일반재개발, 역세권뉴타운으로 나뉘어져 있다. 이 중 역세권뉴타운 지역의 가격이 상승하는 이유가 분명히 있음에도, 내 돈을 수억원 씩 들여가며 집을 사면서 ‘가격이 상승하는 것은 왜 상승을 하는지 가격이 하락하는 것은 왜 하락하는지’에 대해서는 알지 못한 채 사고 파는 것이 일반 부동산 투자의 현실이다. 참으로 안타까운 일이 아닐 수 없다.

현재 역세권재개발 지역의 대지지분 시세는 3,500~6,000만원, 일반재개발 지역의 시세는 1,500~2,500만원 정도 형성되어 있다. 그렇다면 왜 동일한 방식이고 아파트가 올라간다는 것도 마찬가지인데 시세의 차이가 생기는가?

정비구역 지정이 해답이다. 기본계획이 구역지정과 동시에 발표되는 것이다. 정비구역 지정을 받지 못하면 재개발, 재건축을 할 수 없다고 올해 초(´09.2.6 도정법 개정 ⇒ ´09.8.6 시행) 법이 개정 되었다. 정비구역 지정을 받게 되면 재개발 지분 가격에 큰 영향을 미치는, 향후 아파트를 지을 수 있는 건축 연면적 즉, 용적률이 나오게 된다.

예를 들어, 동일한 3,000평의 땅에 32평 아파트 300세대를 지을 수 있는 지역과 400세대를 지을 수 있는 지역이 있다면 어느 지역이 더 비싸겠는가? 같은 값에 400세대를 지을 수 있는 재개발 지역을 찾는다면 효자 노릇을 톡톡히 할 것이다. 그렇다면 현재 서울의 모든 재개발이 정비구역지정을 받았는가? 아니, 절대 아니다!


- 황금알을 낳는 재개발, 재건축

현재 서울시에서는 정비구역 지정을 위해 기본계획을 수립 중이다. 주민제안으로 정비구역 지정을 받지 못한 지역이 현재 300여 곳이다. 이들 중 일부는 여건에 따라 2010기본계획에 편입되고, 나머지는 2020기본계획에 편입된다.

여기서 어느 지역에 투자를 하면 더 나을 것인가? 당연히 “2010기본계획”에 편입되는 지역이다. 2010기본계획에 편입되면 사업이 당장 가능하기 때문이다. 당장 정비사업이 가능한 지역은 이제껏 지지부진하던 모습을 털고 사업에 박차를 가할 것이다. 한마디로 ‘사대부 대감댁 잔칫집’으로 바뀌는 것이다. 반면 2020기본계획에 편입되는 지역은 재개발, 재건축을 하기 위한 노후도, 호수밀도 등의 여건이 맞지 않기에 2020기본계획으로 밀려나는 것이다. 그야말로 ‘한숨만 나오는 초상집’으로 전락하는 것이다.

도시주거환경정비기본계획은 체계적인 개발계획을 제시한다. 10년마다 한번씩 계획을 수립하며 5년에 한 번 타당성 조사를 하게 된다. 앞으로의 재개발, 재건축은 정비구역지정이 된 곳만 재개발, 재건축사업이 가능해지며, 과거처럼 주민제안 방식으로의 재개발은 불가능해진다는 것이다. 따라서 재개발에 대한 기초적인 지식 없이 “묻지마식 투자”, 친구가 하니 나도 한다는 “따라쟁이식 투자”는 절대금물이다. 투자자들은 정비구역지정이 예상되는 곳, 그에 따라 정비구역으로 지정되어 당장 사업이 진행되는 곳에 철저한 분석을 통한 투자를 해야 할 것이다.

이제는 정확한 정보와 근거를 가지고 부동산 투자를 해야 하는 시대이다. IMF 이후처럼 절대적인 공급 부족으로 인해 적당한 분양권과 적당한 곳의 집을 사두면 오르는 시대는 이제 지났다. 정확한 정보와 근거를 가지고 투자해야 하는 시대임을 명심 또, 명심해야 할 것이다.

지금 재개발, 재건축 시장에 ‘황금알’과 ‘썩은 달걀’이 여기저기 굴러다니고 있다. ‘황금알’과 ‘썩은달걀’을 분별할 수 있는 안목을 가지고 있다면, 지금이 바로 투자 적기, 매수 적기라는 것에 공감할 것이다. 또한 부동산 정책, 부동산 관련 법규가 어떻게 바뀌는지를 알아야 어느 지역에 투자를 하고 몸값은 얼마나 받을 수 있을지 알 수 있음은 자명한 일이다.

문의) (02)3478-1311, 3478-1312 http://www.unionhousing.co.kr/

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