공동명의

수원시에서3억1천만원의 아파트를 계약하였습니다. 아파트 명의를 공동명의로 할경우의 장단점을 알려주십시요. 또한 취,등록세가 어느정도 나오고 기타세금 관계가 어떻게 되는지도 부탁합니다. (소유권이전 등기일-9월 21일)

해설 :

주택을 가족 간에 공동명의로 부동산을 취득하면 취득 당시(취등록세)에는 장점이 없으나 나중에 매도하게 될 경우 양도세를 줄일 수 있습니다. 또한 보유기간 동안 발생하는 종합부동산세와 임대소득세도 줄일 수 있습니다. 종합부동산세는 세대원 소유주택의 국세청 기준시가의 합계액이 6억원을 초과하면 그 초과 부분에 대해 과세합니다. 예를 들어 국세청 기준시가의 합계액이 총9억원이라면 6억원을 초과하는 3억원에 대해 종합부동산세를 내야 하는데, 만약 분가한 가족이 공동으로 소유하고 있다면 각 세대별로 6억원이하이므로 종합부동산세를 내지 않아도 됩니다.

주택임대소득은 개인의 다른 소득(근로소득, 사업소득 등)과 합산해야 합니다. 예를 들어 A씨가 사업소득으로 2억원을 벌고 있는 상태에서 6천만원의 임대소득이 발생하는 주택을 부부 공동명의로 취득하는 경우와 단독명의로 취득하는 경우 세금 차이는 단독명의로 취득하면 임대소득 6천만원의 주택에 대해 세율 35%가 적용됩니다. 그러나 부부 공동명의나 소득이 없는 배우자 명의로 취득하면 세율은 8~26%정도가 적용 됩니다. 따라서 절세의 핵심은 개인에 합산되는 소득을 분산시켜서 높은 세율이 적용되지 않도록 하면 됩니다. 그러려면 소득이 없거나 적은 배우자에게 주택임대소득이 귀속되도록 하면 됩니다. 배우자에게 귀속시키면 증여세가 발생하는데 배우자의 공제금액이 커서 증여세를 내지 않고 움직일 수 있는 경우가 많습니다.

그러나 공동명의로 하는 것이 항상 절세효과를 얻는 것은 아닙니다. 공동명의로 주택을 취득할 경우 손해가 발생할 수도 있습니다. 이 때 누구를 공동명의자로 하는가와 그 취득자금의 원천이 어디에서 발생한 것인가에 따라 절세효과가 달라집니다. 예컨대, 배우자를 공동명의로 할 경우에는 임대소득에 대한 종합소득세 절세효과는 있지만, 동일세대원이기 때문에 종합부동산세의 절세 효과는 없습니다. 또한 2주택자인 경우에도 중과세 대상일 경우 양도세 절세효과가 거의 없습니다.

추가적으로 증여금액이 3억원이 넘으면 증여세도 고려해야 합니다. 자녀의 경우 30세 미만이고 소득이 없으며 미혼인 경우에는 부모와 동일세대원으로 간주하기 때문에 양도세와 종합부동산세의 절세효과가 없으며, 증여세를 내야 하는 문제가 발생할 수 있으므로 주의하셔야 합니다.