[뉴타운ㆍ재개발을 알면 돈이 보인다] ⑥ 여유돈 3억원이상으로 투자처 찾기

━ 부동산태풍의 연장선을 주목하라! º─━━━
* 부동산태풍 : 뚝섬 주상복합 상업용지
* 연장선 : 뚝섬 지구단위 특별계획구역

여유자금 3억원이면 현재가치 대비 미래가치가 가장 높은 지역으로의 투자가 가능한
액수입니다.
물론 전세를 끼고 대출한도를 야무지게 활용한다는 전제조건입니다.

그렇다면 현 시점에서 현재가치 대비 미래가치가 가장 높은지역은 어디일까요?

2007년 가을 부동산시장을 강타할 '최고 분양가 경신의 주인공' 뚝섬 주상복합 상업용지
1구역(한화)과 3구역(대림)의 일반분양에 대한 소식이 알려지면서 상업용지의 연장선에 대한
프리미엄과 조합원 프리미엄을 동시에 취할 수 있는 뚝섬 특별계획구역에 대한 관심과 문의가
최근 급증하고 있어 이번주에는 뚝섬 특별계획구역에 대한 내용을 다루어 볼까 합니다.

우선, 특별계획구역의 사업개요부터 살펴보도록 합시다.



<뚝섬 특별계획구역 1구역 사업개요>
* 지정목적
서울숲 조성과 중랑천 개발, 뚝섬 상업지역개발에 따른 개발압력이 가중되는 지역으로서,
신규개발 움직임에 대하여 계획적 개발방향을 제시할수 있도록 특별계획구역으로 지정.

* 개요
구 역 명 위 치 면 적
특별계획구역1 성수동1가 670 일대 21,888㎡



* 계획지침
구 분 계 획 지 침
용도구역 / 지 구 준주거/ 중심지 미관 (왕십리 길변 12m )
공 공
시 설 도 로 도로확폭 - 대로 1-16 (왕십리길) : 폭원 35m→40m
- 중로 1-B3: 폭원6M→15M
도로신설 - 중로 3-B3:폭원 12M
공공공지 공공공지 신설 - 위 치: 성수 1가 670일대
- 면 적: 1.557㎡
공공공지 위치 2개소
- 위 치: 성수1가 671-346,685~199일대
- 면 적: 841㎡
☞ 세부개발계획 수립시 결정
건 축 물
용 도 권장용도 판매시설중 소매시장.상점, 교육연구시설 중 학원
업무시설중 일반업무 시설(오피스텔제외),
지정용도 주거복합 건축물의 경우 지상층 연면적
(주차장 면적제외)의 20%이상율 권장용도로 확보
건 축 물
밀 도 건폐율 60%이하 - 고층부 탑상형 건축
용적률 기준/ 허용용적률 : 205/300%이하
최고높이 150m 이하



<뚝섬 특별계획구역 2구역 사업개요>
* 지정목적
서울숲 조성과 뚝섬 상업지역개발에 따른 개발압력이 가중되는 지역으로서,
신규개발 움직임에 대하여 계획적 개발방향을 제시할수 있도록 특별계획구역으로 지정.

* 개요
구 역 명 위 치 면 적
특별계획구역2 성수동1가 671-178 일대 18,646㎡



* 계획지침
구 분 계 획 지 침
용도구역 / 지 구 준주거/ 중심지 미관 (왕십리 길변 12m )
공 공
시 설 도 로 도로확폭 - 대로 1-16 (왕십리길) : 폭원 35m→40m
- 중로 1-B3: 폭원6M→15M
도로신설 - 중로 3-B3:폭원 12M
공공공지 공공공지 신설 - 위 치: 성수 1가 672-209일대
- 면 적: 1.557㎡
공공공지 위치 2개소
- 위 치: 성수1가 671-346,685~199일대
- 면 적: 841㎡
☞ 세부개발계획 수립시 결정
건 축 물
용 도 권장용도 판매시설중 소매시장.상점, 교육연구시설 중 학원
업무시설중 일반업무 시설(오피스텔제외),
지정용도 주거복합 건축물의 경우 지상층 연면적
(주차장 면적제외)의 20%이상율 권장용도로 확보
건 축 물
밀 도 건폐율 60%이하 - 고층부 탑상형 건축 : 건폐울 30%이하
용적률 기준/ 허용용적률 : 205/300%이하
최고높이 150m 이하





<뚝섬 특별계획구역 3구역 사업개요>
* 지정목적
왕십리길과 구의로가 교차하는 결절부로서 지역의 상징성 유도 및
계획적인 개발을 유도하기 위한 계획지침을 제시

* 개요
구 역 명 위 치 면 적
특별계획구역 3 성수동 1가 685-211 일대 10,763㎡



* 계획지침

구 분 계 획 지 침
용도구역 / 지 구 준거주/중심지 미관(왕십리 길변 12m)
공 공
시 설 도 로 도로확폭 - 대로1-16 (왕십리길):폭원 35m→40m
- 중로1-B1:폭원 15M→20M
도로신설 - 중로 2-3B :폭원 6M-→15M
공공공지 공공공지 신설 - 위 치:성수1가 685-306일대
- 면 적:1357M2
☞세부개발계획 수립시 결정
건 축 물
용 도 권장용도 판매시설중 소매시장. 상점, 교육연구시설 중 학원
업무시설중 일반업무시설(오피스텔 제외)
지정용도 주거복합 건축물의 경우 지상층 연면적
(주차장 면적 제외)의 20%이상을 권장용도로 확보
건 축 물
밀 도 건 폐 율 60%이하- 고층부 탑상형 건축: 건폐율 30%이하
용 적 률 기준/허용용적률 : 300%/350%이하
최고높이 150m 이하




<뚝섬 특별계획구역 4ㆍ5구역 사업개요>
* 지정목적
서울숲과 직통으로 연결되는 위치적 요충지로서 계획적인 개발을 유도하기 위한 계획지침을 제시

* 개요
구 역 명 위 치 면 적
특별계획구역 4 성수동 1가 685일대 26,696㎡


구 역 명 위 치 면 적
특별계획구역 5 성수동 1가 685, 668일대 37,445㎡




* 계획지침

구 분 계 획 지 침
용도구역 / 지 구 일반주거/중심지 미관(왕십리 길변 12m)
공 공
시 설 도 로 ☞세부개발계획 수립시 결정
공공공지 ☞세부개발계획 수립시 결정
건 축 물
용 도 권장용도 판매시설중 소매시장. 상점, 교육연구시설 중 학원
업무시설중 일반업무시설(오피스텔 제외)
지정용도 주거복합 건축물의 경우 지상층 연면적
(주차장 면적 제외)의 20%이상을 권장용도로 확보
건 축 물
밀 도 건 폐 율 60%이하- 고층부 탑상형 건축: 건폐율 30%이하
용 적 률 기준/허용용적률 : 200%/250%이하
최고높이 150m 이하



사업개요에서 확인할 수 있는 뚝섬 특별계획구역의 주요사항을 정리하자면,

1) 서울시 주관의 서울숲 주거환경개선지구
2) 강남북 균형발전촉진의 랜드마크적인 성격 부여
3) 초고층, 초대형, 최고급 커뮤니티 조성
(용적률 300%, 45층 이상 아파트 건립에 대한 개발안 주민공람공고 완료,
올 9월경 개발안 수립 완료예정.)
4) 일반 도정법이 아닌 도시개발법만의 메리트 (평형배정방식, 사업속도 등이 대표적)


<뚝섬 특별계획구역의 연도별 투자수익창출 분석>

1) 2007년
☞ 상업용지1구역(일반분양가 평당 3800만원 이상, 한화건설)과
3구역(일반분양가 평당 4000만원 이상, 대림산업) 일반분양의 파장효과
☞ 지구단위계획 개발안 확정
☞ 산업개발진흥지구 권역지정 효과

2) 2008년
☞ 서울숲 두산위브아파트 일반분양 효과
☞ 상업용지4구역 일반분양 효과
☞ 성수뉴타운(촉진지구) 지정 발표
☞ 조합설립인가, 사업시행인가에 따른 인허가절차 효과

3) 2009년
☞ 사업시행인가, 관리처분시점에 따른 입주권 효과
☞ 성수 현대 힐스테이트 입주 효과

4) 2010년
☞ 상업용지 주상복합 입주에 따른 파장
☞ 분당연장선 '서울숲역' 개통 효과

5) 2011년
☞ 서울숲 두산위브 입주에 따른 파장
☞ 호텔, 체육시설, 편의시설 등 커뮤니티 형성 효과

6) 2012년
☞ 특별계획구역 입주에 따른 파장


뚝섬 특별계획구역은 위에 열거된 사항에서 알 수 있듯, 아직 개발초기단계이기 때문에
인허가절차를 걸치며 상승할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.
최근 몇년 동안의 지가상승폭만을 보더라도 수익률 분석은 간단하게 계산되기도 합니다.

리스크에 대한 부담없이 환금성을 바탕으로 한 뚜렷한 투자수익창출시기를 객관적으로
도출할 수 있는,
종잣돈 3억원이상으로 접근할 수 있는 가장 확실한 투자처! 뚝섬 특별계획구역으로의 접근을
추천해드리는 바입니다.


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