[민권식칼럼 #57] 쪼갠 집을 사라

* 쪼갠 지분이란?
전환다세대, 분리다세대, 분할다세대를 일컫는 말.
준공 당시엔 다가구 였으나(분양권 한 개), 다세대로 변경한(각 호수별로 명의를 부여한)
공동주택을 칭하며 분양권을 여러 개 받음으로서 더 큰 이익을 취하기 위해 행하여 짐.

* 쪼갠 지분 TIP - 아파트는 쪼갠 지분이 있을 수 없고 등기부등본을 열람할때 토지와 건물을
따로 열람하여야 하는 단독주택의 형태도 쪼갠 지분이 있을 수 없음.


◈ 미운 오리에서 황금알을 낳는 거위로 다시 태어난 쪼갠지분

얼마전까지 쪼갠지분은 재개발에선 기피대상이었습니다.
쪼개진 지분은 20평형대와 임대아파트로 배정시키는 정관이 2003년도에 세워짐에 따라
투자성을 상실하여 '재개발 지분을 접근할땐 쪼갠지분 여부를 꼭 확인하여야 한다'는 사항이
법칙이 되어버릴 정도였습니다.
물론 쪼갠 지분의 가격도 곤두박칠 치는 지경에 이르렀죠.

그러나,

최근 반전 영화가 새로운 트렌드로 자리매김 하였듯
쪼갠 지분도 최근 법령 개정을 기점으로 대반전의 양상으로 접어들었습니다.

< 쪼갠 지분 관련 법령 개정 핵심 사항 두 가지>
1) 원빌라(쪼갠 지지 않은 지분, 원다세대) 조합원이 먼저 30평형대 아파트를 배정받고
잔여 분이 있을 경우 쪼갠 지분 소유 조합원도 30평형대를 아파트에 배정 할 수 있다.

2) 같은 구역내에 두 개의 전환다세대가 있는 경우 합친 전용면적이 60제곱미터를 초과한다면
원다세대로 인식된다. (쪼갠지분도 합산 취합이 가능하다는 얘기입니다.
개정전에는 불가능했죠.)

이 두가지는 재개발에서는 엄청난 파장효과를 가지고 있습니다.
그동안 쪼갠지분이 많았던 지역은 20평형대와 임대아파트를 많이 건립시켜야 했기 때문에
사업성이 현저히 떨어졌습니다.
이보다 더 큰 문제는 이로인해 사업속도에도 큰 지장을 초래하였다는 사실입니다.
하지만 이번 법개정으로 인해 이들 지역은 가장 큰 수혜를 입게 되었습니다.


◈ 쪼갠지분을 사라!

현재 대부분의 재개발 지역에서 쪼갠지분은 원빌라에 비해 50%~70%의 시세밖에는 안됩니다.
30평형대를 배정받지 못하는 지분이었기 때문에 당연히 원빌라에 비해 저렴한 시세가 형성될
수 밖에 없었습니다.

하지만, 이제는..

건립세대가 조합원수 보다 많은 지역, 특히 건립세대가 조합원수 보다 현저히 많은
지역에서는 쪼갠 지분도 30평형대가 확정적이라고 말씀드릴 수 있습니다.
이로 인해 쪼갠 지분의 가파른 가격상승이 예상됩니다.
또한 쪼갠지분 관련 사업지연요소들이 해소됨으로서 전체적인 재개발 시장이 탄력을 받을 것으로
예상됩니다.

여기서 한가지 짚고 넘어가자면,
그렇다면 쪼갠지분 관련 법 개정으로 '원빌라 소유자들에게는 손해가 나지 않냐'는 점입니다.
결론부터 말씀드리면 원빌라 조합원의 핸디캡은 전혀 없습니다.
원빌라 조합원이 먼저 배정이 다 된 이후에,
잔여분량을 가지고 쪼갠지분 조합원을 배정시킨다는 논리이기 때문입니다.
쪼갠지분에 대한 시업지연요소가 사라짐으로서 원빌라 조합원은 플러스 요인만 취하게 됩니다.

얼마전까지만 해도 '쪼갠지분이 많은 지역을 피하라'라는 재개발 성공투자 공식이 있었습니다.
하지만 지금은 '쪼갠지분이 많은 지역을 접근하라'라는 공식으로 바뀌었다는 점을 꼭
명심하시기 바랍니다.

한남뉴타운이나 금호/옥수 재개발 지역 등 쪼갠지분이 많은 지역의 쪼갠 지분가격이 벌써부터
움직이기 시작하였습니다.
아직 늦지 않았습니다.
쪼갠지분이 많은 지역의 쪼갠 지분을 주목하십시오.
지금 시점이라면 쪼갠지분 법개정에 따른 시세상승은 반영되지 않은 시점입니다.
단,
1) 건립세대와 조합원수
2) 개발방식에 따른 의무평형비율
3) 원빌라의 시세 대비 쪼갠지분의 시세 비율 (50%~70%면 투자메리트가 뛰어납니다.)
4) 2004년 이전에 쪼개진 지분인지의 여부 (2004년 이후라면 분양자격이 주어지지 않습니다.)
등을 꼭 체크하시기 바랍니다.

제가 말씀드린 사항만을 꼼꼼하게 체크하여도..
현 시점에서는,
쪼갠지분을 통한 높은 투자수익률이 함께할 것이라 자부합니다.
여러분의 성공투자를 기원합니다.
감사합니다.



한강변 재개발 투자연구소...소장 민권식입니다.
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