[민권식칼럼 #62] 재개발로 중대형아파트 로얄층 들어가기 (2007년 업데이트판)


◈ 재개발로 30평형대 아파트 로얄층 들어가기 review

지난 시간에 짚어드린 '재개발로 30평형대 아파트 로얄층 들어가기'의 핵심은 바로
원다세대와 전환다세대의 차이점에 있었습니다.
전환다세대의 개념과 구분하는 법을 인지한 후 의무평형배정비율에 전환다세대수치를
대입하는 방법을 통해 30평형대 진입의 안정성 여부를 가늠해 보았습니다.

해당 재개발지역의 건립세대, 조합원수, 조합원 중 전환다세대수를 확보했다면
30평형대 배정의 안정성여부는 비교적 쉽게 판단할 수 있었습니다.



◈ 재개발로 중대형아파트 로얄층 들어가기 노하우

원다세대와 전환다세대의 개념파악이 핵심이었던 30평형대 아파트 들어가기와는 달리
40평형대 이상의 대형 아파트를 배정받을 수 있는지의 여부를 가늠하기 위해선
예측권리가액의 분포도 분석이 중심축입니다.
예측권리가액이란 관리처분시점에서 책정되는 종전 토지와 건축물에 대한 보상액(감정평가액)의
객관적인 기준에 의한 예측액을 말합니다.


step1. '예측권리가액의 객관적 기준 요소'에 대한 고찰
객관적인 기준이 되는 요소들은 표준지 공시지가, 개별공시지가, 단독주택공시가격,
공동주택공시가격 등 입니다.

각 물건의 유형별 예측권리가액의 기준이 되는 요소들은 다음과 같습니다.
- 대지 : 표준지 공시지가, 개별공시지가
- 단독주택 : 단독주택공시가격, 표준지 공시지가, 개별공시지가
- 공동주택 : 공동주택공시가격, 거래가격

* 민권식 TIP (1) 공동주택까지 개별공시지가만으로 예측권리가액을 분석할 경우
오차의 범위가 커진다.


step2. 의무평형배정비율의 참된 이해
1) 40:40:20
평형배정방식의 객관화여부는 배정안정성과 비례하므로 최악의 시나리오 따른 의무평형비율인
40:40:20 (20평대를 40%, 30평형대를 40%, 40평형이상의 대형평수를 20%)에 따라 분석을
해보면 40평형대가 확정적인지를 보다 정확하게 알 수 있습니다.
여기서 한가지 알아둬야 할 것은 40평형대 이상 건립세대 중 절반은 일반분양으로 분류한다는
사실입니다.
다시말해 조합원 권리가액 중에서 상위 20%안에 들어야 하는 것이 아닌 상위 10%안에 들어야
40평형대가 확정적이라고 말할 수 있는 것입니다.

2) 20:40:40
현행 뉴타운(도시재정비촉진지구)에서 적용되고 있는 의무평형배정비율입니다.
이 수치는 말그대로 40평형대 이상 대형평수를 40%이상을 지을 수 있다는 얘기입니다.

그리하여 재정비촉진지구 내 조합원일 경우 권리가액 상위 20%안에만 들면
40평형대 이상 아파트를 확정적으로 배정받을 수 있다고 말할 수 있습니다.


step3. 해당 재개발 구역의 현장데이터 조사
40평형대 진입여부를 알 수 있는 가장 중요한 요소가 바로 현장데이터 확보입니다.
재개발 지역의 특성상 대지가 20평 이상되는 공동주택이 거의 없는 실정이기 때문에
40평형대 아파트 배정이 예상되는 대부분의 주택 형태는 바로 대지가 30평 이상되는
다가구주택입니다.

대지크기가 상위 10%(촉진지구 20%)안에 드는 물건을 접근하시기 바랍니다.
대지크기와 동시에 공시가격(표준지 공시지가, 개별공시지가, 단독주택공시가격,
공동주택공시가격 등)까지 상위10%(촉진지구 20%)안에 든다면 예측오차가 더욱 작아집니다.

해당 재개발구역의 공시가격 분포도를 파악하기 위해선 전문적인 컨설팅능력을 갖춘
중개업소나 재개발 추진위원회, 조합을 방문하여야 할 것입니다.



* 민권식 TIP (2) 30평형대 배정여부는 전환다세대 개념을 통해 객관화할 수 있으며
되도록이면 가장 작은 사이즈의 쪼개지지 않은 지분(원다세대, 원빌라)을 매입하는 것이
성공투자의 지름길이다.

* 민권식 TIP (3) 40평형대 배정여부는 대지면적분포도 분석과 공시가격분포도 분석이 핵심이며
'40평형대 배정 예측오차'가 '30평형대 배정 예측오차' 보다 큰 만큼
가용금액의 폭을 최대한 활용하여 안전하게 40평형대 아파트로 입성하라.




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