[민권식칼럼 #66] 재개발 알짜배기 매물 선택 요령 (2) 호수밀도


◈ '호수밀도'의 개념 자세히 들여다보기

호수밀도는 말그대로 재개발 주택을 매입하여 조합원이 됐을때의 메리트를 알려주는

주요지표입니다.

일정 이상의 호수밀도수치는 재개발이 되기 위한 필요조건입니다만 호수밀도가 너무 높으면

조합원이 많다는 얘기로 수익성이 떨어질 수 있습니다.

먼저 기본적인 '호수밀도'의 개념에 대하여 알아봅시다.


* 호수밀도 산출방법 (서울시 도시및주거환경정비조례 제2조 5항)

1) 호수밀도라 함은 정비구역 면적1헥타아르 당 건축되어 있는 건축물의 동수로서

다음 각목의 기준에 의하여 산정한 밀도를 말한다.

가. 공동주택은 기준층의 소유권이 구분된 1가구를 1동으로 보며 기준층 이외의 가구는

계상하지 아니한다.

나. 신발생무허가건축물은 건축물 동수 산정에서 제외한다.

다. 기존 공원의 일부 또는 전부를 존치하여야 하는 경우에는 정비구역안의 총 건축물 동수를

존치면적을 제외한 면적으로 나누어 산정한다.

라. 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공 후 다세대주택으로 전환한 경우에는 구분소유등기에

불구하고 전환전의 건축물동수에 의하여 산정한다.

마. 준공업지역안에서 정비사업으로 기존 공장의 재배치가 필요한 경우에는 정비구역 면적 중

공장용지 및 공장건축물은 제외하고 산정한다.


2) 기준층 동수 산정방법 : 공동주택 빌라(다세대), 연립, 아파트의 기준층 동수 계산방법은

각 층수 중 가장 많은 세대가 있는 층을 기준층으로 본다.



◈ 호수밀도가 부족해도 재개발이 가능하다.

여기서 중요한 것은 최근 개정내용입니다.

호수밀도 60호/ha 이상 기준을 필수에서 선택규정으로 하여 호수밀도 기준을 포함하여

다섯가지 구역지정 요건(노후불량 건축물비율 60%, 주택접도율 30%이하, 과소필지/부정형/

세장형토지 50%이상, 상습침수 및 재해위험지역, 호수밀도 60호/ha) 중 2개 이상을 충족하는

경우 재개발 정비구역 지정이 가능해졌다는 내용이 바로 그것입니다.

즉, 호수밀도가 충족되지 않아도 재개발이 가능하다는 것이죠.



◈ 호수밀도 또한 투자수익성과 밀접한 관계에 있다.

그렇다면 수익성의 측면에서 호수밀도수치를 바라봅시다.

호수밀도가 낮은 지역, 즉 조합원이 적은 지역은 재개발 정비구역 지정에는 문제가 없고

조합원의 이익은 상대적으로 많아지기 때문에 투자처선택에 있어서 비교우위에 있다고

할 수 있습니다.

재개발 물건선택에 있어서 물론 입지조건이 가장 큰 비중을 차지합니다만

대표적인 현장데이터인 종세분화, 호수밀도의 비중 또한 크다는 점을 꼭 유의하시고

이러한 현장데이터를 꼼꼼하게 체크하여 물건을 선택하는 지혜를 발휘하시기 바랍니다.

감사합니다.