[민권식칼럼 #68] 성공투자로 인도하는 두가지 이정표를 소개합니다

이번 시간에는 리스크와 밀접한 관련이 있는 요소인 '희소성'과 투자수익률과 직결되는 요소인
'무형적 가치'에 대하여 서술해 보겠습니다.
투자수익률이 굉장히 높게 예상된다라는 얘기는 바로 리스크 또한 굉장히 높다란 말입니다.
언제나 공존하는 두가지 테마, 투자수익률과 리스크..
그렇다면 리스크는 줄이고 투자수익률은 높일 수 없을까요?
제가 이 부분에서 한가지 드릴 수 있는 말은 바로 이것입니다.
'희소성은 리스크를 줄여주고 무형적 가치는 투자수익률을 높여줍니다.'



◈ 수익률과 리스크 싸움

재개발을 투자의 성격으로 접근할때는 인허가절차가 덜 진행된 기초단계의 지역을 투자하라는
말이 있습니다.
기초단계에서 투자하여 인허가를 절치며 1차 상승기를 맞이하게 되고 조합원 입주권으로 변형되는
시점인 2차 상승기, 아파트입주 후 3년이 경과하는 시점에서 매도하는 3차상승기를 거쳐서
수익률을 극대화시키는 것이 재개발투자의 정석이라는 것이죠.

물론 기초단계에서 투자할 경우 수익률이 높은만큼 리스크도 높습니다.
부동산 뿐만아니라 모든 투자의 불문율이 바로 '수익률과 리스크는 비례한다'는 이론이죠.
그렇다면 성공투자의 해답을 '리스크는 최소화시키고 수익률은 극도화 시키는 작업'이라고
정의할 수 있습니다.
이 작업을 수행하는데 있어서 가장 중요한 요소가 바로 희소성과 무형적 가치 판단입니다.



◈ 희소성은 리스크를 줄여준다

타고난 입지조건을 자랑하는 지역의 희소성은 리스크를 줄여주는 효과가 있습니다.
유턴프로젝트의 중심축이자 대한민국 대표 재개발지역인 용산과 뚝섬의 행보를 되돌아보면
희소성의 가치가 얼마나 큰 것인지를 잘 말해줍니다.

부동산시장이 얼어붙은 지금의 형국에도 용산과 뚝섬은 매수희망자는 많은데 반해 매물이 없는
매도자 우위시장을 유지하고 있습니다.
이러한 현상이 발생하는 이유가 바로 용산과 뚝섬이 가지고 있는 입지의 희소성 때문입니다.
서울의 정중앙에 위치하여 한강을 남향으로 바라보고 있고 거대한 랜드마크 숲공원인
용산 민족공원, 뚝섬 서울숲을 취하고 있으며 대규모 재개발사업이 진행되고 있는 용산과
뚝섬만의 희소성!
이들이 지닌 희소성의 위력은 성수뉴타운예정지의 최근 행보만 봐도 쉽게 알 수 있습니다.
한강변 성수동 재개발예정지는 3차뉴타운 탈락과 4차뉴타운 발표 보류라는 심각한 악재가
이어졌습니다.
하지만 매매가는 오히려 강보합세로 상승하고 있으며 매도자 우위시장이 여전히 형성되어
있습니다.
이것이 바로 희소성의 힘입니다.
투자의 쏠림현상이 심화될 것으로 보여지므로 희소성의 가치는 시간이 갈수록 더더욱
높아질 것으로 예측되는 만큼 희소성이 있는 지역! 이것이 바로 미래의 부동산투자의
키워드가 될 것입니다.



◈ 무형적 가치는 투자수익률을 높여준다

무형적 가치는 유형적 가치로 변형됩니다.
재개발은 전형적인 무형적 가치입니다만 입주권으로 변형된 시점부터는 유형적 가치로
분류됩니다.
모든 확정데이터가 나와있고 아파트 뼈대가 올라가는 것이 보이는 유형적 가치로의 전환시점.
이 시점이 바로 재개발 시세의 꼭지점이 되는 것입니다.
이것은 재개발 뿐만이 아닌 일반 아파트 시장에도 적용됩니다.
멋지게 서있는 아파트는 바로 유형적 가치입니다.
이러한 유형적 가치는 개발호재와 같은 무형적 가치를 동반하지 않는 한 시세의 상승을
기대하기는 힘듭니다.
재개발 뿐만아니라 모든 부동산 시장을 접근할때 무형적 가치를 주목하시기 바랍니다.
보이는 유형적 가치는 이미 시세에 반영이 된 가치이고 보이지 않는 무형적 가치가 바로
미래의 시세상승을 주도하기 때문입니다.



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