[민권식칼럼 #70] 입지조건이 좋으면 투자수익률이 높다?

최근에 A라는 재개발 지역에서 관리처분총회가 있었습니다.
이 관리처분 자료는 재개발 투자의 실전 경험을 쌓게 해주는 유익한 내용이 포함되어 있는 바,
이번 시간에는 이와 관련하여 몇가지를 끄적여 볼까 합니다.


◈ 입지조건이 좋으면 투자수익률이 높다?

A지역은 구릉지에 위치해 있는데다 용적률은 낮고 전환다세대가 많은 편이기 때문에
현장데이터(조합원수 - 건립세대 비율)는 양호하지 못합니다.
다시 말해 일반분양이 아예 없는 지역으로서 '건립세대 = 조합원분량'라는 등식이 성립된
지역이란 얘기죠.

이러한 현장데이터의 핸디캡으로 인해 중소형아파트(25평형 아파트~33평형 아파트)로 배정된
조합원의 조합원분양가는 평당 1300만원~1500만원 선, 중대형은 1500만원~1800만원이 확정되어
인근 재개발지역 중에서 가장 높은 조합원분양가가 책정되었습니다.

하지만 투자가치의 개념에서 접근해볼때 A지역은 훌륭한 투자성을 갖추고 있다고
말씀 드릴 수 있습니다.
준공된지 얼마되지 않은 입지조건이 비슷한 인근 아파트를 보면,
중소형 25평형~33평형 아파트가 평당 2000만원~2500만원, 중대형 아파트는 평당 2500만원~
3000만원의 시세가 형성되어 있기 때문입니다.
쉽게 말해서 A지역의 조합원들은 평당 2500만원짜리 33평형 아파트를 평당 1500만원에,
평당 3000만원짜리 45평형 아파트를 평당 1800만원에 구입하는 개념이라는 것입니다.
이것이 바로 재개발의 매력입니다.
조합원수와 건립세대가 똑같은 극악의 현장데이터에 재개발 정비구역지정으로부터 5년만에
철거가 이루어지는 양호하지 못한 환경에서도 나름대로의 투자성을 소유하고 있다는 것이
바로 그것입니다.



◈ 입지조건이 좋다고 꼭 투자수익률이 높은 것은 아니다.

이제부터 제가 가장 강조하고 싶은 부분인 현장데이터에 포커스를 맞추어 봅시다.
A지역 바로 옆동네이자 같은 재개발 정비구역인 B지역은 2년전에 관리처분총회가 있었습니다.
A지역과 B지역은 같은 개발방식이고 비슷한 조건을 가진 지역입니다만,
전철역과 조망권면에서 약간 우위에 있는 A지역의 입지선호도가 조금 앞서있으며
B지역은 사업속도가 2년 빠르고 건립세대 중 조합원물량이 80%로서 20%의 일반분양이라는
장점을 가지고 있었습니다.

2년전 B지역의 관리처분총회 당시 중소형 아파트 조합원분양가는 평당 800만원~평당 900만원,
중대형 아파트 조합원분양가는 평당 900만원~평당 1000만원이었습니다.
이것이 바로 현장데이터의 위력입니다.
사업속도가 빨라 조합운영비 및 기타비용이 절감됐고 일반분양을 통해 추가이익을 창출시켜
B지역의 조합원분양가와 A지역 조합원분양가는 많은 차이를 보였습니다.

3년 전, 김 모씨는 비슷한 시세의 A지역과 B지역의 재개발 매물을 두고 고민하다
'눈에 보이는' 유형적 가치인 입지조건이 앞서있는 A지역의 매물을 계약했습니다.
하지만 3년이 흐른 지금, '보이지 않는' 무형적 가치인 현장데이터가 앞서 있었던
B지역 매물의 투자수익률이 A지역 매물에 비해 1.3배 높게 나타났습니다.

제가 상담을 할때 누누히 현장데이터를 강조하는 이유가 바로 특히 재개발에서는
입지조건 이상으로 투자수익률에 있어서 현장데이터가 차지하는 비중이 크기 때문입니다.

물론 입지조건도 훌륭하고 현장데이터까지 양호하다면 그야말로 황금의 투자처가 되겠지만
혹시라도 입지조건이 훌륭한 지역과 현장데이터가 양호한 지역 사이에서 고민하는
투자자가 있다면 저는 현장데이터가 양호한 지역의 손을 들어주겠습니다.
재개발은 사업의 주인인 조합원이 되어 그 사업을 진행함으로써 창출되는 이익을 공유하는
시스템이기 때문입니다.

우리가 살아가는 세상이 점점 복잡해지고 각박해져만 가는 이때에,
'눈에 보이는' 영역 뿐만 아니라 '보이지 않는' 영역까지 더욱 깊이있는 시각으로 접근하는 것은..
지혜로운 삶을 영위하기 위한 필요충분조건으로 각인되어 가는 듯 합니다.


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