[민권식칼럼 #73] 재개발 투자 이것만은 알아두자 (6)


◈ 건립세대 예상법

조합원수와 건립세대 비율은 곧 재개발 투자 수익률이라는 말이 있습니다.
그만큼 조합원와 건립세대 비율이 중요하다는 얘기인데 기초단계에서 접근을 해야 더 큰
수익이 발생하는 재개발의 특성 상, 건립세대를 예상하는 것은 가장 중요한 사항이라도
할 수 있겠습니다.

기본적인 건립세대 계산법은 바로 구역별 면적에 순수한 아파트부지비율을 곱해준 후
다시 용적률을 곱하고 평균전용면적으로 나눠주는 것입니다.

예상 건립세대 = ( 사업부지면적 * 순수아파트부지비율 * 용적률 ) / 평균전용면적

물론 이 등식에서 평지와 구릉지 여부, 주택의 형태, 개발방식에 따른 기반시설 유무 및 그 비율
등이 플러스, 마이너스 요소들이라 하겠습니다.



◈ 재개발 상가는 어떻게 배정되나?

새 아파트와 상가는 갖고 있는 주택.땅.상가 등의 권리가액(종전 자산 평가액)을 기준으로
배정됩니다. 아파트는 권리가액 순에 따라 배정됩니다만 상가는 단순한 권리가액 순서가 아닙니다.

사업자등록을 한 상가가 있으면서 권리가액이 최소 상가 분양가 이상인 사람이 1순위입니다.
2순위는 1순위 자격 중 사업자등록을 하지 않은 경우입니다.
3순위는 사업자등록을 한 상가를 소유했지만 권리가액이 최소 상가 분양가 미만인 경우고,
4순위는 3순위 자격에서 사업자등록이 빠집니다.
5, 6순위는 아파트를 배정받지 않은 조합원입니다.

상가를 받을 수 있는 권리가액은 아파트를 배정받는 권리가액을 제외한 금액을 말합니다.
자신의 총 권리가액이 5억원이고 아파트를 배정받는 데 3억원을 쓴다면 2억원이 상가를
배정받을 수 있는 권리가액이 되는 것입니다.



◈ 재개발 조합원의 장점은?

1) 일반분양 이전에 조합원이 로얄층을 우선적으로 배정받는다.
2) 일반분양가보다 20%~50%까지 싸게 분양받을 수 있다.
3) 재개발 조합원 입주권은 전매가 가능하다.
4) 기본계획부터 입주까지 인허가절차를 거치면서 꾸준히 가격이 상승한다.
(재개발 상승 이론 참조)
5) 청약통장이 필요없고 높은 청약점수도 확보할 필요가 없기 때문에 도심 유망지역 아파트를
우선적으로 확보할 수 있다.



◈ 도시재정비촉진지구의 사업기간

도시재정비촉진지구는 기존 뉴타운방식의 재개발사업의 최신 업그레이드판으로서 말그대로
기존 뉴타운/재개발에 비해 빠른 사업속도를 가장 큰 특징으로 하고 있습니다.
인허가절차는 간소화되고 도시재정비촉진특별법에 의한 규제의 완화라는 사항은 빠른 사업속도의
촉매제 역할을 합니다.
실제로도 도시재정비촉진지구로 지정된 이후에 2년만에 철거가 된 지역도 있죠.
촉진지구의 완성(아파트 입주)은 인허가절차와 인허가절차 소요기간을 산정해봤을때
일반적으로 지정일로부터 4~5년 정도가 소요됩니다.
기존 뉴타운/재개발 지역이 7~8년 이었던 점을 가만하면 '촉진'이라는 이름값을 하는
어느정도 하고 있다고 사료됩니다.

도촉지구 지정 - 도촉지구기본계획수립 - 조합설립 - 사업시행 - 관리처분 및 철거 - 입주



◈ 도시재정비촉진지구의 핵심개념 두가지

도촉지구는 인허가절차의 간소화와 규제완화 등으로 인하여 일반 재개발지역에 비해서
사업속도에 대한 오차가 현저히 적습니다.
즉, 내집마련과 투자의 개념으로 접근할때 핵심 포인트인 조합원 동호수추첨 및 일반분양시기,
입주시기를 보다 정확하게 예측할 수 있다는 메리트가 있다는 것입니다.

다만 도촉지구는 대지가 20제곱미터(약 6평)이상이면 조합원이 되고 싶어도 될 수 없다는
사실을 명심하셔야 합니다.
도촉지구 지정일 이후에는 대지 20제곱미터 이상이면 토지거래허가를 필하여야 하기 때문이죠.
토지거래허가를 받기 위해선(매매를 하기 위해선=조합원이 되기 위해선) 주택이 없거나
1년이내에 소유한 모든 주택을 처분하려는 자 중에서 실거주 목적인 자 이어야 합니다.

이 두가지는 도촉지구나 도촉지구예정지를 접근하는 투자자가 꼭 알아야할 사항입니다.
매수타이밍 및 매도타이밍 잡기와 직결되는 요소로서 투자의 성패를 좌우할 만한 핵심포인트이기
때문입니다.



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