[민권식칼럼 #74] 재개발 투자 이것만은 알아두자 (7)

◈ 무허가주택 매입 시 유의사항

무허가주택은 국공유지에 지어 사용승인ㆍ준공인가 등을 받지 못한 건축물을 말합니다.
대지권이 없는 것이 단점이지만 엄연히 건축물이어서 일반 사유지 지분과 마찬가지로
분양권을 보장받을 수 있습니다.
무허가주택은 무엇보다 분양자격
(1981년 12월 31일 이전 건축, 단 82년~89년 1월 24일까지는 조합원 정관으로 결정)을 제대로
갖추고 있는지가 핵심입니다.

무허가주택의 가장 큰 장점은 바로 세금이 적다는 것입니다.
취득세, 양도세가 건물분에만 적용되기 때문에 실거래가 신고에 대한 부담이 매우 적다는
것입니다. 또 대부분의 경우 1가구 2주택 기준에 미달하기 때문에 중과세 대상도 피해 갈 수 있고
땅은 장기 저리로 불하받을 수 있어 초기 자금 부담도 줄일 수 있습니다.

하지만 서울시의 시유지 불하가격이 점점 상승하는 추세있어 초기비용은 적지만 총비용은
많아 질 수도 있다는 점을 유의해야 합니다.
특히 일반적으로 알려진 것과 달리 불하가격도 공시지가 수준에서 결정되지 않고 감정평가를
거쳐 결정되는 형태이기 때문에 비용부담이 더 커질 수도 있습니다.



◈ 비례율이 높은 곳

일반적으로 비례율이라 칭하는 개발이익비례율은 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을
포함한 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 재개발 구역내 토지 및 건물 감정평가액으로
나눈 금액을 말합니다.
조합원 개인이 소유한 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의
최종권리가액이 되기 때문에 비례율이 높으면 높을수록 조합원의 추가부담금이 적어져
조합원 입장에서는 더욱 큰 이익을 창출할 수 있게 됩니다.

< 비례율이 높은 재개발지역의 특징 >
1) 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역
2) 구역면적 대비 조합원수가 적은 지역
3) 세입자가 적은 지역
4) 구릉지가 적고 평지가 많은 지역
5) 사업속도가 빠른 지역
6) 쪼갠지분이 적은 지역
7) 임대아파트비율이 적은 지역
8) 중소형비율보다는 중대형평형이 많이 건립되는 지역



◈ 다가구주택의 공유지분 분양자격 여부

제7조 (다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치)
1997년1월15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택(1990년 4월21일
다가구주택제도 도입이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한
사실상의 다가구주택을 포함한다)은 제24조제2항제3호의 규정에 불구하고 다가구 주택으로
건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다.(개정 2005.11.10)

해석하자면,
1) 사실상의 다가구주택에 한하여
2) 건축허가를 90.4.21일 이전에 받고
3) 구분등기를 97.1.15일 이전에 했을 경우
가구별로 각각 분양자격이 나온다는 것입니다.



◈ 등기부등본보다 우선시되는 건축물대장

건축물관리대장에는 건물의 소재지를 비롯해 건평과 구조, 용도, 형태 등이 기재됩니다.
여기에 건축물의 허가 및 준공일자가 표시되며, 소유자의 주소와 성명 등 소유권에 관한 사항이
나와있습니다.
또 건축물대장에는 건축물의 준공 이후 변경사항이 표시되며, 재산세 등 조세의 부과와
기타 행정사무의 편의를 위해 작성되는 공부입니다.(지방세법 제196조 참조.)
하지만 등기부등본의 면적과 건축물대장의 면적이 다르게 적혀있는 주택이 종종 있습니다.
만약 이럴 경우에는 건축물관리대장의 면적을 기준으로 삼으면 됩니다.
만약 매매계약을 하는 경우에는 등기부등본상의 면적을 건축물관리대장과 일치하게
정정등기를 마친 후 계약하는 것이 좋습니다.



◈ 진정한 미래가치의 기준은 무엇인가?

총비용 대비 미래가치(일반분양가 혹은 입주후 아파트가격) 계산은 재개발투자의
중심축입니다.
들어간 총비용이란 재개발주택매입비용, 동호수추첨 후 추가부담금, 금융비용
등의 기타비용 합계액을 말합니다.
여기서 강조하고 싶은 것은 미래가치 계산의 기준으로서 일반분양가가 절대적인 기준이
되는 것은 아니다라는 점입니다.

일반분양가로 기준을 삼아야 할 재개발지역은 미래가치의 한계가 분명하고 비교적 인기가
덜한 지역입니다.
이러한 지역은 뉴타운ㆍ재개발아파트가 일반분양이 들어갔을때 경쟁률이 높지 않기 때문에
쉽게 당첨될 수 있어 수익계산의 기준은 곧 일반분양가가 되는 것입니다.
하지만 미래가치가 굉장히 높고 일반분양시 그 파장효과가 크며 인기가 많은 지역의 미래가치
계산의 기준은 일반분양가가 아닌 바로 아파트 입주후 실제 아파트가격이 됩니다.

일반분양가가 아닌 입주후 실제 아파트가격이 기준이 되는 대표적인 재개발지역은
현 뉴타운 중 가장 큰 이슈거리가 되고 있는 용산과 뚝섬입니다.
한남뉴타운과 성수뉴타운의 일반분양시점에서의 경쟁률은 얼마나 될까요?

각 언론에서 2007년 최고의 투자유망지로서 은평뉴타운을 꼽았습니다.
은평뉴타운 효과가 이러한데 그 몇십배의 파장효과를 가지고 있는 한남뉴타운과 성수뉴타운의
일반분양시기가 되면 판교가 그랬듯 부동산의 이목은 전부 이쪽으로 쏠릴 것입니다.
아무리 보수적으로 계산해도 현재까지의 일반분양 청약 경쟁률을 경신할 것이라는 예측은
공통분모적인 것이라 할 수 있겠습니다.
몇천대일의 경쟁률 속에서도 당첨될 수 있는 높은 청약점수를 소유한 분이라면 미래가치를
일반분양가를 기준으로 삼으셔도 무방하겠습니다.

이러한 최고의 인기지역은 일반분양가가 아닌 입주 후 아파트가격으로 미래가치를 산정해야
공통분모 성격의 객관적 가치가 되는 것입니다.


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