[민권식칼럼 #75] 재개발 투자 이것만은 알아두자 (8)


◈ 재개발사업의 소요기간

용적률을 핵심요소로 하는 기본계획이 수립됐다면 포커스는 주민동의율과 시행-시공사선정에
있습니다. 조합원이란 사업의 주체인 만큼 주민동의율과 개발의지 정도에 따라 사업속도면에서
큰 차이가 있을 수 있죠.
다시 말하면, 동의율이 높고 사업추진열의가 강한 지역은 동의율의 조율이 필요하고
불협화음이 있는 지역보다 일반적으로 2~3년 정도 빨리 입주할 수 있습니다.

보통 기본계획, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분시점까지는 보통 3년~5년 정도가
소요됩니다.
가장 큰 예상오차가 발생하는 단계는 기본계획단계로서 기본계획수립 여부가 곧 재개발
사업속도의 관건이라도 해도 과언이 아닐 정도입니다.

관리처분시점이 지나면 이주비가 지급되고 철거가 들어가 착공한 후 완공되어 입주를 하게
되는데 이 과정은 건립규모에 따라 편차는 있지만 착공하여 보통 2년~3년정도가 소요됩니다.
물론 관리처분 이전 단계에 비해 사업기간 예상오차는 굉장히 적은 편입니다.



◈ 기본계획 시점의 사업기간 예상오차가 가장 큰 이유

재개발 사업에서 용적률은 곧 건립세대와 직결되는 요소입니다.
용적률이 높으면 건립세대가 많아져서 조합원에게 더욱 더 큰 이익을 가져다 줍니다.

이 용적률의 방향성이 드러나는 시점이 바로 기본계획 시점이기 때문에 가장 잡음이 많고
대립이 많아 가장 큰 사업지연요소가 되는 것입니다.

이론적으로 기본계획은 1년이면 수립이 가능한데,
위에서 언급했던 것처럼 용적률을 높여 수익성을 만드는 것이 사업의 성공여부를 가늠하는
큰 비중을 차지하고 있기 때문에 이 과정에서 대부분 사업이 지원됩니다.




◈ 나대지나 도로부지의 분양자격

1) 나대지
무주택자는 30제곱미터이상(약 9평), 유주택자는 90제곱미터이상(약 27평)을 소유하고 있으면
분양자격이 주어집니다.
위 요건에 불충족되는 되는 경우 분양자격은 주어지지 않으며 권리가액만큼 현금으로만
보상됩니다.

2) 도로부지
90제곱미터 이상이면 주택소유여부에 관계없이 분양자격이 주어집니다.

무주택자의 경우, 30제곱미터 이상의 도로부지만 가지고 있어도 분양대상입니다만
지목, 현황이 모두 도로일 경우 청산대상입니다.

도로부지는 초기가용금액의 절약이라는 장점이 있지만
모든 금융권의 대출이 불가능하고 관리처분시점의 권리가액 산정에서 단독필지에 비해
3분에 1밖에 평가되지 않는다는 단점을 가지고 있습니다.



◈ 조합원수의 변경

사업시행인가시점에 더 큰 평형대을 받기 위해 적은 지분을 매입하는 현상이 일어나게 되어
기본계획단계에서 책정된 조합원수는 관리처분시점의 조합원수와 비교해봤을때 줄어드는 것이
일반적입니다.

하지만 무허가건물이라는 변수가 있다.
사업시행인가는 서류상으로 확인할 수 없는 무허가건물을 점유한 조합원이 추가되는 시점이기
때문에 재개발 지역이 고지대이거나 구릉지일 경우 오히려 조합원수가 늘어나는 현상도 있을
수 있습니다.



◈ 조합원 평형배정은 권리가액 순

재개발 조합원의 평형배정방식은 대지지분이 많은 순서가 아닌 권리가액
(매입한 대지 건물에 대한 보상가격 * 비례율)순으로 합니다.
다시말해 대지지분면적은 평형배정방식에서 어떠한 영향력도 행사할 수 없다는 말입니다.
재개발 보상가격은 재건축과는 달리 대지의 효율성을 기준으로 하기 때문에
주택의 형태(단독주택, 공동주택 혹은 나대지 등)에 따라 같은 면적의 대지라도 보상가격의
차가 클 수 있다는 점을 꼭 명심하시기 바랍니다.


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