[민권식칼럼 #80] 초보자를 위한 재개발 투자가이드 ①

'2008년 가장 유망한 투자처는 바로 재개발'
'재개발사업 정책적 지원으로 탄력'

요즘 신문에서 이런 문구들을 많이 발견할 수 있습니다.
하지만 많은 분들이 재건축, 재개발의 차이점조차 모르고 있는 실정입니다.
이런 분들을 위해 수 편으로 나우어 재개발투자를 쉽게 접근하는 방법을 A부터 Z까지
딱딱한 법령 소개는 자제하고 되도록이면 쉬운 어체로 하나하나 적어볼까 합니다.



◈ 재건축과 재개발의 차이점

재개발과 재건축은 서로 다른 법규를 근거로 하고 있으며 사업방식과 절차에서 차이가 있습니다.
재개발은 도시재개발법에 근거, 주거환경이 낙후된 지역에 도로 상하수도 등의 도시기반시설을
새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업입니다.
재건축은 주택건설촉진법에 재건축사업이 가능하도록 기준을 정해두어 건물소유주들이
조합을 구성해 노후주택을 헐고 새로 짓는 것을 말합니다.

따라서 재개발의 경우 공공사업, 주택개량사업의 성격을 띠고 있으며,
재건축은 민간주택사업, 수익사업의 성격이 짙습니다.
이점 때문에 현재는 재개발은 도시재정비촉진특별법 등에 기재된 바와 같이 용적률 완화와
조합원 입주권 전매가 허용되는 등 정책적인 지원을 받고 있는 반면,
재건축은 조합원 입주권 전매 불가능, 개발이익환수제 강화, 안전진단기준 강화 등 온갖 규제의
소용돌이 속에서 투자메리트가 줄어든 상태입니다.
기존주택 세입자처리방법에도 차이가 있는데 재개발은 공공 임대주택을 공급하거나
공급자격이 없는 세입자에게 3개월분의 주거대책비를 지급토록 되어있지만
재건축은 당사자간의 주택임대차계약에 따라 개별적으로 처리하게 됩니다.




◈ 재개발 -> 뉴타운 -> 촉진지구

2002년에 '뉴타운'이란 말이 처음 등장하기 전까지 재개발사업은 모든 방식이 동일하게
진행되었습니다.
기존의 재개발사업의 문제점들을 개선하고 사업을 보다 신속하고 체계적으로 진행시키기 위해
도입된 개념이 바로 '뉴타운'입니다.

재개발과 뉴타운의 차이점을 간단히 설명해 보겠습니다.

※ 재개발
1) 소규모 개발사업
2) 민간위주
3) 주택 중심 개발
4) 비교적 사업 속도 느림
5) 사업절차 : 기본계획수립 -> 구역지정 -> 추진위승인 -> 조합설립인가 -> 사업시행인가 ->
관리처분인가

※ 뉴타운
1) 대규모 개발사업
2) 공공부문 확대
3) 도시기반시설 부문 비중 확대
4) 비교적 사업 속도 빠름 (공공 재정 지원 강화)
5) 사업절차 : 뉴타운사업지구지정요청(자치구) -> 지정요건 심의(지역균형발전위원회) ->
뉴타운사업지구지정(서울시) -> 개발기본계획수립(시, 자치구) -> 실시계획인가 및 사업시행
(시장, 구청장)

재개발은 이렇게 '뉴타운'이라는 개념의 도입으로 발전하게 되는데 전체적인 흐름만 규정하고
있는 뉴타운사업을 보다 세부적으로 시행하려는 취지로 2006년에 '도시재정비촉진특별법'이
새로 만들어 짐에 따라 '도시재정비촉진지구'로 또 한단계 업그레이드 됩니다.
이것이 이른바 '촉진지구'입니다.

도시재정비촉진지구(이하 촉진지구)는 위에서 설명했듯 뉴타운사업을 보다 세부적으로
규정하고 있는데 대표적으로는 토지거래허가제 강화, 구역지정 완화, 소형의무비율 완화,
용적률과 층고 인센티브 등이 있습니다.
촉진지구의 중심 테마는 절차의 간소화에 따른 사업속도 업그레이드,
(촉진지구 지정 1년6개월만에 철거되는 지역 출현), 용적률과 층고제한를 완화해주고
대형평형비율을 늘림으로서 실질적인 미래지향적 도심재개발 업그레이드,
토지거래허가제를 20㎡ 이상으로 강화함으로서 투기세력 저지 등 입니다.


이번 시간에는 재개발투자를 위한 가장 기초적인 부분인 재개발과 재건축의 차이점,
재개발, 뉴타운, 촉진지구의 개념에 대해서 살펴봤습니다.
다음 이 시간에는 본격적인 투자스킬로 넘어가보도록 하죠.
감사합니다.



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