[민권식칼럼 #82] 조합원분양가와 투자수익률의 관계

최근에 관리처분이 끝난 재개발지역의 33평형 아파트 조합원분양가를 보면
평당 900만원인 지역이 있는 반면 평당 1800만원대로 산정된 지역도 나타나고 있습니다.
물론 입지조건이 크게 다르고 조합원수치의 양호함에 따라 이러한 차이가 날 수도 있지만
이 두 지역은 이 두가지 마져 차이가 없기 때문에 참으로 의아한 일이 아닐 수 없습니다.


이렇게 책정된 조합원분양가의 문제점은 분양가 산정방식에 문제가 있는 것이 아니라
공사계약 체결방식에 있습니다.
그렇다면 조합과 시공사간에 이루어지는 공사계약 체결방식을 좀 더 자세히 들여다봅시다.



◈ 공사계약 체결방식 자세히 들여다보기

재개발조합과 시공사 간의 공사계약 체결방식은 개발이익의 분배방법에 따라
도급제와 지분제로 구분됩니다.

1) 도급제
이 방식은 일반적인 발주방식으로서 건축물의 평당공사비를 정하여 공사계약을 체결하는
것으로 사업이 진행되는 도중에 물가상승이나 설계변경 등 공사비 증가요인이 있을 경우
조합원의 추가부담이 필요합니다.
건축공사의 진행속도가 빠르고, 시공사는 공사비만 받게 되므로 개발이익이 고스란히
조합원에게 환원된다는 장점이 있지만 개발이익이 현실화되기 이전에 건축비를 추가적으로
지불하여야 하기 때문에 조합원에게 금전적 부담이 될 수 있다는 것이 단점입니다.

2) 지분제
이 방식은 조합원들이 소유한 토지면적 또는 건축면적에 따라 일정비율의 아파트를
조합원에게 제공하고 잔여주택과 상가·복리시설 등은 매각하여 공사비에 충당하는
것입니다. 조합원의 부담금을 계약 당시로 고정시켜 주민들에게 확실한 개발이익이
보장된다는 안정성이 있지만 사업의 추가이익은 시공사에게 돌아가게 된다는 단점이
있는 방식입니다.
도급제와는 달리 조합원들의 추가건축비 지급에 따른 금전적 부담은 없지만
개발이익이 발생할 경우 이는 시공사가 갖게 됩니다.

관리처분 시점에서 조합은 시공사와 이러한 공사계약 체결방식을 선정하고
공람공고를 필수적으로 하여야 합니다.



◈ 재개발투자의 핵심은 조합원수와 입지조건!

이 공사계약 체결방식에서도 해당 지역의 투자수익성을 엿볼 수 있습니다.
일반분양수익성이 취약한 지역(조합원이 많고, 입지조건이 떨어지는 지역)은
지분제를 선택할 수 밖에 없기 때문에 조합원분양가가 높아질 수 밖에 없고
일반분양수익성이 훌륭한 지역(조합원이 적고, 입지조건 선호도가 높은 지역)은
건축비용만을 지급하는 형태의 도급제를 적용시킬 수 있기 때문에 일반분양가와
조합원분양가의 격차가 크다는 것입니다.

이 도급제와 지분제의 차이점이 바로 조합원수와 입지조건이 곧 재개발투자의
핵심이라는 점을 대변해주는 소스이기도 합니다.
조합원은 사업의 주체로서 분양수익과 개발수익을 통해 사업을 진행한다는
기본 전제를 꼭 명심하시기 바랍니다.
감사합니다.


저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장

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