고양시 능곡뉴타운 투자분석보고서


목차

Ⅰ. 능곡뉴타운 소개

1. 고양시개요

2. 사업지개요

3. 덕양구의 저평가 요인 및 발전가능성

4. 위치도 및 입지여건

5. 추진경과



Ⅱ. 투자분석

1. 지분시세분석

2. 투자유형별 접근분석

ㄱ. 실수요자 측면

ㄴ. 투 자 자 측면

Ⅲ. 최종결론









Ⅰ. 능곡뉴타운 소개


1. 고양시개요



* 일산동,서구와 덕양구로 나뉘어있는 설명 (고양시전체행정구역도면)


고양시는 위와같이 크게 일산구(동,서구)와 덕양구로 나뉘어 있다.

덕양구는 일산구의 1.5배에 달하는 큰 면적으로 대표적인 뉴타운지구로 능곡뉴타운과 원당뉴타운이 있다.




능곡뉴타운 구역도식 위성사진





원당뉴타운 구역도식



덕양구내 뉴타운으로는 원당과 능곡뉴타운이 있다.







상기 그림에 나타난 바와 같이 능곡은 지리적입지가 매우 뛰어난 곳으로

상암DMC까지 5~10분, 차세대강남 용산국제업무지구까지 20분남짓의 뛰어난 입지조건을 가지고 있는 곳이다.



아파트의 투자가치는 입지가 90%라는 말이 있듯 경의선 능곡역과 초역세권인 능곡뉴타운은

그 입지의 우수성자체가 타뉴타운과는 차별되는 특징을 가지고 있다.



서울보다 더 서울같은 지리적입지와 교통의 결절(외곽순환고속도로 일산 IC 입구, 경의선능곡역세권, 자유로인접,

제2자유로인접, 인천공항고속도로인접, KTX행신역과 인접, 3호선+경의선+원시선의 트리플역세권 대곡역인접)로서

그 발전가치가 뛰어나다고 할 수 있겠다.








2. 사업지개요











능곡동은 옛 지도읍 지역의 중심마을이다. 현재 능곡동은 토당동, 신평동, 대장동, 내곡동마을로 이루어져있다.


과거 일제에 의해 이 일대에 한강 제방이 만들어지기 전까지 이곳은 물이 자주 범람하던 곳이다.


이후 제방이 막아 지고 경의선 기차가 만들어지면서 이곳은 새로운 고양의 중심마을이 되었다


하지만 1990년 후반께 화정과 행신동등의 대규모 택지개발등으로 대규모아파트들이 들어서면서

능곡은 대표적인 구도심으로 높은 개발압력을 받고 있다.




고양 구시가지의 남측에 입지하여 북측으로 화정부도심권역에 속해있으며, 서측으로 일산신시가지와 인접,

동측으로 행신2 택지개발사업지구 등이 입지하고 있고 대상지 3km권에 일산신시가지, 고양시청, 원당생활권이

입지하고 있으며, 5km권에 풍동지구, 삼송지구, 항동지구가 입지하고 있다.



남측으로 경의선(2009년초개통예정) 및 자유로에 인접하여 있으며, 서측으로 서울외곽순환고속도로에 접해 있어

교통접근여건이 양호함으로서 탁월한 지리적입지를 자랑하며 2007년 11월 5일 경기도에서 능곡뉴타운(재정비촉진지구)로

지정고시되면서 촉진법하에서 개발이 확정되었다.




이에따라 능곡과 행신일부지역 총 805,789㎡의 규모로 낙후된 지역의 기반시설과 주거지역의 대대적인 정비를 위한

재정비촉진계획을 중앙대 이정형교수를 총괄계획가를 중심으로 수립하고 있다.








3. 덕양구의 저평가 요인 및 발전가능성



※ 저평가요인

ㄱ. 낙후된 도심: 화정과 행신지구에 비해 상대적으로 낙후된 구도심이라는 점으로 인해 저평가되어 옴.



ㄴ. 불편한 교통: 경의선이 있으나 시간당 1시간배차와 버스위주의 서울진입이 되어 왔으나 도로의 부족으로

출퇴근시간대 극심한 교통정체가 상습적임, 따라서 승용차위주의 출퇴근이 일반화되어 왔으며

이는 이동차량증가로 악순환의 고리를 만들냄.



ㄷ. 개발제한구역: 덕양구전체의 대부분이 그린벨트로 묶여있어 개발이 제한적으로 대규모 택지지구 건설이나

자족기능시설/기업유치에 적절치 못했음.





※ 발전가능성

ㄱ. 뉴타운으로 정비

기존 구도심이 신평면 신개념의 유비쿼터스도시로 재탄생함으로서 기반시설과 도로확충, 녹지증가, 상업지구 재정비등을

통하여 역사와 주거의 명당으로 재탄생.



ㄴ. 획기적 교통라인 개선/확충

2009년 초 경의선전철이 복선화되면서 상암DMC까지 5~10분거리, 차세대강남인 용산국제업무지구까지 20분남짓의 거리로

단축되어 서북부 경의선라인의 최대수혜지가 될것으로 기대.



2009년 말 제2자유로가 개통예정으로 광역교통체계인 BRT시스템도입으로 지능형도로로서 자유로의 숨막히던 교통흐름의

절반을 덜어주어 교통흐름을 획기적으로 분담하여 원활한 승용차통행이 될 것으로 보이며 경의선과 교통분담으로

승용차이용출퇴근 인구가 줄어 한결 수월해질 것으로 보임.



ㄷ. 교통과 환경의 도시

능곡뉴타운과 행신, 화정에 존재하는 교통인프라를 열거하자면 외곽순환고속도로 일산 IC 입구, 경의선능곡역세권,

자유로인접, 제2자유로인접, 인천공항고속도로인접, KTX행신역과 인접, 3호선+경의선+원시선의

트리플역세권 대곡역인접하여 수도권어디라도 마음만 먹으면 마음대로 뻗어나갈 수 있는 교통의 복합결절지점임.



따라서 뉴타운으로 정비시 새도심의 프리미엄에 교통편의성이 합쳐져 시너지가 상당할 것으로 예상됨.



더불어 한강조망이 가능하고 주변에 철새도래지, 생태습지, 지도공원, 한강고수부지등 친환경적 요소가 산재하여

더없는 웰빙조건을 만족하는 도심으로 발전할 가능성내포.



ㄹ. 택지개발지구호재

인근 행신2지구의 대규모 택지개발을 시작으로 식사지구, 원당지구, 삼송택지개발지구등 택지개발지구등이

개발예정으로 분포하고 있어 택지개발의 수혜도 톡톡히 볼것으로 예상됨.



ㅁ. 개발제한구역 개발가능성

최근 이명박대통령당선인이 당선되고 다음주 대통령에 이취임할 것으로 시작으로 능곡지구가 경부운하의 특등수혜지로

주목받고 있음. 행주대교북단에 행주터미널(화물+여객복합터미널)이 들어서게 되며 행주대교 남단으로는 경인운하가 들어섬.

따라서 경부운하와 경인운하가 만나는 복합환승터미널이 될 가능성이 농후하여 자족기능이 부여될 것으로 보임.

즉, 자족기능이 살아있는 도심이 될 것으로 예상됨.



또한 능곡역 바로 옆 대곡역은 현재 3호선과 경의선이 교차하는 더블역세권이지만 향후 대곡~소사~원시선이 2016년까지

연결되면서 트리플역세권으로 재탄생(확정된 사항임)하며 향후 대심도고속전철의 출발지이자 차량기지로서 대심도전철이

가시화되면 최우선건설될 노선으로서 이것이 실현되면 종각까지 13분, 강남까지 21분만에 주파가 가능함.



ㅂ. 한강철책선제거 및 한강 자전거도로 건설

한강철책선으로 한강에 접근할 수 없었던 것을 일산까지 모두 걷어내고 그곳에 일산호수공원근방까지 자전거도로가 계획됨.

이로서 자전거도로를 통해 서울 동부끝가지 자전거로 하이킹이 가능하여 건강지킴이 가능하며 철책선이 걷어지는 지역은

지금껏 민간인이 접근하지 못한 만큼 자연생태가 고스란히 보전된 지역으로 자연이 살아있는 뛰어난 친환경성을

보장할 것으로 보임.







4. 위치도 및 입지여건



능곡뉴타운, 행신, 화정은 지리적 입지가 대단히 뛰어난 곳으로 미래발전적 가치를 놓고 보자면

그 어떤 뉴타운지구와 결코 뒤쳐지지 않고 오히려 군계일학의 호재와 입지를 자랑하는 곳이다.



교통에 관련해서는 타의 추종을 불허하며 한강천변에 친환경적인 자연생태습지를 가지고 있어

▶교통과 환경의 도시◀ 로서 손색없는 주거의 명당이라 할 수 있다.







5. 능곡뉴타운의 추진경과

2006. 11 : 경기도 1차 뉴타운사업 대상지구 선정

2006. 11 : 토지거래허가구역 지정

2006. 12 : 건축허가제한 공고

2007. 04 : 재정비촉진지구 지정 및 계획수립 용역착수

2007. 06 : 주민공람

2007. 09. 10 : 고양 원당 재정비촉진지구 지정,유보

2007. 11. 05 : 고양 능곡 재정비촉진지구 지정,고시

2007. 12 : 총괄계획가 중앙대 이정형교수 위촉



향후계획

2007 ~ 2009 : 도시재정비촉진계획 수립

2010 이후 : 개별법에 의한 사업추진






07년 9월 능곡뉴타운은 최대의 위기를 맞는다.



지정유보라는 경기도측 결정에 사업이 무산되는 것이 아니냐는 불안감 속에서 능곡지역주민들은 들불과 같이 일어나

김문수경기도지사에게 바란다, 고양시청, 경기도청, 고양시의회, 경기뉴타운홈페이지등 무차별적인 항의와 지정촉구를

바라는 민원을 제기하며 그로부터 두달 후인 07년 11월 5일 경기도로 부터 지정,승인,고시를 받게 된다.



이는 타 뉴타운지역주민들에게서는 볼 수 없었던 것으로 주민들의 뉴타운에 대한 열망과 열의를 보여주는 것으로

주민들의 단합과 빠른 추진의지를 엿볼 수 있는 단면이라 할 수 있겠다.



이로서 능곡뉴타운은 대망의 명품뉴타운으로서 대망의 항해를 시작하게 되었다.



이는 능곡뉴타운지역내의 주민들이 뉴타운개발에 적극적이고 추진에 협조적임을 반증하는 결과가 아닐런지...



능곡뉴타운은 주민들의 협조로 빠른 추진이 기대되는 곳이기도 하다.






Ⅱ. 투자분석



1. 지분시세분석

능곡뉴타운내 대지 20㎡ 이상은 3.3㎡당 1천4백만~1천4백50만원선을 형성하고 있으며,

20㎡ 미만은 3.3㎡당 1천8백만~2천만원선으로 나오고 있음(닥터아파트지식리포트제공)



광명뉴타운내 20㎡ 미만 매물은 3.3㎡당 2천만~2천5백만원선으로 형성돼 있어 1억2천만원선이면 매입할 수 있음

20㎡이상 매물은 대지 26㎡~29㎡일 경우 1억5천만~1억8천만원선으로 형성돼 있음.

다른 경기뉴타운 지역과 비교할 경우 상당히 높은 수준임(닥터아파트지식리포트제공)



부천소사등과 같이 빠른 진척률을 보이는 구리 인창, 수택뉴타운 3.3㎡당 매매가가 구리역 인근으로는 2천5백만원,

그 외가 1천5백만원선을 형성하고 있는 가운데 아주 저렴한 수준은 아님(닥터아파트지식리포트제공)



따라서 탁월한 입지여건을 가진 능곡뉴타운의 경우 진척이 빠른 타 뉴타운대비 가격상승여력이 있을 것으로 보이며

시기의 무르익음에 따라 시세변동이 예측되는 바 빠른 결정과 행동이 필요하겠다 하겠습니다.



2. 투자유형별 접근분석



ㄱ. 실수요자 측면

능곡뉴타운의 20㎡ 미만 매물은 3.3㎡당 1800~2000만원사이로서 1억안팍의 소액투자가 가능하나

어떤 뉴타운이라도 마찬가지지만 권리가액에 따른 33평형이상 아파트를 배정받는다는 보장이 없으므로

숙고해 볼 필요가 있는 반면 지분 10평이상될 경우 가능성이 높을 것으로 보임.



하지만 20㎡이상의 경우 실거주를 반드시 해야하는 토지거래허가제아래에 놓여있으므로 자신의 직장과 실거주조건과

부합하는지 확인할 필요가 있음.



결국 실거주가 가능한 실수요입장이라면 망설일 필요는 없다고 생각됨.

뛰어난 입지조건에 따른 가격상승여력등을 감안 할 때 매력적인 투자처로 손색이 없을 것으로 보임



다만 뉴타운지역이 모두 그렇지만 존치지역등의 리스크는 반드시 확인하고 이로인해 투자금이 장기간 묶일 위험을

슈팅하며 골라볼 필요는 있음.



특히 소형아파트보유자 중 33평형이상의 아파트를 구매하기엔 청약가점이 낮은 실수요자는

반드시 눈여겨 봐야할 것으로 사료됨.



뉴타운지구내 빌라의 경우 DTI규정에서 자유롭다는 장점을 지님.



또한 투자측면에서도 조합원입주권으로서 전매제한이 없고 재개발지분의 경우 입주권의 매도시기에 제한이 없어

분양가 상한제에 따른 전매제한에서 자유로워 투자메리트가 상당함.



재건축의 경우에도 입주후 전매가 가능하므로 현재 전매제한으로 투자메리트가 떨어지는 아파트들보다

투자환경이 매우 매력적이라고 할 수 있음. 단, 필자는 양도세 면제시점인 입주후 3년이후 매도를 권장함.



ㄴ. 투 자 자 측면

위에서 언급했다시피 전매제한에서 자유롭다는 잇점이 있으면서 1가구 2주택의 경우 지분을 구입했을 때

관리처분시점에서 입주권으로 변경되었다면 이때 매도한다면 양도세 중과세를 피해 갈 수 있다는 장점이 있음



현재 부동산정책은 신규아파트에 대해 규제가 집중되어있으나 아직 뉴타운쪽에서는 숨통이 틔워져 있다고 볼 수 있겠음.



뉴타운내 빌라등에 대해 DTI등의 규제에서 아직 자유롭다는 측면에서 다분히 소액으로도 접근이 가능한 장점이 있음.







Ⅲ. 최종결론

경기도 고양시 덕양구는 개발제한구역의 산재로 인구유입과 자족기능의 한계가 있었다.

하지만 교통의 결절기능으로서 각종 호재가 산적해있고 그 발전가능성에 기대가 크고 지리적으로

서울접근성이 그 어느 지역보다 뛰어나다는 입지적 여건이 매력적이라 하겠다.



환경적인 측면과 교통의 결절, 자족적인 기능까지 기대되는 현재의 능곡뉴타운은 아직까지는 저렴한 시세를 유지하고 있어

그 가치가 남다르다는 데 주목할 필요가 있을 것이다.



특히 행신과 화정, 능곡은 그 중심에 서 있는바 실수요자들과 투자자들이 눈여겨봄직한 지역임에 틀림이 없을 것이다.



특히 최근 행신지역의 소형평형의 두드러진 약진은 이 지역의 외부투자자들의 발전가능성에 촛점을 맞추고 있음을

반증하는 것은 아닐까?



행신과 화정, 능곡뉴타운의 발전가능성이 상호 시너지를 창출하면서 그 가능성에 기대를 걸어본다