[민권식칼럼 #83] 초보자를 위한 재개발 투자가이드 ②

◈ '평당매매가'가 가장 싼 매물이 가장 좋은 매물인가요?

'평당 3천만원으로 다른 매물보다 평당 500만원이나 저렴하니 이 매물을 계약하세요.'

'뉴타운/재개발 전문'이라고 쓰여진 부동산에서 가장 흔하게 듣는 이 말은,
안타깝게도 '객관성'이 결여된 대표적인 발언입니다.

그 이유는 다음의 사례에서 잘 나타나 있습니다.

# A
- 20년된 대지지분 20평, 건평 15평의 단독주택
- 시세 : 평당 2500만원 (20 * 2500 = 5억원)
- 권리가액 : 대지기준 평당 1650만원 (20 * 1650 = 3억3천만원)

# B
- 20년된 대지지분 7평, 건평 15평의 빌라
- 시세 : 평당 4000만원 (7 * 4000 =2억8천만원)
- 권리가액 : 대지기준 평당 2900만원 (7 * 2900만원 = 2억3백만원)


이 두 물건 다 34평형 아파트에 배정되었습니다.
그렇다면 투자수익률을 비교해 봅시다.

34평형 아파트의 조합원 분양가 3억9천6백만원, 일반분양가는 4억9천5백만원입니다.

# A 물건
* 조합원분양가 39600 - 권리가액 33000 = 추가부담금 6600만원
< 투자수익률 >
* 총구입비용 = 재개발 주택 매입 비용 50000만원, 추가부담금 6600만원 = 56600만원
* 입주권 매매 시 순수익 = (일반분양가 49500, 로얄층 프리미엄 10000만원) - 56600만원
= 2900만원
* 아파트 입주 후 매매 시 순수익 = 입주후 아파트 시세 평당 2200만원
34 * 2200 = 74800만원 - 총투자비용 56600만원
= 18200만원

# B 물건
* 조합원분양가 39600 - 권리가액 20300 = 추가부담금 19300만원
< 투자수익률 >
* 총구입비용 = 재개발 주택 매입 비용 28000만원, 추가부담금 19300만원 = 47300만원
* 입주권 매매 시 순수익 = (일반분양가 49500, 로얄층 프리미엄 10000만원) - 47300만원
= 12200만원
* 아파트 입주 후 매매 시 순수익 = 입주후 아파트 시세 평당 2200만원
34 * 2200 = 74800만원 - 총투자비용 47300만원
= 27500만원

이 두 물건의 '평당 매매가'는 A물건인 단독주택이 2500만원,
B물건인 빌라가 4000만원이었습니다.
단적으로 '평당매매가'의 개념으로만 접근했던 김 모씨는 A물건을 매입하였지만
'평당매매가'가 비쌌던 B물건보다 투자수익률은 절반에 그쳤습니다.

이것이 바로 평당매매가를 큰 비중으로 접근했을 때 발생하는 시행착오입니다.



◈ 평당가가 아니라면 무엇으로 재개발을 접근해야 하나요?

재개발투자의 수익률과 직결되는 요소는 평당매매가가 아닌
조합원수, 아파트예상가, 개발이벤트입니다.


* 객관적인 재개발 권리분석법

1) 조합원수가 건립세대에 비해 00%를 차지하고 있습니다.
-> 건립세대 대비 조합원수 비율은 곧 투자수익률!
이것은 일반분양가와 조합원분양가를 대변해주는 현장데이터로서 재개발투자의
심장이라 말할 수 있습니다.
입지조건이 아무런 뛰어난 지역이라도 건립세대에 비해 조합원수가 너무 많다면
재개발투자수익률은 상당히 낮아집니다.
말을 바꾸자면 입지선호도가 낮은 지역이라도 건립세대에 비해 조합원수가 매우 적은 수라면
투자수익률은 높게 분석됩니다.
곧, 재개발투자의 꽃은 '조합원수'라고 할 수 있겠습니다.


2) 입주후 아파트 가치가 최고로 평가되므로 분양수익을 크게 할 수 있습니다.
-> 입주 후 아파트 예상가격은 곧 투자수익률의 한계선!
입주 후 아파트 예상가격은 인근 아파트시세를 기준으로 하여야 합니다.
미래가치(입주 후 아파트 예상가격)에서 입주 때까지 들어가는 모든 비용(재개발 주택 매입
비용과 철거 후 지불하는 추가부담금)을 뺀 것이 곧 투자수익이기 때문에 미래가치 계산에서
투자수익률 계산이 시작한다고 할 수 있겠습니다.
'입주 후 아파트 가치가 최고라고 평가받기 때문에 투자수익률까지 최고입니다'라고 하는 것은
객관성이 결여된 표현이고 분양수익의 한계성이 높아 투자수익률의 한계성 또한 높습니다라고
하는 것이 참된 권리분석법이라 할 수 있겠습니다.

3) 방향성이 제시된 개발호재로 인하여 재개발 주택가격의 상승이 예상됩니다.
-> 개발이벤트는 곧 재개발 지분가의 상승!
단순 재개발 지분가격의 상승을 통한 단기차익을 노린다면 방향성이 제시된 개발호재를
분석하여야 합니다.
이 때 개발호재는 해당 재개발지역 자체의 인허가절차 진행이라는 내적호재와
인접한 곳의 전철역 개통, 테마파크 조성 등의 외적호재로 나누어 접근하시기 바랍니다.

일반적으로 재개발 지분가격의 상승폭이 더 큰 지역은 다음과 같습니다.
1) 외적호재보다 내적호재가 많은 지역
2) 대규모 재개발지역
3) 입지선호도가 높아 사회적 이슈가 많은 지역
4) 개발방향성이 뚜렷하게 표명되어 사업지연리스크가 적은 지역


아무쪼록 보다 객관적으로 재개발투자를 접근하시기 달콤한 결실이 함께 하시길 바랍니다.
감사합니다.


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