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[민권식칼럼 #87] 재개발투자 할땐 이렇게 물어보세요
< 초보자가 꼭 알아둬야 할 재개발투자 체크포인트 >
1. 개발방식
2. 재개발 조합원 분양자격
3. 집합건물, 토지/건물
4. 평형배정방식, 임대아파트 건립비율, 예상배정평형
5. 이제까지 진행된 사업절차 / 앞으로 진행될 사업절차
6. 매수시기 / 매도시기
7. 사업지연 리스크
8. 건축허가제한여부 / 기본계획수립여부
9. 개별공시지가 / 표준지공시지가 / 공동주택공시가격
10. 예상권리가액
11. 인근아파트 시세
12. 내적 호재 / 외적 호재
13. 투자수익률 계산 (1) 미래가치 - 총투자비용
14. 투자수익률 계산 (2) 조합원 입주권 전매
15. 투자수익률 계산 (3) 재개발 지분 시세차익
1. 이 지역의 개발방식은 어떻게 됩니까?
* 개발방식에는 뉴타운, 재개발, 도시재정비촉진지구, 균형발전촉진지구,
재건축, 리모델링, 지구단위계획구역, 특별계획구역, 지역주택조합 등이 있습니다.
2. 이 매물이 조합원 분양자격이 확실하게 주어집니까? 또한 그 근거는?
* 도정법, 주택법, 도시재정비촉진특별법 등의 법령에 따라 분양자격이 틀려질 수 있습니다.
3. 등기부등본을 열람할때 토지/건물로 따로나오나요? 아님 집합건물로 나오는지요?
* 등기부등본을 열람해봄으로서 확인이 가능합니다.
4. 개발방식에 따른 평형배정비율과 임대아파트 건립비율은 어떻게 됩니까?
또한 이 매물로 배정받을 수 있는 평형대는 몇평입니까?
* 각 개발방식마다 위 사항들이 다르니 세심하게 체크하시기 바랍니다.
5. 이제까지 진행된 절차는 무엇이며 앞으로 진행될 절차는 무엇입니까?
* 각각의 년도를 제시하면서 절차도를 그려 정리하여야 합니다.
6. 지금이 적절한 매수타이밍입니까? 또한 추천하는 매도시기는 언제입니까?
* 단기(3년 미만), 중기(3년~5년), 장기(5년 이상)으로 나누어 접근하십시오.
7. 사업이 지연될 수 있는 요소는 무엇무엇이 있는지요?
주민동의율, 개발열의, 전환다세대 수치, 지자체와 주민의 마찰 등이 체크사항입니다.
8. 건축허가는 제한되어 있는지요? 기본계획수립 발표는 있었나요?
* 건축허가 제한 여부는 조합원수의 증가를 막아줍니다.
9. 개별공시지가(또는 공동주택공시가격)을 확인할 수 있을까요?
또한 표준지 공시가격은 어떻습니까?
* 인터넷으로도 위 사항의 확인이 가능합니다.
10. 관리처분때 있을 권리가액을 예측한다면?
* 단독주택, 공동주택 각각 권리가액 예측법에 차이가 있습니다.
11. 인근아파트는 얼마정도 갑니까?
* 미래가치 책정에 있어서 필수적인 요소입니다.
12. 인허가절차는 언제쯤 진행되며 구체적으로 표명된 인근 지역의
개발호재, 이벤트 등은 어떤 것이 있는지요?
* 인허가절차의 진행은 내적호재 인근지역의 개발호재, 이벤트는 외적호재입니다.
13. 단기/중기/장기로 나누어 각각 예상되는 투자수익률은 얼마입니까?
* 단기(3년 미만), 중기(3년~5년), 장기(5년 이상)으로 나누어 접근하십시오.
저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장
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