|
[민권식칼럼 #88] 표준지공시지가를 알면 조합원 권리가액이 보인다
흔히 예측권리가액을 개별공시지가를 기준으로 하여 계산하는 경우가 많습니다.
하지만 권리가액 책정 기준 소스는 개별공시지가가 아닌 '표준지공지지가'입니다.
물론 개별공시지가와 표준지공시지가는 밀접한 관련이 있습니다.
개별공시지가의 변동수치와 표준지공시지가의 변동수치가 비슷하기 때문에
개별공시지가를 바탕으로 권리가액을 예측했다고 하여 틀린 계산법이라 할 수는 없겠습니다.
하지만 좀더 객관적이고 과학적으로 접근하여 예측권리가액의 오차를 줄이는 것은 곧
투자의 오차를 줄이는 것과 같습니다.
그래서 이번 시간에는 표준지공시지가를 통해 조합원 권리가액(보상액)을 좀 더 세밀하게
접근해보는 시간을 가져봅시다.
◈ 재개발 예측권리가액의 소스는?
1. 단독주택
- 표준지공시지가
- 단독주택공시가격
- 개별공시지가
2. 공동주택
- 표준지공시지가
- 공동주택공시가격
단독주택은 대지와 건물 각각 나누어 평가를 한후 합산하여 권리가액을 산정합니다.
* 대지
대지에 대한 평가액 산정은 대지면적에 표준지공시지가, 지가변동률, 지역요인, 개별요인,
기타요인 등을 곱하는 방식입니다.
- 지가변동률 : 표준지공시지가 선정일 ~ 평가액 산정일까지의 변동률
- 지역요인 : 해당 지역의 우열을 보정
- 개별요인 : 도로, 형상, 지세의 우열을 보정
- 기타요인 : 시세와 공시지가의 괴리를 보정
* 건물
건물은 구조와 용재에 따라 평가가 좌우되는데 상태에 따라 평당 100만원~200만원까지
다양하게 평가됩니다.
일반적으로 철근슬라브>연와조슬라브>연와조기와>목조기와>브럭기와>브럭스레트 순으로
높게 평가됩니다.
2. 공동주택
공동주택은 단독주택처럼 토지,건물로 각각 평가하는 방식이 아닌 거래사례비교법을 통하여
평가합니다.
따라서 단독주택에 비해 표준지공시가격의 비중이 낮지만 여전히 가장 큰 비중을 가지고
있다는 것이 중요합니다.
최근들어 공동주택공시가격이 시세를 대변해주는 실정이다 보니 이 공동주택공시가격의
비중이 점점 높아지고 있는 추세입니다.
표준지공시지가는 개별공시지가나 공동주택공시가격처럼 인터넷으로 쉽게 열람할 수 있습니다.
표준지공시지가를 통해 해당 물건의 권리가액을 예측하는 것이야말로,
재개발 투자를 보다 객관적이고 과학적으로 분석하는 것이라 하겠습니다.
아무쪼록 저의 식견이 여러분의 성공투자에 조금이나마 도움이 되셨으면 합니다.
감사합니다.
저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장
|
참여마당
의견을 남겨주세요.
