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[민권식칼럼 #89] 내가 한 재개발 투자, 얼마나 안전한가?
'버블논란'이 큰 이슈가 되었던 해, 아파트값의 큰폭의 상승으로 인한 후유증이
아직까지 계속되고 있습니다.
물론 그 직격탄을 맞은 것은 서민층이었습니다.
너무 훌쩍 올라버린 집값과 DTI규제로 인해 내집마련이 더더욱 힘겨워진 이 서민층에서
최근들어 소액재개발 투자붐이 일어나고 있습니다.
도심재개발을 부르짖고 있는 정부의 메아리를 쉽게 들을 수 있는 요즘, 재개발시장은 확실하게
탄력을 받고 있습니다.
특히, 일반 아파트시장에 비해 소액으로 접근할 수 있다는 메리트가 부각을 받고 있으며
일반아파트에 비해 저렴한 분양가격, 로얄층 우선 배정, 청약경쟁 불필요 등 재개발 특유의
매력이 시대성과 잘 융화되어 하나의 트렌드를 형성하고 있는 실정입니다.
소액으로 투자와 내집마련을 동시에 취할 수 있는 시대적 트렌드로 자리잡은 재개발.
하지만 늘어난 메리트 만큼이나 리스크도 여전히 잔재하고 있어 그 어느때보다
세심한 접근이 필요한 때이기도 합니다.
재개발 투자의 대표적인 리스크는 바로 '사업지연'입니다.
재개발 인허가절차를 예상하여 매도기간을 설정하였는데 사업지연이 무기한 이어진다면
투자플랜의 틀 자체를 다시 짜야하는 사태가 발생할 수 있습니다.
그렇다면 이 사업지연리스크를 어떻게 대처해야 할까요?
사업지연에 대한 분석은 재개발투자의 시작과 함께 하여야 합니다.
현장상황에 맞춰 지연될 수 있는 기간을 미리 예측하여야 한다는 것이죠.
대출을 받는다면 그에 따른 금융비용을 추가로 계산하고
매도시기는 '2012년'이라는 설정보다는 '2011년~2013년'이라고 책정하여
개인사정과 접목시켜 탄력적으로 투자를 진행하는 지혜가 필요합니다.
재개발 투자수익성이 가장 높은 시기가 기본계획수립 시점인 만큼
사업지연리스크에 대한 분석은 어떻게보면 필수라 할 수 있습니다.
그렇기 때문에 현장분위기와 현장데이터에 따라 과학적으로 사연지연리스크를
분석하는 것이 바로 재개발투자의 성패를 좌우한다 할 수 있겠습니다.
사업지연리스크 외에 사전에 대비해야할 재개발투자의 리스크는 다음과 같습니다.
1) 전환다세대의 분양자격 및 배정평형 리스크
: 건립세대 대비 조합원수를 체크하시기 바랍니다.
2) 20제곱미터 미만 소형 지분의 현금청산 리스크
: 건립세대 대비 조합원수를 체크하시기 바랍니다.
3) 근린생활시설의 분양자격 여부
: 건립세대 대비 조합원수, 전체 조합원 중 상가조합원의 분포도를 체크하시고
입주 후 상권의 가치를 예측하여야 합니다.
4) 조합원 평형배정 관련 리스크
: 개발방식에 따른 평형배정비율, 전환다세대비율, 건립세대 대비 조합원수를 체크하고
표준지공시지가를 통해 권리가액을 계산해보시기 바랍니다.
재개발투자의 리스크를 분석하는 것은 투자의 안정성과 직결되는 사항으로서
굉장히 큰 비중을 차지하고 있습니다.
보다 과학적이고 객관적으로 재개발을 접근하여 마음의 평온이 함께하는 성공투자를 빕니다.
감사합니다.
저작권자 ⓒ 헤럴드경제 선정 2007년을 빛낸 경영인 - 민권식 소장
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