그동안 게시판만 계속 보고 있다가 글재주는 없지만 처음으로 글을 올려봅니다.

게시판을 보고 있으면 좋은 정보도 있지만 서울보다는 부산이 정보나, 앞을 내다보는 것이 뭔지 느리다는 것을 느끼는데....

범일동 상업지역의 아파트에 대해서 말을 해 볼까 합니다.

부산 중층아파트중 재건축의 수익성으로 본다면 최고는 범일동 상업지구의 아파트이라고 저는 단언합니다. 속된말로 반찬은 다 준비되어 있는데, 밥이(조합설립=주민의지) 없어 문제죠.

서울이나 부산이나 꼭 재건축 반대하는 주민들이 있습니다. 그것도 똑같이 상업지역에 사는 사람들이 유독 더 심합니다. 모두 많은 돈을 들여 리모델링을 하였으며, 현재의 생활에 만족이 크기 때문이죠.이 부분만 해소 된다면 시세는 폭팔적인 상승세를 탈것입니다. 불과 7년전만해두 별 볼일 없던 여의도 상업지구의 아파트가 최근 강남의 85%수준까지 올라간 것을 보면 알 수 가 있습니다.

부산의 아파트중 공짜?로 현재사는 평수 받을 수 있는 아파트가 있는가요? 거의 다 가 추가분담금이 불가피할 것입니다. 하지만 상업지구에 위치하는 아파트들은 재건축수익성이 뛰어나 추가분담금이 거의 없습니다. 재건축투자 한다는 사람들이 주거지역, 상업지역 개념도 모르고 있는 사람 엄청 많습니다.기가 찬것은 공인중개사중에서도 아직도 이 개념을 모르는 사람이 있더라구요.

이건 완전 감으로 투자하는거죠. 왜 이 아파트를 사셨어요? 물어보면....내 주위에 부동산 잘 아시는 분이, 아니면 누구 그렇다던데, 거기 사는 친구가 그리 말을 하던데...이런식으로 투자를 판단을 하고 있습니다. 하지만 감정평가사들이 그렇다더라 하면 저는 신뢰를 가집니다. 저도 감정일을 하고 있지만, 그 업무는 그리 말을 못하는 직종입니다.

다시 돌아와서 가치를 분석해보면....

인근지역인 문현동, 범일동의 재개발,재건축 사례와 동일수급권인 서울 여의도의 상업지구 아파트의 사례로 살펴보면....

대지권에 대한 무상비율은 여의도와 비슷한 수준인 500%선으로 본다면.

현재의 평수대비하여...추가분담금없이 예를 들어 한양으로 본다면 27평은 34평, 31평은 40평, 34평은 44평, 37평은 48평, 47평은 61평으로 늘어납니다.

그렇다면 정말 재미있는 건데....현재의 가격대비 비교시 31평이 평균 13,000만원정도이던데, 향후 40평의 새아파트를 13,000만원에 살 수 있는 것이 아닌가요?

현재 인근에 신축중인 아파트를 기준(데시앙,꿈에그린,이안,두산포세이돈등)으로 본다면 평당 700만원이상입니다. 그렇다면 현재 31평 아파트의 가치는 28,000만원이라는 계산이 나옵니다. 보수적으로 현재의 아파트평수만큼 그대로 받는다고 계산해두 21,700만원이라는 가격이 나오네요. 이것도 현재를 기준이죠. 시간이 갈수록 시간가치 상승분이 상당할 것입니다.이런 글을 계속 적을려면 부동산가치보고서 수준이라서 간단히 끝내고요.

제가 말하고 싶은것은 범일동아파트는 현재 시세면에서 본다면 상승의 극초기 상태이며, 아직도 모르는 사람이 많습니다. 이럴때 길목투자 하실 수 있는 절호의 기회를 주는 물건이죠. 필명을 거론하긴 힘들지만 이 게시판에서 최근에 까지 이 아파트의 잠재가치를 높게 평가하신 전문가들이 몇분 있었습니다. 부정적으로 말하신분들은 되겠나?...설마?...시점보정, 사정보정이 엄청? 들어가야 되는 전혀 유사하지 않는 사례...한마디로 감에 의존하는 답변이었구요.

시간이 지나 이 곳이 진정한 가치를 찾아간다면 그때 후회하지 말고, 5년이상의 장기투자로 본다면 저밀도 5층 주공아파트와 같은 수익도 가능한 진정한 숨은진주라 판단됩니다.