[월간7월] 서울시세동향

서울 아파트 매매시장은 금리인상 및 대출규제강화로 매수세가 관망세를 보이면서 소강상태를 보였다. 매도자들도 대선을 앞두고 부동산 규제 완화 기대감 등으로 매물을 내놓지 않고 있다. 제2롯데월드 호재로 오름세를 보였던 송파구 재건축 단지가 호재가 꺾이면서 약세를 보였다. 다만, 강북지역은 서울시의 경전철 노선 계획안 발표로 인해 기대심리가 반영되면서 강북권 경전철 영향으로 수혜단지가 오름세를 보였다. 또한 청약가점제가 실시되면 상대적으로 불리한 신혼부부, 독신 등 젊은 층이 업무시설이 밀집돼 있는 도심권을 중심으로 아파트 매수에 가담하면서 용산구, 서대문구 등이 오름세를 보였다. 전세시장은 한산한 가운데 여름 방학이 가까워지면서 교육 환경이 우수한 지역만 소폭 상승했다.

정보분석팀 김선영 연구원/joypuka@yesapt.com

[아파트 매매 시장 동향]
서울 아파트 매매시장은 전반적으로 대출규제, 세부담 등으로 매수세가 관망세를 보이고 있어 거래시장은 소강상태이다. 다만, 청약가점제가 실시되면 상대적으로 불리한 신혼부부, 독신 등 젊은층이 업무시설이 밀집돼 있는 도심권을 중심으로 아파트 매수에 가담하면서 용산구, 서대문구 등이 오름세를 보였다. 또한 서울시가 경전철 7개 노선을 건설키로 결정함에 따라 새로 개통되는 역세권을 중심으로 가격상승폭이 커졌다. 특히 우이선(우이~방학), 면목선(청량리~신내) 구간이 강세다. 강북권 경전철 영향으로 수혜단지가 오름세를 보였다.

서울 매매값 변동률은 0.30%로 전달(0.11%)에 비해 0.19%포인트 상승했다.
각 지역별로는 강남구(0.11%), 송파구(0.12%), 서초구(-0.10%), 강동구(0.11%), 영등포구(0.23%), 양천구(0.00%), 강서구(0.21%), 용산구(0.43%), 서대문구(0.81%), 노원구(0.49%), 강북구(1.18%), 구로구(0.50%), 성동구(0.11%), 마포구(0.00%) 등의 변동률을 기록했다.

강남구 대치동 청실2차 115㎡은 1천5백만원 올라 11억8천만~13억원, 은마 102㎡은 5백만원 오른 9억8천만~10억6천만원, 개포우성1차 181㎡은 2천만원 올라 26억~27억5천만원, 개포동 주공1단지 36㎡은 1천만원 올라 5억6천만~6억3천만원에 시세를 형성했고 도곡동 삼성래미안은 호가가 떨어졌다. 현재 급매물 외에는 거래가 어렵다. 112㎡은 2천5백만원 하락해 10억~10억9천만원, 115㎡도 2천5백만원 정도 하락해 10억6천만~11억3천만원에 시세를 형성했다.

송파구는 전반적으로 조용한 가운데 가락동 가락시영만 소폭 오름세를 보였다. 사업승인신청을 위한 총회를 앞두고 재건축 사업 추진 기대감으로 매수문의가 늘고 있다. 가락시영1차 42㎡은 1천만원 올라 5억7천만~5억8천만원에 시세를 형성했다. 잠실동 주공5단지는 제2롯데월드 허가 보류로 약보합세를 보이고 있다. 112㎡은 3천만원 하락해 11억9천만~12억6천만원, 115㎡은 2천5백만원 하락해 13억7천만~14억원, 119m²은 14억5천만~15억원에 시세를 형성했다. 송파동 미성 195㎡은 4천5백만원 하락해 11억2천5백만~12억4천5백만원에 시세를 형성했다.

용산구는 용산역세권 개발과 용산공원조성특별법 국회 통과, 국제업무지구 조성, 서울 한강르네상스 마스터플랜 안 발표로 강세를 보였다. 이촌동 대림 145㎡은 2천5백만원 올라 8억~12억5천만원, 중산 49㎡도 2천5백만원 올라 4억~4억3천만원에 시세를 형성했고 한남동 현대홈타운 109㎡는 5천만원 올라 6억5천만~7억5천만원, 이촌동 대림 109㎡은 2천5백만원 정도 올라 6억6천만~8억3천5백만원, 시범아파트 69㎡은 2천만원 올라 5억~5억8천만원, 중산 49㎡가 1천만원 올라 4억~4억7천만원에 시세를 형성했다.

서대문구는 광역전철 경의선 성산역 개통이 2009년 예정돼 있고, 가재울뉴타운, 상암동 DMC 조성 등과 독립공원재정비 계획, 돈의문 뉴타운 등 호재 등으로 오름세를 보였다. 현저동 독립문극동 79㎡은 1천만원 올라 2억8천만~3억3천만원, 홍은동 두산 105㎡은 2천만원 올라 2억4천만~2억7천5백만원에 시세를 형성했다. 홍제동 일대 홍제균형발전촉진지구 사업, 가재울뉴타운 조성, 광역전철 경의선 개통(2009년 예정) 등 호재가 많고 시세가 저렴해 인기가 꾸준하다. 그러나 매물이 워낙 부족해 시세보다 높게 나와도 바로 거래로 이어진다. 홍제동 홍제현대 105㎡은 4천만원 올라 3억5천만~3억8천만원, 148㎡은 1천5백만원 올라 4억8천만~5억6천만원, 북가좌동 현대 92㎡은 1천만원 올라 1억8천만~2억원에 시세를 형성했다. 북가좌동 월드컵현대 109㎡은 3천만원 올라 3억5천만~4억원, 북가좌동 요진 89㎡은 1천만원 상승해 1억9천만~2억1천만원에 시세를 형성했다.

금천구는 여의도부터 시흥동을 지나 안산까지 연결되는 신안산선의 기본계획이 올해 안에 수립 될 것으로 예상되고, 강남순환도로 착공을 앞두고 매도자들의 기대심리가 높다. 시흥동 관악산벽산타운(5단지) 79㎡은 5백만원 올라 1억9천만~2억2천만원, 남서울건영1차 56㎡는 5백만원 올라 1억4천5백만~1억5천만원에 시세를 형성했다.

강북구는 우이 경전철 확정 발표 영향으로 번동 주공1단지 99㎡은 1천만원 올라 2억3천5백만~2억7천5백만원, 미아동 미아삼성래미안1차 142㎡은 5천만원 올라 4억8천만~5억6천만원, 번동 주공1단지 56㎡은 1천만원 올라 1억~1억1천만원에 시세를 형성했고

경전철 덕을 톡톡히 보고 있다. 우이 경전철 연장으로 인해 수혜를 입는 단지로 실수요자들이 몰리면서 매물이 모두 소진됐다. 번동 주공1단지 102㎡은 1천만원이 올라 2억5천만~2억8천만원에 시세를 형성했고 쌍문동 금호1차 69㎡은 1천만원이 올라 1억5천만~1억7천5백만원, 경남 66㎡은 5백만원 올라 1억2천5백만~1억3천5백만원, 한양5차 95㎡은 1천만원 올라 1억9천만~2억3천만원에 시세를 형성했고 방학동 신동아1단지 89㎡은 5백만원 올라 2억~2억3천만원, 신동아2단지 142㎡는 2천5백만원 올라 4억2천만~5억1천5백만원, 공릉동 공릉우성 79㎡는 5백만원 올라 1억5천5백만~2억원에 시세를 형성했다.

노원구는 경전철 동부선 호재로 월계동 성북신도브래뉴 72㎡은 2천만원 올라 1억6천만~1억8천만원, 중계동 건영2차 92㎡은 1천만원 올라 2억4천만~3억원, 양지대림2차 82㎡은 1천5백만원 올라 2억~2억3천만원, 건영2차 102㎡은 1천만원 올라 3억2천만~3억7천만원에 시세를 형성했다.

중랑구도 경전철 호재로 오름세를 보였다. 신내동 미성 85㎡는 1천5백만원 올라 1억1천만~1억4천만원, 새한아파트 79㎡는 2천만원 올라 1억4천만~1억9천만원, 동성7차 142㎡는 1천5백만원이 올라 3억6천만~4억원에 시세를 형성했다.

성동구는 왕십리 민자역사 준공을 앞두고 가격이 상승했다. 응봉동 대림강변타운 79㎡는 3천만원 올라 3억1천만~4억2천만원에 시세를 형성했고 금호동 금호삼성래미안 76㎡은 3천만원 올라 3억3천만~4억원, 금호동 벽산 138㎡은 1천만원 올라 5억8천만~7억원에 시세를 형성했다. 하왕십리동은 왕십리2구역 착공식으로 뉴타운사업이 속도를 낼 것으로 보이자 오름세를 보였다. 한신무학 122㎡이 4천5백만원 올라 3억7천만~4억1천만원, 한진그랑빌 109㎡은 3천만원 올라 3억5천만~4억1천만원에 시세를 형성했다.

은평구는 상암DMC와 수색증산뉴타운 호재로 증산동 중앙하이츠 112㎡ 는 2천만원 정도 올라 2억7천만~3억3천만원, 우방 82㎡은 1천5백만원 정도 올라 1억8천만~2억2천만원에 시세를 형성했고 신사동 라이프시티 82㎡는 1천만원 올라 1억6천만~1억9천만원, 녹번동 현대1차 105㎡는 1천만원 올라 2억5천만~3억원에 시세를 형성했다.

[아파트 전세 시장 동향]
서울 아파트 전세시장은 여름 방학이 시작됐지만 예년과는 달리 우수 학군 지역의 전세수요는 좀처럼 움직이지 않고 있는 모습이다. 국지적으로 방학철을 앞둔 학군 수요, 신혼부부 등의 움직임이 늘어나면서 소형 아파트가 소폭 오름세를 보였다.

2007년 7월 전세시장은 0.11%로 6월(0.00%) 변동률보다 0.11%P 올랐다.
지역별로는 강남(-0.19%), 송파(0.00%), 서초(-0.31%), 강동(-0.30%), 영등포(-0.28%), 양천(0.41%), 강서(-0.22%), 용산(0.20%), 서대문(0.39%), 노원(0.22%), 강북(0.10%), 구로(0.31%), 성동(0.31%), 마포(0.00%) 등의 변동률을 보였다.

강남구 전세시장은 꽁꽁 얼어있는 모습이다. 대치동 동부센트레빌 198㎡은 3천5백만원 하락해 9억~9억5천만원, 청실1차 115㎡은 1천만원 하락해 2억8천만~3억2천만원, 도곡동 도곡렉슬 109㎡은 2천만원 하락해 4억8천만~5억3천만원에 전세값을 형성했다.

강동구는 1천6백여 가구 규모의 암사동 프라이어팰리스가 입주를 시작하면서 물량이 대거 쏟아졌기 때문에 전세값이 하락했다. 명일동 우성 102㎡는 1천5백만원 하락해 2억~2억3천만원, 암사동 현대홈타운 109㎡는 3천만원 하락해 1억9천만~2억원에 전세값을 형성했다.

서초구는 전셋값이 떨어졌다. 물건도 없지만 세입자도 거의 없고 저가 매물만 찾다 보니 시세가 하향 조정됐다. 잠원동 우성 158㎡는 5천만원 하락해 3억4천만~3억7천만원, 한신4차 148㎡은 2천만원 하락해 3억4천5백만~3억7천만원, 반포동 반포현대 105㎡은 1천만원 하락해 2억2천5백만~2억3천5백만원에 전세값을 형성했다.

마포구는 직장인 수요가 많아 역세권 중소형 아파트 전세값이 올랐다. 상암동은 아직 DMC 개발 중이어서 교통망과 학군이 모두 갖춰지지 않아 상암월드컵파크4단지 132㎡는 1천만원 하락해 2억5천만~2억8천만원, 공덕동 래미안공덕3차 79㎡는 1천만원 올라 2억1천만~2억5천만원, 래미안공덕4차 102A㎡이 1천만원 올라 2억5천만~2억8천만원, 공덕현대 95㎡은 3천만원 올라 1억5천만~1억7천만원, 마포현대 79㎡은 1천5백만원 올라 1억2천5백만~1억4천만원에 전세값을 형성했다. 도화동 오벨리스크명품95㎡은 1천만원 올라 2억1천만~2억3천만원, 신수동 성원 109㎡은 5백만원 올라 1억8천만~2억3천만원에 전세값을 형성했고 대흥동 태영 109㎡은 1천5백만원 하락해 1억9천만~2억4천만원, 염리동 마포자이 105㎡은 1천만원 하락해 3억~3억5천만원에 전세값을 형성했다.

중랑구는 역세권 단지가 오름세를 보였다. 묵동 신도1차 85㎡은 5백만원 올라 1억1천만~1억2천만원, 신안1차 132㎡은 1천5백만원 올라 1억7천만~2억원, 건영1차 84㎡는 1천만원 올라 1억3천만~1억4천만원, 신내동 동성4차 109㎡는 1천만원 올라 1억1천5백만~1억3천만원, 새한 109㎡는 1천만원 올라 1억2천만~1억5천만원, 미성 82㎡는 5백만원 올라 7천5백만~8천3백만원에 전세값을 형성했다. 면목동 두산3차 79㎡은 5백만원 올라 1억2천만~1억4천만원, 두산4차 79㎡도 5백만원 올라 1억2천만~1억4천만원에 전세값을 형성했다.

서대문구는 수요보다 매물이 귀해 전셋값이 올랐다. 계절적 비수기 영향으로 전세수요가 적지만 학교가 가깝거나 교통이 편리한 단지 중심으로 문의가 늘고 있다. 남가좌동 래미안1차 79㎡은 1천5백만원 올라 1억3천만~1억4천만원, 현대홍제원 105㎡은 1천만원 올라 1억8천만~2억1천5백만원에 전세값을 형성했다. 서대문구 홍은동 두산아파트 105㎡는 1천만원 올라 1억4천만~1억5천5백만원, 홍제동 한양아파트 105㎡은 5백만원 올라 1억9천만~2억원에 전세값을 형성했다.

[아파트 분양권 시장 동향]
서울 아파트 분양권 시장은 장마철로 매수자들의 문의가 감소한 가운데 7월 한 달간 중개업소 특별 단속으로 휴업하는 중개업소가 많아 거래시장은 소강상태이다. 다만, 입주권 및 분양권 거래 실거래가 신고제가 시행되면서 세금감면을 위해 법 시행 이전 매수를 하려는 움직임도 국지적으로 나타나면서 시세가 소폭 올랐다.

종로구는 급매물 소진 이후, 로얄층 매물이 한 두건씩 거래되면서 전반적으로 시세가 상승했다. 종로구 무악동 인왕산 I"PARK 109㎡(33평)는 매매 상한, 하한시세가 모두 1,000만원 정도 상승해서 5억 5,000만원~6억 원 선에 시세가 형성되어 있다. "거래 침체기에는 아예 저렴한 급매물이나, 최고 로얄층 매물만 거래 된다" 고 인근 중개업소는 전했다.

성북구는 입주가 다가온 래미안월곡2차 135㎡는 1천만원 올라 6억5천만원, 삼선동 삼선푸르지오 102㎡는 4억~4억2천만원, 정릉동 정릉2차 e-편한세상 112㎡는 4억2천만원~4억5천만원, 종암동 카이저팰리스 112㎡는 3억2천만원~3억4천5백만원에 분양권 시세를 형성했다.

강동구는 고덕1단지 I"PARK 145㎡은 3천만원 하락해 12억4천만~12억7천만원에 분양권 시세를 형성했다.