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| 다주택자 향한 포화(砲火)를 피할 블루오션을 찾아라 |
| [ 함영진 정보분석 팀장 2005-08-23 ] |
조회수 4079
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▶ 다주택자 막다른 골목으로 내몰리다
투기적 가수요를 일으키는 부동산가격 급등의 주범으로, 다주택자들이 지목되면서, 이달 말
발표될 8·31대책의 근간도 이들에 대한 세금중과로 초점이 맞춰진 상태다. 이러한 전조는
이미 6월부터 시작됐었는데, 다주택자에 대한 전방위적인 세무조사로 한차례 목을 죈데다,
투기지역의 주택담보대출 제한과 주택담보인정비율(LTV) 규제까지 더해진 터였다.
특히, 더 큰 문제는 다주택자들을 향한 8·31 대책의 강도가 한층 더 세지고 있다는 점인데,
보유세 부분은 종부세 세대별 합산과세와 과세대상 확대(주택 9억원→6억원, 나대지 6억원
→3~4억원), 세부담상한선 폐지로 중론이 모아지고 있고, 실효세율 1% 인상도 2009년으로
앞당겨지는 등 굵직한 로드맵이 점차 윤곽을 드러내고 있다. 거래세 중과논의도 만만치 않
은데, 1세대 2~3주택 보유자 양도세율을 60~70%단일세율로 인상할 예정인데다, 탄력세율
15%적용에 대한 논의도 치열한 상황이라, 이래저래 다주택자의 중과방침은 피할 수 없는 현
실이 되어갈 모양이다. 농담조로, 집을 가지고 있는 것 자체가 고통이 되는 순간이 올지도
모른다는 착각이 들 정도다.
▶ 설 곳(부동산 투자환경) 없는 다주택자 블루오션을 찾아라
부동산 격언 중에‘정부정책에 맞서지 마라??란 말이 있다. 부동산은 정부 정책이 가장 큰 변
수로, 부동산 정책을 거스르는 투자는 가급적 삼가라는 뜻이다. 부동산 규제의 초점이 다주
택자로 각인되며, 다주택자들의 설 곳(부동산 투자환경)이 없어진 마당에, 고전적인 투자방
법을 고수할 필요는 없다. 게다가, 기존 다주택 소유자들에겐 집을 팔 수 있도록, 유예기간
(1~2년)을 줄 예정이지만, 1세대 3주택자 양도세 중과조치의 선례에서 알 수 있듯이 추가로
매입해 다주택자가 되는 경우엔, 이러한 경과규정도 없을 것으로 보이니, 긴 조정기에 대
비한 블루오션 찾기에 나서야 할 때가 아닌가 싶다.
그 첫 번째 대안은, 주택(住宅) 수(數)에 포함되지 않는 상품을 찾는 일이고, 두 번째는 더
이상 시세차익에 매달리지 않아도 되는 수익형 부동산으로 눈을 돌리는 것이다. 조정·침체
기에도 국지적으로 움직이는 틈새 부동산이 있으므로 시기만 잘 선택하면 은행이율을 웃도
는 수익은 반드시 올릴 수 있다. 어차피 당분간(약 1년)은 주택가격이 상승하는데 구조적
인 한계가 크기 때문에 주택수에 포함되지 않으면서, 임대보장이나 관리·운영을 통해 비교
적 안전하고 높은 수익을 올릴 수 있는 수익형부동산을 찾아보는 것이 현명하다. 왜냐하면,
부동산이 크게 상승하고, 경제가 성장을 지속할 때는 임대수익보다는 양도소득을 남기는 것
이 쉬운 일이지만, 부동산 시장이 조율되고 상승률이 낮아질 때는 양도소득보다 임대수익에
초점을 맞추는 것이 좋고 이용개념을 도입하는 것이 좋기 때문이다.
주5일근무 확대와 레져인구 증가로 이용객이 크게 증가하고 있는 `펜션‘이나, 건축물 분양
에 관한 법률로 제도적 안정성이 보완된 `상가’, 사용용도에 따라 주택수 산정에서 제외될
수 있는 `오피스텔‘, 지방화시대란 호재에 편승한 `토지’, 멸실되면 주택 수 산정에서 제
외되는 `조합원지분‘등 틈새 부동산의 시대가 도래하고 있다. 가격상승이 기대되는 부동산
상품에는 언제든지 투자수요가 이동할 가능성이 높다. 수익형·안정성·환금성 3박자를 갖춘
수익형 틈새 부동산, 다주택자 규제란 정부정책을 피할 수 있는 똑똑한 재테크시장으로 지
금 떠나보자
① 오피스텔 - 사용 용도에 따라 주택 수 산정에서 제외될 수 있다
시중에 떠도는 부동자금이 400조를 넘는다고 한다. 마땅한 투자처가 없다는 얘기다. 이러한
상황에서 올해 아파트 시장에 비해 꾸준히 관심을 끌었던 것은 오피스텔이다. 서울 용산파
크타워 78.2대1, 송도국제도시 더샾퍼스트월드 67.6대1, 창원 더시티세븐 38대1, 서울 신천
동스타파크 104.2대1의 높은 경쟁률을 보였다. 아파트와 달리 투기과열지구 내에서도 당첨
직후부터 분양권 전매가 무제한 가능하고, 청약 자격도 제한이 없다. 세제 혜택도 있다.
오피스텔을 영업용(업무용)으로 사용·임대하고 있다면 양도소득세 중과를 피 할 수 있다.
다만 소유자나 임차인이 사업자라면 사업자등록증 등, 사업을 하고 있다는 증빙서류와 사무
용으로 임대했다는 임대차계약서 등을 제출해야 한다. 건축법상 업무시설에 속하기 때문에
종합부동산세 대상에서 빠진다. 공급 물량도 부족한 실정이다. 건설교통부가 2004년 6월 전
용면적 대비 업무용 면적을 70%로 늘리고 온돌 설치를 금지하는 등 오피스텔 건축기준을 강
화해 주거형 오피스텔의 공급이 사실상 중단됐기 때문이다. 따라서 하반기 분양예정인 단지
들 중 유망사업장 청약에 적극적으로 나서는 것도 좋겠다.
② 상가 - 경기회복속도를 염두에 둬라
상가는 수익형부동산의 대표주자라 할 수 있다. 잇따른 정부규제로 주택시장이 맥을 못 추
는 반면, 경기회복에 대한 기대감과 상가 후분양제 실시(2005년 4월 23일)로 인해, 상가관
련 제도정비가 이뤄지면서 상가의 투자환경이 한층 밝아진 상태다. 아파트와 달리 전매 제
한이나 투자방식에 대한 규제가 전혀 없고, 비교적 환금성이 양호하다는 점에 투자자들이
매력을 느끼는 편이다. 최근엔, 평생직장의 개념이 희박해지면서 창업의 일환으로 상가투자
가 이뤄지고 있고, 세금면에서도 올해 신설된 종부세 부과대상에서 제외되고 있어 부동산부
자들의 분산투자용으로도 이용가능성이 높아진 상태다. 물론 대규모 물량공급에 수요가 따
르지 못해, 택지지구에 위치한 일부 근린상가 등이 분양에 어려움을 겪고 있기는 하지만,
상가의 종류별 투자요령을 통해 옥석을 가려낸다면, 쏟아지는 상가물량 속에도 수익을 얻을
수 있는 기회가 될 것이다. 단, 경기가 생각보다 천천히 회복되고 있기 때문에 세입자를 구
하기도 어렵고 임대료를 받는 것도 생각보다 만만치 않다. 즉, 안정성과 수익성을 동시에
만족시키는 상가를 고르지 못한다면 임대료 내기도 바쁜 마이너스투자가 될 수도 있다는 점
을 명심하자.
③ 토지 - 땅에 주목하라
올해는 혁신도시, 기업도시, 행복도시 등 정부가 주도하는 정책들의 여파가 토지시장의 호
재로 전이되면서, 지가 급등세도 가팔랐다. 특히, 정부가 농자유전의 원칙을 포기하고 농지
의 소유를 자유롭게 하여 농촌에 도시민의 자금이 들어갈 수 있는 통로를 만들고 있기 때문
에, 호재에 따라 양극화되긴 하겠지만, 개발 가능한 토지는 가격상승에 가속이 붙을 것으로
보인다. 정부의 지방화시대 추진과, 7월부터 더 확대된 주5일 근무제(300인 이상 사업장)로
도시민들의 도시탈출이 점차 가시화되기 때문에 앞으로도 호재나, 산과 물, 맑은 공기가 있
는 곳을 찾아서 이동하는 움직임은 지속될 것으로 보인다.
그런데 APT와 달리 땅에 대한 투자는 많은 공부와 답사를 하지 않고 섣불리 접근했다가는
낭패를 당할 수도 있음을 알아야 한다. 땅 투기를 막기 위한 각종 대책이 8·31 대책에 담길
예정이기 때문이다. 오는 10월13일부터 토지거래허가 구역내에서 취득한 토지에 대해 최장
5년까지 전매를 제한하고 거래허가 신청때 땅 취득 자금조달계획을 제출토록한 것 외에, 추
가로, 모든 건축행위에 대해 허가 시점부터 일정액을 지역에 따라 차등 부과하는 기반시
설부담금, 개발사업 시행자에게 물리는 개발부담금 등도 준비중이다. 또 택지 등 개발사업
에 따른 토지보상비가 주변 부동산으로 흘러들어가는 것을 막기 위해 부재지주 등, 일정
부분을 채권으로 보상하는 방안도 검토되고 있다. 나대지에 대한 종부세도 강화될 방침인
데, 세대별 합산과세외에 종부세 과세 대상 토지를 현재 6억원 이상에서 3억원 이상으로까
지 낮출 계획이다. 그러므로, 무분별한 투자보다는 차익이 남아있고, 강한 호재가 연속될
지역에 장기투자하는 것이 현명하다. 특히 토지는 초보자가 접근하기에는 리스크가 있으므
로 전문가의 도움을 얻어 토지를 매입하는 것이 바람직하기도 하다.
④ 펜션 - 1석2조, 투자와 소유의 개념을 병행한다
투자와 소유의 개념이 적절히 버무려진 펜션은 소득수준의 향상과 주5일 근무제 시행이 본
격화되며 주목받기 시작한 수익형 부동산이다. 다만 오는 11월 5일부터 시행되는 농어촌정
비법에 따라 펜션 시장이 양극화 될 것으로 보여, 꼼꼼한 선택이 요구된다. 정부가 숙박시
설로 정비화하는 대형 단지형 테마펜션은 점차 부상할 가능성이 높아졌지만, 소형펜션은 위
축이 불가피 할 것으로 보여 지기 때문이다. 농어촌민박 시설기준을 주택연면적 150㎡(45평
형)미만으로 했기 때문에, 무분별하게 늘어났던 소형펜션은 점차 자취를 감출 수밖에 없고,
합법적인 테두리 안에서 운영하는 펜션의 투자가치가 높아질 것으로 보인다.
그러자면, 숙박업 허가를 받을 수 있는 지역이나, 가족 단위의 이용객이 선호하는 대단지
규모, 지리적인 입지조건과 인지도가 뛰어난 곳에 투자하는 것이 현명하다. 또한 이용객들
이 참여할 수 있는 테마를 두루 갖추거나, 완공해 객실가동률을 눈으로 확인 할 수 있는 곳
을 선택하는 것이 현명하다. 그 밖에 펜션을 투자할 때 체크해야 하는 사항으로는 숙박업
허가가계약서에 명시돼 있는 지 살펴봐야 한다. 숙박업 등록을 위해서는 소방시설과 오수정
화시설 등을 확충해야 하므로 추가 비용 소요가 불가피하다. 그리고 숙박업 등록으로 늘어
나는 취득·등록세의 부담 등을 감안해 수익성이 있는 곳을 골라야 하는데, 관광상품이나 명
승지와 연계된 펜션을 고르는 것이 유리하다. 단지 설계나 객실배치를 볼 때는 개인의 프라
이버시 보장되는지를 살펴봐야 하고, 지방에서는 도시이용계획확인원에는 나와 있지 않지만
지방자치단체의 내규로 개발 허가를 내주지 않는 곳이 의외로 많아 더욱 꼼꼼한 확인작업을
요한다. 현지답사를 통해 교통은 편리한지 펜션까지의 진입로는 수월한지 등 주변여건을 확
인하고 가급적 수도권과 가까운 곳을 선택하는 것이 접근성에 유리하다. 또한, 펜션을 짓다
가 부도나거나 약속한 수익률, 인허가 문제 등이 도출될 우려가 있으므로 펜션사업에 오랫
동안 사업을 해 온 업체나 전문 노하우를 갖춘 곳인지 등 신뢰성 있는 시행사, 시공사가 참
여한 펜션인가를 살펴보아야 한다. 물론, 해당업체의 자산 건전성과 전문 관리업체의 유무,
홍보 및 마케팅 계획 등도 반드시 살펴봐야 할 사항이다. 특히 업체에서 제시하는 수익률이
너무 높다면 실현 가능한 것인지 필히 짚고 넘어갈 필요가 있다.
⑤ 조합원 지분 - 멸실되면 주택수 산정에서 제외된다
멸실등기후 준공(잔금납부일)시점까지의 재건축 및 재개발 조합원지분은 주택이 아닌 것으
로 취급돼 주택수 산정에서 제외 된다. 주택을 취득할 수 있는 권리일 뿐이기 때문이다. 따
라서 현재 1세대 3주택, 1세대 2주택이지만 일정정도 정부가 주는 유예기간내에 보유 주택
이 재건축이나 재개발사업으로 멸실된다면 준공시점까지 주택수는 기존 가구수에서 줄어들
게 되므로 양도세 중과세를 피할 수 있는 방법이 될 듯도 싶다. 특히 재산세도 건물이 멸실
됐으므로 준공 전까지는 부과되지 않으니, 이를 잘 활용해 보는 것도 좋다. 다만, 투자는
뉴타운 등 장기 호재가 있는 곳, 이미 사업승인이나 분양승인이 나 갖가지 규제를 피할 수
있는 물건을 고르는 요령은 있어야겠다.
자료제공: 함영진팀장, (주)내집마련정보사(http://www.yesapt.com)
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