부가
가치세 |
주택을
세놓은 경우에는 부가가치세가 면제되지만,점포를 세놓는 경우에는 부가가치세가
과세된다.
따라서 부동산 임대소득은 부동산을 매매 또는 양도함으로써 발생하는 사업소득이나
양도소득과는 구별된다. |
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주택(이에 부수되는 토지 포함)을 임대하고 대가를
받는 경우에는 부가가치세가 면세된다.
여기서 '주택 '이라 함은 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하고,'이 에 부수되는 토지의 임대'라 함은 그 면적이
주택(건물)이 정착된 면적의 5배(도시계획 구역밖에 있는 토지의 경우는 10배)를 초과하지 아니 하는 토지부분의 임대를
말하고, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.
그러나 주택이라 하더라도 상시 주거용이 아니고 사업을 위한 주거용 으로 임대하는 경우와 이 밖의 점포나 사무실 등으로
임대하는 경우는 부가가치세가 과세된다.
점포를 임대하는 경우에는 '부동산임대용역 '에
해당되어 부가가치세가 과세됩니다.
주택과 점포가 함께 있는 건물을 임대하는 경우의 부가가치세는 임대면적 중 주택부분의 면적이 차지하는 비율에 따라 달라집니다.
점포를 임대하는 경우에는 '부동산임대용역 '에 해당되어 부가가치세가 과세된다.
주택과 점포가 함께 있는 건물을 임대하는 경우의 부가가치세는 임대면적 중 주택부분의 면적이 차지하는 비율에 따라 달라진다.
주택부분의 면적이 점포의 면적보다 클 때에는 그 전부를 주택의 임대로보아 부가가치세가
면제 된다.
이 경우에 당해 주택에 부수되는 토지의 면적은 총 토지면적에 주택부분의 면적이 총건물 면적에서 차지하는 비율을 곱해
계산하며 그 범위는 주택(건물)이 정착된 면적의 5배(도시계획구역 밖의 토지는 10배)를 초과하지 아니하는 것으로
한다.
이를 요약하면 다음과 같다. |
| 주택면적 > 점포면적 :
전부를 주택으로 보아 부가가치세 면제
주택면적 <= 점포면적 : 점포면적에 대하여 부가가치세 과세 |
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사업자등록은 부동산 소재지를 기준으로 하여야 한다.
부동산 임대업을 하려면 당해 부동산의 등기부상 소재지를 관할하는 세무서에 사업자 등록을 해야 한다.
임대하는 부동산이 여러 곳에 흩어져 있는 경우에는 각 부동산의 소재 지마다 사업자 등록을 각각 해야 된다.
부동산임대업의 부가가치세 과세표준은 일반적으로 다음과 같이 계산한다. |
| 과세표준 = 임대료(관리수입금액
등) + 간주임대료
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- 부가가치세가 과세되는 부동산임대료(월세)와 부동산을
관리해 주는 대가로 받는 관리비등을 구분하지 아니하고 영수하는 때에는 전체금액에 대하여 부가가치세가 과세된다.
다만 임차인이 부담해야 할 보험료 ·수도료 공공요금 등을 별도로 구분 징수하여 납입을 대행하는 경우 당해
금액은 부동산 임대관리에 따른 대가에 포함하지 않는다.
- 전세금 또는 임대보증금을 받을때 과세표준은 다음과 같이 계산한다. |
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| 과세표준 =전세금 또는 임대보중금
×과세대상기간의 일수
×
계약기간 1년의 정기예금이자율/365 . |
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| 이때 전세금 ·임대보증금에
대한 과세표준의 계산은 임차인(세든사람)이 당해 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기준으로 하는 것이 며
전세금 등을 받을 때를 기준으로 하는 것이 아니다.
계약기간 1년 정기예금이자율은 서울에 본점을 둔 은행의 이자율을 감안하여 국세청장이 정하며 현재 그 이자율은 5.8%를
적용한다. |
과세표준 계산사례
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| 일반과세자인 사업자가 사무실(점포)100평을
갑상사에 다음과 같이 임대하 였을 경우 2000.1기 부가가치세확정신고시 신고하여야 할 과세표준은?(계
약기간 1년의 정기예금이자율은7.5%로 가정할 경우)
- 임대기간 : 2000.1.1~2000.12.31
- 임대료 : 월 300.000원,임대보증금 10,000,000원
① 임대료 :1,800,000원
300,000원(월 임대료)×6월(1월~6월)=1,800,000원
② 간주임대료 : 373,972원
10,000,000원 ×182일 ×5.85%/365 =289,2052원 (과세기간 대상일수 :1월~6월
=182일)
③ 2000.1기 확정신고시 신고해야 할 과세표준 (①+②): 2,089,205 |
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주택과 점포가
함께 있는 건물(부수토지 포함)을 임대하면서 임대료의 구분이 불분명한 경우에는 다음 산식을 순차적으로 적용하여
점포와 토지임대에 대한 과세표준을 계산한다.
- 점포부분의 과세표준
건물분에 대한 임대료 상당액 = 총임대료(월세와 간주임대료의 합계)× (건물가액 /토지가액과 건물가액의 합계액
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| 점포부분의
과세표준 = 위 건물분에 대한 임대료 상당액
×
과세되는 건물(점포)면적/ 총 건물임대 면적
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토지가액 또는 건물가액은
지방세법에 의한 과세시가표준액(예정신고 또는 과세기간종료일 현재 기준)에 의해 계산한다.(이하 같음)
- 토지부분의 과세표준
토지분에 대한 임대료상당액 = 총임대료(월세와 간주임대료의 합계)× (토지가액 /토지가액과 건물 가액의 합계액)
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| 토지부분의 과세표준 = 위토지분에
대한 임대료 상당액
×
과세되는 토지임대면적/ 총 토지임대 면적
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부동산 임대사업자도
세금계산서를 발행하여야 한다.
- 부동산을 임대하고 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때에 세금계산서를 교부하여야 한다. 따라서 월세 등을 실제로
받는 날이 아님에 유의하여야 한다.
- 부동산 임대용역의 대가 중 전세금 또는 임대보증금 등의 간주임대료에 대한 부가가치세는 계약의 내용에 따라 임대인
또는 임차인 중 어느 편 이 부담하든지 간에 세금계산서교부의무가 면제되어 세금계산서를 교 부하거나 교부받을 수
없다. |
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